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Maison à vendre

Bien expiré
VilleRevest-les-Roches (06)
Surface210.7m²
Coût Total436 575€
Loyer Annuel34 042€
Rentabilité7.80%
Cashflow/mois+264€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 360 000 €
Surface : 210.7 m²
Prix au m² : 1 708,59 €/m²
Chambres : 7
Pièces : 10
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, Cuisine équipée, Cuisine ouverte, Cave, 7 chambres, 2 terrasses, Exposition sud-ouest, Pas de balcon

REVEST LES ROCHES, Maison de village d'une surface habitable de 210.71m² comprenant : au rez-de-chaussée, salle à manger voûtée, cuisine aménagée de type US donnant sur une terrasse, cave, atelier, wc indépendant. Au premier étage : un bureau , 3 chambres dont une avec salle d'eau,un wc indépendant, une salle d'eau. Au deuxième étage : 4 chambres dont une avec salle d'eau, un wc indépendant, une salle de bains (avec baignoire et douche), une buanderie. A l'extérieur : toit-terrasse, avec grenier à aménager. Possbilité d'acquérir en sus du prix une parcelle de terre (85 m²) sur laquelle se trouve un garage d'une surface d'environ 27 m² au prix de 55 000 €. Visite virtuelle disponible. Nous contacter :

Ville : Revest-les-Roches
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06830
Coordonnées : 43.881530, 7.167744
Total : 436 575€
Prix d'acquisition : 360 000€
Travaux : 47 775€
Valeur du bien : 407 775€
Frais de notaire : 28 800€
Coût estimé : 28 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 210.7m²
Loyer prédit : 13.46€/m²/mois
Fourchette : 9.25€ - 19.60€/m²/mois
Loyer total estimé : 2837€/mois
Loyer annuel estimé : 34042€/an
Fourchette totale : 1949€ - 4130€/mois
Fourchette annuelle : 23382€ - 49561€/an
Rentabilité brute :7.80%
Fourchette de rentabilité :5.36% - 11.35%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 521,14 €/m²
Basé sur :16 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :531 204 €
Prix d'achat :360 000 €
Décote à l'achat :-171 204€ (-32.2%)
Marge achat-revente :94 629€ (17.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :436 575€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 162,25€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :127,33€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 289,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :212 100,98€
Coût de l'assurance :38 200,31€
Taxe foncière : 3 404,20€/an
Soit par mois : 283,68€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 836,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 573,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :263,56€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 210.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative du score énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 210.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le score DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 210.7 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 - Salle de bain en bon état mais nécessite des mises à jour
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds, mise à jour de l'éclairage
Quantité: 1 salon (environ 15 m²)
Raison: État 4/5 - Salon en bon état mais rafraîchissement souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 7 chambres
Quantité: 7 chambres (environ 84 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais amélioration du confort souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 775 €(227 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:11 035€
    Isolation combles: 210.7 m² × 50€/m² = 10535€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 12000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries - Fenêtres:8 100€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 900€ = 8100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation salle de bain: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salon - Rénovation légère:600€
    Peinture murs et plafonds: 15 m² × 40€/m² = 600€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:5 040€
    Parquet flottant: 84 m² × 60€/m² = 5040€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Revest-les-Roches (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 36 135€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage - Pompe à chaleur air/eau, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 837 €/mois
Revenus locatifs annuels : 34 042 €/an
Calcul : 2 837 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 14 655 €/an
Base de calcul : Emprunt de 436 575 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 528 €/an
Calcul : 127 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 404 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 775 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 67 362 €
Revenus locatifs : +34 042 €
Charges déductibles : -67 362 €
Résultat foncier Année 1 : -33 320 €(Déficit de 33 320 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 920 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 19 587 €/an
Revenus locatifs : +34 042 €
Charges déductibles : -19 587 €
Résultat foncier Années 2+ : 14 455 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11920.04 € reporté.
Prix d'achat du bien : 360 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 234 000 €(65% de 360 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 8 509 €/an
Calcul : 234 000 € × 3,636% = 8 509 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
134 042 €67 376 €14 669 €-33 334 €21 400 €11 934 €11 934 €
234 723 €19 212 €14 279 €15 511 €---
335 417 €18 809 €13 876 €16 609 €---
436 126 €18 392 €13 460 €17 734 €---
536 848 €17 961 €13 028 €18 888 €---
637 585 €17 514 €12 582 €20 071 €---
738 337 €17 053 €12 121 €21 284 €---
839 104 €16 575 €11 643 €22 528 €---
939 886 €16 081 €11 149 €23 804 €---
1040 683 €15 570 €10 638 €25 113 €---
1141 497 €15 042 €10 109 €26 455 €---
1242 327 €14 495 €9 562 €27 832 €---
1343 173 €13 929 €8 997 €29 245 €---
1444 037 €13 343 €8 411 €30 693 €---
1544 918 €12 738 €7 806 €32 180 €---
1645 816 €12 111 €7 179 €33 705 €---
1746 732 €11 463 €6 531 €35 269 €---
1847 667 €10 793 €5 860 €36 874 €---
1948 620 €10 099 €5 167 €38 521 €---
2049 593 €9 381 €4 449 €40 211 €---
2150 585 €8 639 €3 707 €41 946 €---
2251 596 €7 871 €2 939 €43 725 €---
2352 628 €7 076 €2 144 €45 552 €---
2453 681 €6 254 €1 322 €47 427 €---
2554 754 €5 404 €472 €49 351 €---
TOTAL1 090 374 €383 181 €212 101 €707 193 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 707 193 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 34 042 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 149 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 149 €-6 420 €+13 569 €
2+7 149 €+1 073 €+6 076 €
3+7 149 €+4 983 €+2 166 €
4+7 149 €+5 320 €+1 829 €
5+7 149 €+5 666 €+1 483 €
6+7 149 €+6 021 €+1 128 €
7+7 149 €+6 385 €+764 €
8+7 149 €+6 758 €+391 €
9+7 149 €+7 141 €+8 €
10+7 149 €+7 534 €-385 €
11+7 149 €+7 937 €-788 €
12+7 149 €+8 350 €-1 201 €
13+7 149 €+8 773 €-1 624 €
14+7 149 €+9 208 €-2 059 €
15+7 149 €+9 654 €-2 505 €
16+7 149 €+10 111 €-2 962 €
17+7 149 €+10 581 €-3 432 €
18+7 149 €+11 062 €-3 913 €
19+7 149 €+11 556 €-4 407 €
20+7 149 €+12 063 €-4 914 €
21+7 149 €+12 584 €-5 435 €
22+7 149 €+13 118 €-5 969 €
23+7 149 €+13 666 €-6 517 €
24+7 149 €+14 228 €-7 079 €
25+7 149 €+14 805 €-7 656 €
Total+178 725 €+212 158 €+-33 433 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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