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Appartement 5 pièces 99 m²

VilleMontluçon (03)
Surface99m²
Coût Total89 010€
Loyer Annuel9 212€
Rentabilité10.35%
Cashflow/mois+231€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 49 500 €
Surface : 99 m²
Prix au m² : 500 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

A vendre appartement

REF: 41524 L'agence Orpi vous présente ce grand appartement de 5 pièces situé au cœur de Montluçon (03), dans une petite copropriété à faibles charges. ⚠️ Beau projet de rénovation : Cet appartement nécessite des travaux globaux pour être remis au goût du jour et répondre plus aux normes actuelles. Une opportunité idéale pour laisser libre cours à vos envies d'aménagement ! Espace : Séjour de 23 m², cuisine indépendante et 4 chambres (10 à 12 m²). Commodités : 2 salles d'eau, 2 WC et 3 caves privatives et usage de 3 cours. Situation : Emplacement n°1, tout est accessible à pied (commerces, écoles, cinéma). DPE : E/E Informations risques : www.georisques.gouv.fr

Ce bien est géré par notre agence. Pour plus d'informations ou une visite sur place : 📞 [Coordonnées masquées] ou [Coordonnées masquées]

Référence agence : 41524 Référence annonce : OYSB-62D-L3G Date de réalisation du diagnostic : 10/08/2023 Les honoraires sont à la charge du vendeur

A propos de la copropriété : Nombre de lots : 4

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.345604, 2.609005
Total : 89 010€
Prix d'acquisition : 49 500€
Travaux : 35 550€
Valeur du bien : 85 050€
Frais de notaire : 3 960€
Coût estimé : 3 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 99m²
Loyer prédit : 7.75€/m²/mois
Fourchette : 6.09€ - 9.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 768€/mois
Loyer annuel estimé : 9212€/an
Fourchette totale : 603€ - 978€/mois
Fourchette annuelle : 7231€ - 11738€/an
Rentabilité brute :10.35%
Fourchette de rentabilité :8.12% - 13.19%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :593,75 €/m²
Basé sur :265 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :58 781 €
Prix d'achat :49 500 €
Décote à l'achat :-9 281€ (-15.8%)
Marge achat-revente :-30 229€ (-51.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :89 010€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :434,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :25,22€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 459,92€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :41 400,35€
Coût de l'assurance :7 565,85€
Taxe foncière : 921,25€/an
Soit par mois : 76,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 767,70€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 536,69€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :231,01€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une chaudière gaz à condensation pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 99 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simples vitrages par du double vitrage performant
Quantité: 10 fenêtres (estimation basée sur 99 m²)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite une mise à jour
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimation 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sols en bon état mais rafraîchissement conseillé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - peinture en bon état mais rafraîchissement possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :35 550 €(359 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 500€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4500€ = 4500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 000€
    Fenêtres double vitrage: 10 fenêtres × 800€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (10 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 4000€ = 4000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:750€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Montluçon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 16 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 768 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 212 €/an
Calcul : 768 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 873 €/an
Base de calcul : Emprunt de 89 010 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 303 €/an
Calcul : 25 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 921 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 35 550 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 647 €
Revenus locatifs : +9 212 €
Charges déductibles : -39 647 €
Résultat foncier Année 1 : -30 434 €(Déficit de 30 434 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 9 034 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 097 €/an
Revenus locatifs : +9 212 €
Charges déductibles : -4 097 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 116 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 9034.35 € reporté.
Prix d'achat du bien : 49 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 32 175 €(65% de 49 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 170 €/an
Calcul : 32 175 € × 3,636% = 1 170 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 212 €39 650 €2 876 €-30 437 €21 400 €9 037 €9 037 €
29 397 €4 022 €2 798 €5 375 €--3 662 €
39 585 €3 942 €2 718 €5 643 €---
49 776 €3 859 €2 635 €5 918 €---
59 972 €3 773 €2 549 €6 199 €---
610 171 €3 684 €2 461 €6 487 €---
710 375 €3 593 €2 369 €6 782 €---
810 582 €3 498 €2 275 €7 084 €---
910 794 €3 401 €2 177 €7 393 €---
1011 010 €3 300 €2 076 €7 710 €---
1111 230 €3 196 €1 972 €8 034 €---
1211 455 €3 088 €1 864 €8 367 €---
1311 684 €2 977 €1 753 €8 707 €---
1411 917 €2 862 €1 638 €9 056 €---
1512 156 €2 743 €1 519 €9 413 €---
1612 399 €2 620 €1 396 €9 779 €---
1712 647 €2 493 €1 270 €10 153 €---
1812 900 €2 362 €1 139 €10 537 €---
1913 158 €2 227 €1 003 €10 931 €---
2013 421 €2 087 €863 €11 334 €---
2113 689 €1 943 €719 €11 747 €---
2213 963 €1 793 €570 €12 170 €---
2314 242 €1 639 €415 €12 603 €---
2414 527 €1 480 €256 €13 047 €---
2514 818 €1 315 €91 €13 503 €---
TOTAL295 078 €107 547 €41 400 €187 530 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 187 530 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 212 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 935 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 935 €-6 420 €+8 355 €
2+1 935 €0 €+1 935 €
3+1 935 €+594 €+1 341 €
4+1 935 €+1 775 €+160 €
5+1 935 €+1 860 €+75 €
6+1 935 €+1 946 €-11 €
7+1 935 €+2 035 €-100 €
8+1 935 €+2 125 €-190 €
9+1 935 €+2 218 €-283 €
10+1 935 €+2 313 €-378 €
11+1 935 €+2 410 €-475 €
12+1 935 €+2 510 €-575 €
13+1 935 €+2 612 €-677 €
14+1 935 €+2 717 €-782 €
15+1 935 €+2 824 €-889 €
16+1 935 €+2 934 €-999 €
17+1 935 €+3 046 €-1 111 €
18+1 935 €+3 161 €-1 226 €
19+1 935 €+3 279 €-1 344 €
20+1 935 €+3 400 €-1 465 €
21+1 935 €+3 524 €-1 589 €
22+1 935 €+3 651 €-1 716 €
23+1 935 €+3 781 €-1 846 €
24+1 935 €+3 914 €-1 979 €
25+1 935 €+4 051 €-2 116 €
Total+48 375 €+56 259 €+-7 884 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 21 jours
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