Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement à vendre

VilleDijon (21)
Surface81m²
Coût Total108 760€
Loyer Annuel11 768€
Rentabilité10.82%
Cashflow/mois+69€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 925,93 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 Balcon, Ascenseur, Surface de 81 m², 4 Pièces, 2 Chambres, Année de construction 1975, Au 3ème étage, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Toilette séparée, Cuisine équipée, Une entrée, Salle à manger, 1 Parking

Dijon Fontaine d'ouche appartement au 3 ème étage avec ascenseur de 81 m2 composé d'une entrée, une cuisine , un salon avec balcon, une salle a manger avec balcon ( pouvant être transformé en 3 ème chambre) 2 chambres, une salle de bain, un wc. Vendu avec une place de parking privative en sous-sous et possibilité d'en acquérir une deuxième. Parfait pour de la colocation. L'appartement est classé en B. A voir rapidement Nombre de lots de la copropriété : 300, Montant moyen annuel de la quote-part de charges (budget prévisionnel) : 2850 euros soit 237 euros par mois. Les honoraires sont à la charge du vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques. gouv. fr.

Réseau Immobilier CAPIFRANCE - Votre agent commercial (RSAC N°538 934 753 - Greffe de DIJON) Eric LOUBATIERE Entrepreneur Individuel à Responsabilité Limitée Réf.906251

Ville : Dijon
Département : Côte-d'Or
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 21000
Coordonnées : 47.321260, 5.037160
Total : 108 760€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 27 760€
Valeur du bien : 102 760€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 12.11€/m²/mois
Fourchette : 9.64€ - 15.20€/m²/mois
Loyer total estimé : 981€/mois
Loyer annuel estimé : 11768€/an
Fourchette totale : 781€ - 1231€/mois
Fourchette annuelle : 9374€ - 14772€/an
Rentabilité brute :10.82%
Fourchette de rentabilité :8.62% - 13.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 794,3 €/m²
Basé sur :1732 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :226 338 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-151 338€ (-66.9%)
Marge achat-revente :117 578€ (51.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :108 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :544,48€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :31,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 576,20€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :54 583,46€
Coût de l'assurance :9 516,50€
Taxe foncière : 1 176,76€/an
Soit par mois : 98,06€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 237,00€/mois
Soit par an : 2 844,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 980,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 911,26€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :69,37€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Consommation : 82 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de cuisine, y compris le remplacement de l'électroménager et des placards si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations datées nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, y compris remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement du revêtement de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: État 3.5/5 visible - décoration vieillissante nécessitant un rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 760 €(343 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:8 000€
    Cuisine complète (8 m²): 1000€/m² × 8 = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (6 m²): 2000€/m² × 6 = 12000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 200€
    Parquet flottant (22 m²): 100€/m² × 22 = 2200€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:3 560€
    Peinture murs et plafonds (22 m²): 80€/m² × 22 = 1760€, Main d'œuvre: 40€ = 1800€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds (25 m²): 80€/m² × 25 = 2000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Dijon (coefficient 1.0 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 981 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 768 €/an
Calcul : 981 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 759 €/an
Base de calcul : Emprunt de 108 760 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 381 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 177 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 844 €/an
Calcul : 237 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 760 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 920 €
Revenus locatifs : +11 768 €
Charges déductibles : -35 920 €
Résultat foncier Année 1 : -24 153 €(Déficit de 24 153 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 13 453 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 160 €/an
Revenus locatifs : +11 768 €
Charges déductibles : -8 160 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 607 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 13452.73 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 768 €35 924 €3 762 €-24 156 €10 700 €13 456 €13 456 €
212 003 €8 065 €3 664 €3 938 €--9 519 €
312 243 €7 963 €3 562 €4 280 €--5 239 €
412 488 €7 857 €3 456 €4 630 €--609 €
512 738 €7 748 €3 347 €4 990 €---
612 992 €7 635 €3 233 €5 358 €---
713 252 €7 517 €3 116 €5 735 €---
813 517 €7 396 €2 994 €6 122 €---
913 788 €7 270 €2 868 €6 518 €---
1014 063 €7 139 €2 738 €6 924 €---
1114 345 €7 004 €2 603 €7 340 €---
1214 631 €6 865 €2 463 €7 767 €---
1314 924 €6 720 €2 318 €8 204 €---
1415 223 €6 570 €2 169 €8 653 €---
1515 527 €6 415 €2 013 €9 112 €---
1615 838 €6 254 €1 853 €9 584 €---
1716 154 €6 087 €1 686 €10 067 €---
1816 477 €5 915 €1 514 €10 562 €---
1916 807 €5 736 €1 335 €11 071 €---
2017 143 €5 552 €1 150 €11 592 €---
2117 486 €5 360 €959 €12 126 €---
2217 836 €5 162 €760 €12 674 €---
2318 192 €4 956 €555 €13 236 €---
2418 556 €4 744 €342 €13 812 €---
2518 927 €4 524 €122 €14 404 €---
TOTAL376 919 €192 379 €54 583 €184 540 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 184 540 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 471 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 471 €-3 210 €+5 681 €
2+2 471 €0 €+2 471 €
3+2 471 €0 €+2 471 €
4+2 471 €0 €+2 471 €
5+2 471 €+1 314 €+1 157 €
6+2 471 €+1 607 €+864 €
7+2 471 €+1 720 €+751 €
8+2 471 €+1 836 €+635 €
9+2 471 €+1 955 €+516 €
10+2 471 €+2 077 €+394 €
11+2 471 €+2 202 €+269 €
12+2 471 €+2 330 €+141 €
13+2 471 €+2 461 €+10 €
14+2 471 €+2 596 €-125 €
15+2 471 €+2 734 €-263 €
16+2 471 €+2 875 €-404 €
17+2 471 €+3 020 €-549 €
18+2 471 €+3 169 €-698 €
19+2 471 €+3 321 €-850 €
20+2 471 €+3 477 €-1 006 €
21+2 471 €+3 638 €-1 167 €
22+2 471 €+3 802 €-1 331 €
23+2 471 €+3 971 €-1 500 €
24+2 471 €+4 144 €-1 673 €
25+2 471 €+4 321 €-1 850 €
Total+61 775 €+55 362 €+6 413 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 13 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →