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Appartement T2 bis 68m²

VilleAurillac (15)
Surface68m²
Coût Total101 560€
Loyer Annuel7 953€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois-165€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 82 000 €
Surface : 68 m²
Prix au m² : 1 205,88 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 6
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Appartement T2 bis 68m² - A vendre appartement T2, lumineux, en bon état :

  • 68m²
  • balcon
  • grande chambre
  • bureau / coin nuit
  • 2ème étage avec ascenseur
  • cuisine équipée et indépendante
  • WC séparé
  • chauffage collectif connecté au réseau chaleur bois
  • fenêtres double vitrage PVC
  • fibre

Les atouts de la copropriété :

  • porte sécurisée avec interphone et badge
  • parking privé devant la résidence
  • cave
  • local à vélo
  • grand séchoir collectif
  • local poubelle dans l'immeuble
  • ménage fait régulièrement dans les cages d'escaliers
  • copropriété calme

La localisation :

  • idéalement situé près du Marigny
  • commodités nombreuses dans le quartier : arrêt de bus au pied de l'immeuble, maison médicale, parc, divers commerces de proximité (banque, superette, coiffeur...)
  • à moins de 10min à pied du centre ville.

Charges :

  • charges de copropriété : 200€/mois
  • Taxe foncière : 1062€

Prix de vente : 82 000€ hors frais de notaire

Classe énergétique E GES C

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.919410, 2.438590
Total : 101 560€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 95 000€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 68m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 663€/mois
Loyer annuel estimé : 7953€/an
Fourchette totale : 509€ - 862€/mois
Fourchette annuelle : 6112€ - 10350€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.02% - 10.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 291,57 €/m²
Basé sur :381 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 827 €
Prix d'achat :82 000 €
Décote à l'achat :-5 827€ (-6.6%)
Marge achat-revente :-13 733€ (-15.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :101 560€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :509,52€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :29,62€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 539,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 296,99€
Coût de l'assurance :8 886,50€
Taxe foncière : 1 062,00€/an
Soit par mois : 88,50€/mois
Extrait de l'annonce
Charges de copropriété : 200,00€/mois
Soit par an : 2 400,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 662,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 827,64€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-164,89€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Vérification et mise à niveau du système de chauffage collectif au bois pour garantir son efficacité et conformité aux normes.
Quantité: 1 système pour 68 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration nécessaire pour répondre aux normes énergétiques.
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique si le système actuel est obsolète.
Quantité: 1 unité
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments de plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un rafraîchissement.
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain, incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation des chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité et menuiseries intérieures.
Quantité: 2 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rafraîchissement.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger du salon, incluant peinture et vérification de l'électricité.
Quantité: salon (25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - bon état général, petits travaux cosmétiques.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(191 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 5 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 663 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Calcul : 663 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 530 €/an
Base de calcul : Emprunt de 101 560 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 355 €/an
Calcul : 30 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 062 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 400 €/an
Calcul : 200 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 20 348 €
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -20 348 €
Résultat foncier Année 1 : -12 395 €(Déficit de 12 395 €)
Imputable sur revenu global : 12 395 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 348 €/an
Revenus locatifs : +7 953 €
Charges déductibles : -7 348 €
Résultat foncier Années 2+ : 605 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 953 €20 351 €3 534 €-12 398 €12 398 €--
28 112 €7 259 €3 441 €853 €---
38 274 €7 163 €3 346 €1 111 €---
48 440 €7 064 €3 247 €1 376 €---
58 609 €6 961 €3 144 €1 647 €---
68 781 €6 855 €3 038 €1 926 €---
78 956 €6 745 €2 928 €2 211 €---
89 136 €6 631 €2 814 €2 505 €---
99 318 €6 513 €2 696 €2 805 €---
109 505 €6 391 €2 573 €3 114 €---
119 695 €6 264 €2 447 €3 431 €---
129 889 €6 133 €2 315 €3 756 €---
1310 086 €5 997 €2 179 €4 090 €---
1410 288 €5 856 €2 039 €4 432 €---
1510 494 €5 710 €1 893 €4 784 €---
1610 704 €5 559 €1 742 €5 144 €---
1710 918 €5 403 €1 586 €5 515 €---
1811 136 €5 241 €1 423 €5 895 €---
1911 359 €5 073 €1 256 €6 286 €---
2011 586 €4 899 €1 082 €6 687 €---
2111 818 €4 719 €902 €7 099 €---
2212 054 €4 533 €715 €7 521 €---
2312 295 €4 340 €522 €7 956 €---
2412 541 €4 140 €322 €8 402 €---
2512 792 €3 932 €115 €8 860 €---
TOTAL254 740 €159 733 €51 297 €95 007 €12 398 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 719 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 95 007 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 953 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 670 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 670 €-3 719 €+5 389 €
2+1 670 €+256 €+1 414 €
3+1 670 €+333 €+1 337 €
4+1 670 €+413 €+1 257 €
5+1 670 €+494 €+1 176 €
6+1 670 €+578 €+1 092 €
7+1 670 €+663 €+1 007 €
8+1 670 €+751 €+919 €
9+1 670 €+842 €+828 €
10+1 670 €+934 €+736 €
11+1 670 €+1 029 €+641 €
12+1 670 €+1 127 €+543 €
13+1 670 €+1 227 €+443 €
14+1 670 €+1 330 €+340 €
15+1 670 €+1 435 €+235 €
16+1 670 €+1 543 €+127 €
17+1 670 €+1 654 €+16 €
18+1 670 €+1 769 €-99 €
19+1 670 €+1 886 €-216 €
20+1 670 €+2 006 €-336 €
21+1 670 €+2 130 €-460 €
22+1 670 €+2 256 €-586 €
23+1 670 €+2 387 €-717 €
24+1 670 €+2 520 €-850 €
25+1 670 €+2 658 €-988 €
Total+41 750 €+28 502 €+13 248 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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