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Immeuble Aurillac - 4 pièce(s) - 224 m2

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface224m²
Coût Total329 796€
Loyer Annuel26 198€
Rentabilité7.94%
Cashflow/mois+234€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 286 200 €
Surface : 224 m²
Prix au m² : 1 277,68 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 224 m², 4 pièces, 184 m² de terrain

Investissez au coeur d'Aurillac : immeuble de rapport 100% loué ! Idéalement situé en centre-ville, cet immeuble en excellent état constitue une opportunité rare pour un investissement sécurisé. Il se compose de trois appartements Type 3 et un local commercial, entièrement loués, offrant des revenus locatifs immédiats. Les + de ce bien : - toiture rénovée en 2020 - Fenêtres double vitrage Pvc remplacées en 2024 - appartements en très bon état Un investissement clé en main, alliant sérénité et emplacement de premier choix. Copropriété de 25 lots - dont 12 lots habitation. (). Charges annuelles : 8 euros.

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.927760, 2.443640
Total : 329 796€
Prix d'acquisition : 286 200€
Travaux : 20 700€
Valeur du bien : 306 900€
Frais de notaire : 22 896€
Coût estimé : 22 896€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 224m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 2183€/mois
Loyer annuel estimé : 26198€/an
Fourchette totale : 1678€ - 2841€/mois
Fourchette annuelle : 20132€ - 34093€/an
Rentabilité brute :7.94%
Fourchette de rentabilité :6.10% - 10.34%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 346,66 €/m²
Basé sur :416 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :301 651 €
Prix d'achat :286 200 €
Décote à l'achat :-15 451€ (-5.1%)
Marge achat-revente :-28 145€ (-9.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :329 796€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 647,50€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :82,45€/mois
Taux d'assurance : 0.30% par an
Total mensualité : 1 729,95€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :164 454,34€
Coût de l'assurance :24 734,70€
Taxe foncière : 2 619,84€/an
Soit par mois : 218,32€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,67€/mois
Soit par an : 8,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 2 183,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 948,94€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :234,27€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le système de chauffage actuel
Quantité: 1 système pour 224 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système pour 224 m²
Raison: DPE E - Immeuble - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouveaux éléments sanitaires (douche, lavabo, WC), carrelage, plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - mise aux normes plomberie et électricité nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :20 700 €(92 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse. ⚠️ ATTENTION: 1 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 10 700€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 183 €/mois
Revenus locatifs annuels : 26 198 €/an
Calcul : 2 183 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 333 €/an
Base de calcul : Emprunt de 329 796 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 989 €/an
Calcul : 82 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 620 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 8 €/an
Calcul : 1 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 20 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 35 650 €
Revenus locatifs : +26 198 €
Charges déductibles : -35 650 €
Résultat foncier Année 1 : -9 451 €(Déficit de 9 451 €)
Imputable sur revenu global : 9 451 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 950 €/an
Revenus locatifs : +26 198 €
Charges déductibles : -14 950 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 249 €/an
Prix d'achat du bien : 286 200 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 186 030 €(65% de 286 200 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 765 €/an
Calcul : 186 030 € × 3,636% = 6 765 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
126 198 €35 661 €11 343 €-9 462 €9 462 €--
226 722 €14 663 €11 045 €12 060 €---
327 257 €14 354 €10 737 €12 903 €---
427 802 €14 035 €10 417 €13 767 €---
528 358 €13 704 €10 087 €14 654 €---
628 925 €13 362 €9 744 €15 564 €---
729 504 €13 007 €9 390 €16 497 €---
830 094 €12 640 €9 023 €17 454 €---
930 696 €12 260 €8 643 €18 436 €---
1031 310 €11 867 €8 249 €19 443 €---
1131 936 €11 459 €7 842 €20 477 €---
1232 574 €11 037 €7 420 €21 537 €---
1333 226 €10 601 €6 983 €22 625 €---
1433 890 €10 149 €6 531 €23 742 €---
1534 568 €9 680 €6 063 €24 888 €---
1635 260 €9 196 €5 578 €26 064 €---
1735 965 €8 694 €5 077 €27 271 €---
1836 684 €8 174 €4 557 €28 510 €---
1937 418 €7 636 €4 019 €29 781 €---
2038 166 €7 079 €3 462 €31 087 €---
2138 930 €6 503 €2 886 €32 427 €---
2239 708 €5 906 €2 288 €33 802 €---
2340 502 €5 288 €1 670 €35 215 €---
2441 312 €4 648 €1 030 €36 665 €---
2542 139 €3 985 €368 €38 154 €---
TOTAL839 144 €275 585 €164 454 €563 559 €9 462 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 839 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 563 559 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 26 198 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 502 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 502 €-2 839 €+8 341 €
2+5 502 €+3 618 €+1 884 €
3+5 502 €+3 871 €+1 631 €
4+5 502 €+4 130 €+1 372 €
5+5 502 €+4 396 €+1 106 €
6+5 502 €+4 669 €+833 €
7+5 502 €+4 949 €+553 €
8+5 502 €+5 236 €+266 €
9+5 502 €+5 531 €-29 €
10+5 502 €+5 833 €-331 €
11+5 502 €+6 143 €-641 €
12+5 502 €+6 461 €-959 €
13+5 502 €+6 788 €-1 286 €
14+5 502 €+7 123 €-1 621 €
15+5 502 €+7 466 €-1 964 €
16+5 502 €+7 819 €-2 317 €
17+5 502 €+8 181 €-2 679 €
18+5 502 €+8 553 €-3 051 €
19+5 502 €+8 934 €-3 432 €
20+5 502 €+9 326 €-3 824 €
21+5 502 €+9 728 €-4 226 €
22+5 502 €+10 141 €-4 639 €
23+5 502 €+10 564 €-5 062 €
24+5 502 €+10 999 €-5 497 €
25+5 502 €+11 446 €-5 944 €
Total+137 550 €+169 068 €+-31 518 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 97 jours
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