Appartement à vendre

VilleAulnay-sous-Bois (93)

Surface77m²

Coût Total260 200€

Loyer Annuel15 453€

Rentabilité5.94%

Cashflow/mois-252€

Prix : 188 000 €

Surface : 77 m²

Prix au m² : 2 441,56 €/m²

Chambres : 2

Pièces : 3

Étage : 5

Ascenseur : Oui

Surface terrain : Non disponible

Caractéristiques : 5 étage, Ascenseur, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, 2 chambres, Entrée séparée

AULNAY CENTRE - À seulement quelques pas du RER B et de toutes les commodités, au sein d'une résidence sécurisée avec ascenseur, découvrez ce superbe appartement 3 pièces traversant, situé au 5ième étage. L'entrée avec placards mène à un vaste séjour lumineux, une cuisine indépendante ainsi que deux chambres aux beaux volumes, salle d'eau et WC séparés. Cave en sous-sol. Un bien rare sur le secteur, à visiter sans tarder !!

Ville : Aulnay-sous-Bois

Département : Seine-Saint-Denis

Région : Île-de-France

Code postal : 93600

Coordonnées : 48.934506, 2.493761

Total : 260 200€

Prix d'acquisition : 188 000€

Travaux : 57 160€

Valeur du bien : 245 160€

Frais de notaire : 15 040€

Coût estimé : 15 040€

Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition

Type de bien : Ancien (> 5 ans)

ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?

Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)

Surface : 77m²

Loyer prédit : 16.72€/m²/mois

Fourchette : 12.61€ - 22.18€/m²/mois

Loyer total estimé : 1288€/mois

Loyer annuel estimé : 15453€/an

Fourchette totale : 971€ - 1708€/mois

Fourchette annuelle : 11651€ - 20497€/an

Rentabilité brute :5.94%

Fourchette de rentabilité :4.48% - 7.88%

ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

Prix médian /m² :3 870,35 €/m²

Basé sur :166 ventes dans un rayon de 1 km

Prix de marché :298 017 €

Prix d'achat :188 000 €

Décote à l'achat :-110 017€ (-36.9%)

Marge achat-revente :37 817€ (12.7%)

✓ Marge positive à la revente

ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€

Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire

Montant emprunté :260 200€

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 306,81€/mois

Sur 25 ans à un taux de 3.53%

Assurance emprunteur :104,08€/mois

Taux d'assurance : 0.48% par an

Total mensualité : 1 410,89€/mois

ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :131 843,82€

Coût de l'assurance :31 224,00€

Taxe foncière : 1 545,31€/an

Soit par mois : 128,78€/mois

Estimation (10% du loyer annuel)

Revenus mensuels : 1 287,76€/mois

Loyer estimé

Charges mensuelles totales : 1 539,67€/mois

Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro

Cashflow net :-251,91€/mois

⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F

Consommation : 337 kWh/m²/an

Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Remplacement système

Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien

Quantité: 1 système pour 77 m²

Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques

MenuiseriesOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Fenêtres

Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant

Quantité: 8 fenêtres

Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique

Eau chaudeOBLIGATOIRE

Sous-catégorie: Chauffe-eau

Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel

Quantité: 1 unité

Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE

CuisineRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité

Quantité: cuisine complète

Raison: Aucune photo cuisine - état 4/5 assumé d'après pire état visible

Salle de bainRECOMMANDÉ

Sous-catégorie: Rénovation complète

Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité

Quantité: salle de bain complète

Raison: Aucune photo salle de bain - état 4/5 assumé d'après pire état visible

ChambresOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres

Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

SalonOPTIONNEL

Sous-catégorie: Peinture

Peinture des murs et plafonds dans le salon

Quantité: 1 salon (environ 45 m² total)

Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 160 €(742 € / m²)

Détail par catégorie :

Chauffage:12 000€
Pompe à chaleur air/air: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant pose et main d'œuvre)
Menuiseries:10 400€
Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1300€ = 10400€ (incluant pose et main d'œuvre)
Eau chaude:4 000€
Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 4000€ = 4000€ (incluant pose et main d'œuvre)
Cuisine:18 000€
Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
Salle de bain:10 000€
Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 10000€ = 10000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
Chambres - Peinture:960€
Peinture chambres: 24 m² × 40€/m² = 960€ (incluant main d'œuvre)
Salon - Peinture:1 800€
Peinture salon: 45 m² × 40€/m² = 1800€ (incluant main d'œuvre)

Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Île-de-France (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)

✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)

Coût travaux énergétiques : 26 400€✓ (≥ 10 700€)

Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude

Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 288 €/mois

Revenus locatifs annuels : 15 453 €/an

Calcul : 1 288 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)

Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 070 €/an

Base de calcul : Emprunt de 260 200 € à 3.53% sur 25 ans

Assurance emprunteur : 1 249 €/an

Calcul : 104 €/mois × 12 mois

Taxe foncière : 1 545 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 160 €

Déductible intégralement l'année des travaux

TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 69 025 €

Revenus locatifs : +15 453 €

Charges déductibles : -69 025 €

Résultat foncier Année 1 : -53 572 €(Déficit de 53 572 €)

Imputable sur revenu global : 21 400 €

Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

Déficit reportable : 32 172 €

Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire

TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 865 €/an

Revenus locatifs : +15 453 €

Charges déductibles : -11 865 €

Résultat foncier Années 2+ : 3 588 €/an

⚠️ Avertissements :

Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 32171.52 € reporté.

