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Détails du bien

Bien expiré
VillePerpignan (66)
Surface92
Coût Total160 140
Loyer Annuel11 056
Rentabilité6.90%
Cashflow/mois-9
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 92 m²
Prix au m² : 1 173,91 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

iad France - Mehdi Bougherara vous propose: Situé dans le quartier recherché de Saint Assiscle, à proximité immédiate de la gare de Perpignan, découvrez ce bel appartement T4 de 92 m² habitables, situé au 1er étage d'une résidence sécurisée avec gardien et digicode.

-Il se compose d'un spacieux salon séjour lumineux, d'une cuisine équipée avec ses nombreux rangements ainsi que 3 spacieuses chambres avec placards. -Une salle de bain avec baignoire et un Wc séparé.

  • Les menuiseries sont en double vitrage avec volets roulants électriques.

L'appartement offre de beaux volumes et une belle luminosité, idéal pour une famille ou un investissement locatif type colocation pour une bonne rentabilité grâce à sa proximité immédiate des transports et commodités.

  • Une opportunité à saisir rapidement.

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Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE E indice 180 et classe CLIMAT E indice 56. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Mehdi Bougherara mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Perpignan sous le numéro 941699332, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Perpignan
Département : Pyrénées-Orientales
Région : Occitanie
Code postal : 66000
Total : 160 140
Prix d'acquisition : 108 000
Travaux : 43 500
Valeur du bien : 151 500
Frais de notaire : 8 640
Coût estimé : 8 640
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 92
Loyer prédit : 10.01€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 12.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 921€/mois
Loyer annuel estimé : 11056€/an
Fourchette totale : 744€ - 1141€/mois
Fourchette annuelle : 8925€ - 13696€/an
Rentabilité brute :6.90%
Fourchette de rentabilité :5.57% - 8.55%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :160 140
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :791,43€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :46,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 838,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 288,81
Coût de l'assurance :14 012,25
Taxe foncière : 1 105,62€/an
Soit par mois : 92,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 921,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 930,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-8,92€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 180 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau pour 92 m²
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle baignoire, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Rénovation des 3 chambres avec revêtement de sol, peinture et mise aux normes de l'électricité
Quantité: 3 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessite rénovation

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 500(473 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:9 000
    Fenêtres double vitrage: 9 fenêtres × 1000€ = 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€ (incluant plomberie et électricité)
  • Salle de bain:6 000
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:9 000
    Rénovation des 3 chambres: 60 m² × 150€/m² = 9000€ (incluant peinture, revêtement de sol et électricité)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Perpignan (coefficient 1 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

EC(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 921 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Calcul : 921 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 344 €/an
Base de calcul : Emprunt de 160 140 à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 560 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 106 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 50 510
Revenus locatifs : +11 056
Charges déductibles : -50 510
Résultat foncier Année 1 : -39 454(Déficit de 39 454 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 18 054
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 010 €/an
Revenus locatifs : +11 056
Charges déductibles : -7 010
Résultat foncier Années 2+ : 4 046 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 18053.59 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 05650 5155 349-39 45921 400 €18 059 €18 059 €
211 2776 8735 2064 405--13 654 €
311 5036 7255 0594 778--8 876 €
411 7336 5734 9075 160--3 716 €
511 9686 4154 7495 552---
612 2076 2524 5865 955---
712 4516 0844 4186 367---
812 7005 9094 2436 791---
912 9545 7294 0637 225---
1013 2135 5423 8767 671---
1113 4775 3503 6838 128---
1213 7475 1503 4848 597---
1314 0224 9443 2779 078---
1414 3024 7303 0649 572---
1514 5884 5092 84310 079---
1614 8804 2812 61510 599---
1715 1784 0442 37811 133---
1815 4813 8002 13411 681---
1915 7913 5471 88112 244---
2016 1073 2861 62012 821---
2116 4293 0151 34913 414---
2216 7582 7361 07014 022---
2317 0932 44678014 646---
2417 4352 14748115 287---
2517 7831 83817215 946---
TOTAL354 134162 44277 289191 69321 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 191 693
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 056 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 322-6 420+8 742
2+2 3220+2 322
3+2 3220+2 322
4+2 3220+2 322
5+2 322+551+1 771
6+2 322+1 786+536
7+2 322+1 910+412
8+2 322+2 037+285
9+2 322+2 168+154
10+2 322+2 301+21
11+2 322+2 438-116
12+2 322+2 579-257
13+2 322+2 724-402
14+2 322+2 872-550
15+2 322+3 024-702
16+2 322+3 180-858
17+2 322+3 340-1 018
18+2 322+3 504-1 182
19+2 322+3 673-1 351
20+2 322+3 846-1 524
21+2 322+4 024-1 702
22+2 322+4 207-1 885
23+2 322+4 394-2 072
24+2 322+4 586-2 264
25+2 322+4 784-2 462
Total+58 050+57 508+542
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 89 jours
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