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Maison 4 pièces 100 m²

Bien expiré
VilleMontluçon (03)
Surface100
Coût Total107 500
Loyer Annuel9 777
Rentabilité9.09%
Cashflow/mois+172
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 87 500 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 875 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 100 m²

EXCLUSIVITÉ STÉPHANE PLAZA IMMOBILIER MONTLUCON. Nous vous présentons cette maison construite en 1982 située dans le quartier des Marais. Son rez-de-chaussée propose une spacieuse entrée avec placards, un espace buanderie avec wc, une chambre, un garage carrelé et un bureau. L'étage quant à lui dessert un séjour avec cheminée, une cuisine indépendante tous deux avec accès balcon, deux chambres côté jardin, une salle d'eau avec douche à l'italienne, et wc. En extérieur vous profiterez d'un terrain clos de 1000m2 sans vis à vis. On visite ? Salomé MOLINA (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : 839542339 - MONTLUCON.

Surface : 100 m² Date de réalisation du diagnostic énergétique : 26/12/2025

Consommation énergie primaire : 261 kWh/m²/an Consommation énergie finale : Non communiqué

Ville : Montluçon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03100
Coordonnées : 46.353809, 2.592249
Total : 107 500
Prix d'acquisition : 87 500
Travaux : 13 000
Valeur du bien : 100 500
Frais de notaire : 7 000
Coût estimé : 7 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100
Loyer prédit : 8.15€/m²/mois
Fourchette : 6.33€ - 10.49€/m²/mois
Loyer total estimé : 815€/mois
Loyer annuel estimé : 9777€/an
Fourchette totale : 633€ - 1049€/mois
Fourchette annuelle : 7592€ - 12591€/an
Rentabilité brute :9.09%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.71%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :107 500
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :528,99€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :32,25€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 561,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :51 196,98
Coût de l'assurance :9 675,00
Taxe foncière : 977,69€/an
Soit par mois : 81,47€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 814,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 642,71€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :172,03€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 261 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: 5 m² de carrelage, 1 douche, 1 lavabo, 1 WC
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain nécessite une mise à jour complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation importante
Remplacement des meubles de cuisine, mise aux normes plomberie et électricité, peinture
Quantité: 10 m² de cuisine
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Peinture des murs et rafraîchissement de la décoration
Quantité: 20 m²
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour le salon

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000(130 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 13 000✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 815 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 777 €/an
Calcul : 815 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 544 €/an
Base de calcul : Emprunt de 107 500 à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 387 €/an
Calcul : 32 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 978 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 909
Revenus locatifs : +9 777
Charges déductibles : -17 909
Résultat foncier Année 1 : -8 132(Déficit de 8 132 €)
Imputable sur revenu global : 8 132
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 909 €/an
Revenus locatifs : +9 777
Charges déductibles : -4 909
Résultat foncier Années 2+ : 4 868 €/an
Prix d'achat du bien : 87 500
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 56 875(65% de 87 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 068 €/an
Calcul : 56 875 € × 3,636% = 2 068
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 77717 9133 548-8 1368 136 €--
29 9724 8183 4535 155---
310 1724 7193 3555 452---
410 3754 6183 2535 757---
510 5834 5133 1486 070---
610 7954 4043 0406 390---
711 0104 2922 9286 718---
811 2314 1762 8127 054---
911 4554 0562 6927 399---
1011 6843 9322 5687 752---
1111 9183 8042 4398 114---
1212 1563 6722 3078 485---
1312 4003 5342 1708 865---
1412 6483 3932 0289 255---
1512 9003 2461 8829 654---
1613 1583 0951 73010 064---
1713 4222 9381 57310 483---
1813 6902 7761 41210 914---
1913 9642 6091 24411 355---
2014 2432 4361 07111 807---
2114 5282 25789212 271---
2214 8192 07270712 747---
2315 1151 88051613 235---
2415 4171 68331813 735---
2515 7261 47811314 248---
TOTAL313 15998 31451 197214 8448 136Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 441
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 214 844
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 053 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 053-2 441+4 494
2+2 053+1 546+507
3+2 053+1 636+417
4+2 053+1 727+326
5+2 053+1 821+232
6+2 053+1 917+136
7+2 053+2 015+38
8+2 053+2 116-63
9+2 053+2 220-167
10+2 053+2 326-273
11+2 053+2 434-381
12+2 053+2 545-492
13+2 053+2 660-607
14+2 053+2 776-723
15+2 053+2 896-843
16+2 053+3 019-966
17+2 053+3 145-1 092
18+2 053+3 274-1 221
19+2 053+3 407-1 354
20+2 053+3 542-1 489
21+2 053+3 681-1 628
22+2 053+3 824-1 771
23+2 053+3 970-1 917
24+2 053+4 120-2 067
25+2 053+4 274-2 221
Total+51 325+64 453+-13 128
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 192 jours
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