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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleTroyes (10)
Surface85m²
Coût Total170 820€
Loyer Annuel9 665€
Rentabilité5.66%
Cashflow/mois-183€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 119 000 €
Surface : 85 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, Cuisine équipée, 2 chambres, 1 parking: Box de stationnement, Balcon, Terrasse

grand salon de 21 m2 avec loggia salle de bain refaite récemment cuisine équipée neuve avec cellier box en sous sol de 20m2

Ville : Troyes
Département : Aube
Région : Grand Est
Code postal : 10000
Coordonnées : 48.275047, 4.079527
Total : 170 820€
Prix d'acquisition : 119 000€
Travaux : 42 300€
Valeur du bien : 161 300€
Frais de notaire : 9 520€
Coût estimé : 9 520€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 85m²
Loyer prédit : 9.48€/m²/mois
Fourchette : 7.37€ - 12.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 805€/mois
Loyer annuel estimé : 9665€/an
Fourchette totale : 626€ - 1036€/mois
Fourchette annuelle : 7513€ - 12433€/an
Rentabilité brute :5.66%
Fourchette de rentabilité :4.40% - 7.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 352,92 €/m²
Basé sur :192 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :114 998 €
Prix d'achat :119 000 €
Décote à l'achat :+4 002€ (+3.5%)
Marge achat-revente :-55 822€ (-48.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :170 820€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,92€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :49,82€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,74€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 554,81€
Coût de l'assurance :14 946,75€
Taxe foncière : 966,47€/an
Soit par mois : 80,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 805,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 988,28€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-182,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 85 m²
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine équipée avec mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - peinture légèrement vieillissante

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :42 300 €(498 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:11 700€
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€, Main d'œuvre: 900€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 15000€ = 15000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€/m² = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 50€/m² = 1200€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Troyes (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 805 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 665 €/an
Calcul : 805 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 955 €/an
Base de calcul : Emprunt de 170 820 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 598 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 966 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 42 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 819 €
Revenus locatifs : +9 665 €
Charges déductibles : -49 819 €
Résultat foncier Année 1 : -40 154 €(Déficit de 40 154 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 754 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 519 €/an
Revenus locatifs : +9 665 €
Charges déductibles : -7 519 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 146 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18754.32 € reporté.
Prix d'achat du bien : 119 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 77 350 €(65% de 119 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 813 €/an
Calcul : 77 350 € × 3,636% = 2 813 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 665 €49 825 €5 960 €-40 160 €21 400 €18 760 €18 760 €
29 858 €7 369 €5 805 €2 489 €--16 271 €
310 055 €7 208 €5 644 €2 847 €--13 424 €
410 256 €7 041 €5 477 €3 215 €--10 209 €
510 461 €6 868 €5 304 €3 593 €--6 616 €
610 671 €6 689 €5 125 €3 981 €--2 634 €
710 884 €6 504 €4 939 €4 380 €---
811 102 €6 312 €4 747 €4 790 €---
911 324 €6 113 €4 548 €5 211 €---
1011 550 €5 906 €4 342 €5 644 €---
1111 781 €5 693 €4 128 €6 088 €---
1212 017 €5 472 €3 907 €6 545 €---
1312 257 €5 242 €3 678 €7 015 €---
1412 502 €5 005 €3 441 €7 497 €---
1512 752 €4 759 €3 195 €7 993 €---
1613 007 €4 504 €2 940 €8 503 €---
1713 268 €4 240 €2 676 €9 027 €---
1813 533 €3 967 €2 403 €9 566 €---
1913 804 €3 684 €2 120 €10 120 €---
2014 080 €3 391 €1 826 €10 689 €---
2114 361 €3 087 €1 522 €11 274 €---
2214 648 €2 772 €1 208 €11 876 €---
2314 941 €2 446 €882 €12 495 €---
2415 240 €2 108 €544 €13 132 €---
2515 545 €1 759 €194 €13 787 €---
TOTAL309 563 €167 963 €86 555 €141 600 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 141 600 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 665 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 030 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 030 €-6 420 €+8 450 €
2+2 030 €0 €+2 030 €
3+2 030 €0 €+2 030 €
4+2 030 €0 €+2 030 €
5+2 030 €0 €+2 030 €
6+2 030 €0 €+2 030 €
7+2 030 €+524 €+1 506 €
8+2 030 €+1 437 €+593 €
9+2 030 €+1 563 €+467 €
10+2 030 €+1 693 €+337 €
11+2 030 €+1 827 €+203 €
12+2 030 €+1 964 €+66 €
13+2 030 €+2 104 €-74 €
14+2 030 €+2 249 €-219 €
15+2 030 €+2 398 €-368 €
16+2 030 €+2 551 €-521 €
17+2 030 €+2 708 €-678 €
18+2 030 €+2 870 €-840 €
19+2 030 €+3 036 €-1 006 €
20+2 030 €+3 207 €-1 177 €
21+2 030 €+3 382 €-1 352 €
22+2 030 €+3 563 €-1 533 €
23+2 030 €+3 749 €-1 719 €
24+2 030 €+3 940 €-1 910 €
25+2 030 €+4 136 €-2 106 €
Total+50 750 €+42 480 €+8 270 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 61 jours
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