Prix d'achat du bien : 188 000 €

ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).

Valeur du bâti estimée : 122 200 €(65% de 188 000 €)

Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)

Amortissement annuel : 4 444 €/an

Calcul : 122 200 € × 3,636% = 4 444 €

💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.

ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.

Année	Revenus	Charges	Dont Intérêts	Résultat	Imputation RG	Report	Cumul Report
1	15 453 €	69 033 €	9 079 €	-53 580 €	21 400 €	32 180 €	32 180 €
2	15 762 €	11 636 €	8 842 €	4 126 €	-	-	28 054 €
3	16 077 €	11 391 €	8 597 €	4 687 €	-	-	23 368 €
4	16 399 €	11 137 €	8 342 €	5 262 €	-	-	18 105 €
5	16 727 €	10 873 €	8 079 €	5 854 €	-	-	12 252 €
6	17 062 €	10 601 €	7 806 €	6 461 €	-	-	5 791 €
7	17 403 €	10 318 €	7 524 €	7 085 €	-	-	-
8	17 751 €	10 025 €	7 231 €	7 725 €	-	-	-
9	18 106 €	9 722 €	6 928 €	8 384 €	-	-	-
10	18 468 €	9 408 €	6 614 €	9 060 €	-	-	-
11	18 837 €	9 083 €	6 289 €	9 754 €	-	-	-
12	19 214 €	8 746 €	5 952 €	10 468 €	-	-	-
13	19 598 €	8 397 €	5 603 €	11 202 €	-	-	-
14	19 990 €	8 035 €	5 241 €	11 955 €	-	-	-
15	20 390 €	7 661 €	4 866 €	12 730 €	-	-	-
16	20 798 €	7 273 €	4 478 €	13 525 €	-	-	-
17	21 214 €	6 871 €	4 076 €	14 343 €	-	-	-
18	21 638 €	6 454 €	3 660 €	15 184 €	-	-	-
19	22 071 €	6 023 €	3 229 €	16 048 €	-	-	-
20	22 512 €	5 576 €	2 782 €	16 936 €	-	-	-
21	22 963 €	5 113 €	2 319 €	17 849 €	-	-	-
22	23 422 €	4 634 €	1 840 €	18 788 €	-	-	-
23	23 890 €	4 137 €	1 343 €	19 753 €	-	-	-
24	24 368 €	3 623 €	829 €	20 745 €	-	-	-
25	24 855 €	3 090 €	296 €	21 765 €	-	-	-
TOTAL	494 969 €	258 861 €	131 844 €	236 108 €	21 400 €	Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €

Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €

Résultat net cumulé (revenus - charges) : 236 108 €

⚠️ Hypothèses de la projection :

Revalorisation annuelle des loyers : 2%
Taxe foncière et charges constantes
Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
Pas de travaux de rénovation supplémentaires
Taux marginal d'imposition fixe à 30%
Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 453 €/an

Abattement forfaitaire : 30%

Impôt annuel (TMI 30%) : +3 245 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel

Année	Micro-Foncier	Régime Réel	Gain Fiscal
1	+3 245 €	-6 420 €	+9 665 €
2	+3 245 €	0 €	+3 245 €
3	+3 245 €	0 €	+3 245 €
4	+3 245 €	0 €	+3 245 €
5	+3 245 €	0 €	+3 245 €
6	+3 245 €	0 €	+3 245 €
7	+3 245 €	+388 €	+2 857 €
8	+3 245 €	+2 318 €	+927 €
9	+3 245 €	+2 515 €	+730 €
10	+3 245 €	+2 718 €	+527 €
11	+3 245 €	+2 926 €	+319 €
12	+3 245 €	+3 140 €	+105 €
13	+3 245 €	+3 360 €	-115 €
14	+3 245 €	+3 587 €	-342 €
15	+3 245 €	+3 819 €	-574 €
16	+3 245 €	+4 058 €	-813 €
17	+3 245 €	+4 303 €	-1 058 €
18	+3 245 €	+4 555 €	-1 310 €
19	+3 245 €	+4 814 €	-1 569 €
20	+3 245 €	+5 081 €	-1 836 €
21	+3 245 €	+5 355 €	-2 110 €
22	+3 245 €	+5 636 €	-2 391 €
23	+3 245 €	+5 926 €	-2 681 €
24	+3 245 €	+6 224 €	-2 979 €
25	+3 245 €	+6 530 €	-3 285 €
Total	+81 125 €	+70 832 €	+10 293 €

🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux

ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.

Appartement à vendre

📸 Images (5)

ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

🕒 Mise à jour

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ℹ️ Informations de base

📝 Description

📍 Localisation

💰 Coût total

📋 Frais de notaire

📊 Prédiction de loyer

💰 Rentabilité brute

🏘️ Prix du quartier

🏦 Financement

💰 Montants

📅 Mensualités

📊 Coûts totaux sur 25 ans

💸 Charges diverses

💵 Cashflow mensuel avant impôts

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

🛠️ Travaux identifiés

💶 Estimation des travaux

📈 Potentiel d'amélioration DPE

📊 Calcul du Déficit Foncier (Régime Réel)

📥 Revenus Locatifs

📤 Charges Récurrentes

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

📅 Années suivantes (sans travaux)

🏗️ Amortissement du Bâti

📈 Projection sur la Durée du Prêt

💡 Synthèse de la Projection

⚖️ Comparaison Micro-Foncier vs Régime Réel

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

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