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vente - appartement

VilleBrest (29)
Surface70m²
Coût Total171 380€
Loyer Annuel8 906€
Rentabilité5.20%
Cashflow/mois-457€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 105 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 500 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Interphone, Salle d eau, Petit prix

NEXON IMMOBILIER vous propose en exclusivité cet appartement vendu avec locataire en place, idéal pour un investissement locatif. Situé au 4e et dernier étage d'une copropriété sur la rive droite de Brest, cet appartement d'environ 70 m² se compose de deux chambres, d'un double salon-séjour lumineux, d'une cuisine séparée et d'une salle d'eau. Un balcon, une loggia fermée ainsi qu'une cave complètent le bien. L'appartement est actuellement loué à une locataire en place depuis 2009, pour un loyer hors charges de 510,53 euros par mois, permettant de bénéficier immédiatement d'un revenu locatif. Appartement vendu occupé, destiné principalement aux investisseurs. (5.00 % honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.) Copropriété de 12 lots - dont 12 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 2264 euros. François POLART (EI) Agent Commercial - Numéro RSAC : - .

Ville : Brest
Département : Finistère
Région : Bretagne
Code postal : 29200
Coordonnées : 48.390000, -4.490000
Total : 171 380€
Prix d'acquisition : 105 000€
Travaux : 57 980€
Valeur du bien : 162 980€
Frais de notaire : 8 400€
Coût estimé : 8 400€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 10.60€/m²/mois
Fourchette : 8.39€ - 13.39€/m²/mois
Loyer total estimé : 742€/mois
Loyer annuel estimé : 8906€/an
Fourchette totale : 587€ - 938€/mois
Fourchette annuelle : 7049€ - 11251€/an
Rentabilité brute :5.20%
Fourchette de rentabilité :4.11% - 6.56%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 512,2 €/m²
Basé sur :641 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :175 854 €
Prix d'achat :105 000 €
Décote à l'achat :-70 854€ (-40.3%)
Marge achat-revente :4 474€ (2.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 380€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :868,11€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.61%
Assurance emprunteur :68,55€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 936,66€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 053,70€
Coût de l'assurance :20 565,60€
Taxe foncière : 890,57€/an
Soit par mois : 74,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 188,67€/mois
Soit par an : 2 264,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 742,14€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 199,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-457,41€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine en très mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en très mauvais état
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 27 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 3/5 visible - murs nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 980 €(828 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 11500€ = 11500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Menuiseries:8 400€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 1200€ = 8400€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 700€
    Parquet flottant: 27 m² × 100€/m² = 2700€ (incluant pose et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 080€
    Peinture murs et plafonds: 27 m² × 40€/m² = 1080€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon - Peinture:800€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 40€/m² = 800€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bretagne (Brest). Les prix incluent la main d'œuvre. Les fourchettes de prix sont basées sur les moyennes du marché.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 742 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 906 €/an
Calcul : 742 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 110 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 380 € à 3.61% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 823 €/an
Calcul : 69 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 891 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 2 264 €/an
Calcul : 189 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 980 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 68 068 €
Revenus locatifs : +8 906 €
Charges déductibles : -68 068 €
Résultat foncier Année 1 : -59 162 €(Déficit de 59 162 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 762 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 088 €/an
Revenus locatifs : +8 906 €
Charges déductibles : -10 088 €
Résultat foncier Années 2+ : -1 182 €/an(Déficit de 1 182 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37761.98 € reporté.
Prix d'achat du bien : 105 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 68 250 €(65% de 105 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 482 €/an
Calcul : 68 250 € × 3,636% = 2 482 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 906 €68 073 €6 116 €-59 168 €21 400 €37 768 €37 768 €
29 084 €9 935 €5 958 €-852 €852 €-37 768 €
39 266 €9 772 €5 795 €-506 €506 €-37 768 €
49 451 €9 602 €5 625 €-151 €151 €-37 768 €
59 640 €9 426 €5 449 €214 €--37 554 €
69 833 €9 244 €5 267 €589 €--36 965 €
710 029 €9 055 €5 078 €974 €--35 991 €
810 230 €8 859 €4 882 €1 371 €--34 620 €
910 434 €8 656 €4 678 €1 779 €--32 841 €
1010 643 €8 445 €4 468 €2 198 €--30 643 €
1110 856 €8 227 €4 249 €2 629 €--28 014 €
1211 073 €8 000 €4 023 €3 073 €---
1311 295 €7 766 €3 788 €3 529 €---
1411 520 €7 522 €3 545 €3 998 €---
1511 751 €7 270 €3 293 €4 481 €---
1611 986 €7 009 €3 031 €4 977 €---
1712 226 €6 737 €2 760 €5 488 €---
1812 470 €6 456 €2 479 €6 014 €---
1912 720 €6 165 €2 188 €6 554 €---
2012 974 €5 863 €1 886 €7 111 €---
2113 233 €5 550 €1 573 €7 684 €---
2213 498 €5 225 €1 248 €8 273 €---
2313 768 €4 889 €911 €8 879 €---
2414 043 €4 540 €563 €9 504 €---
2514 324 €4 178 €201 €10 146 €---
TOTAL285 253 €246 465 €89 054 €38 788 €22 909 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 873 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 38 788 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 906 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 870 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 870 €-6 420 €+8 290 €
2+1 870 €-255 €+2 125 €
3+1 870 €-152 €+2 022 €
4+1 870 €-45 €+1 915 €
5+1 870 €0 €+1 870 €
6+1 870 €0 €+1 870 €
7+1 870 €0 €+1 870 €
8+1 870 €0 €+1 870 €
9+1 870 €0 €+1 870 €
10+1 870 €0 €+1 870 €
11+1 870 €0 €+1 870 €
12+1 870 €+922 €+948 €
13+1 870 €+1 059 €+811 €
14+1 870 €+1 199 €+671 €
15+1 870 €+1 344 €+526 €
16+1 870 €+1 493 €+377 €
17+1 870 €+1 646 €+224 €
18+1 870 €+1 804 €+66 €
19+1 870 €+1 966 €-96 €
20+1 870 €+2 133 €-263 €
21+1 870 €+2 305 €-435 €
22+1 870 €+2 482 €-612 €
23+1 870 €+2 664 €-794 €
24+1 870 €+2 851 €-981 €
25+1 870 €+3 044 €-1 174 €
Total+46 750 €+20 041 €+26 709 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 14 jours
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