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3 pièces

Bien expiré
VilleCréteil (94)
Surface71m²
Coût Total254 060€
Loyer Annuel15 983€
Rentabilité6.29%
Cashflow/mois-402€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 199 500 €
Surface : 71 m²
Prix au m² : 2 809,86 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 15
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible

Place Jean Giraudoux, au pied du lac et des commodités (métro université à 11mn à pied, proche bus et TVM, écoles et centre commercial Créteil Soleil ou Le Palais), un trois pièces de 71 m², lumineux et comprenant: grande entrée avec placard, cuisine séparée avec cellier, séjour avec balcon, deux chambres avec placard, salle de bains, wc indépendants, dégagement. Vue panoramique. Chauffage et eau chaude collectifs. Place de parking privative. Gardien, interphone, ascenseur.

Charges annuelles: 3056 euros

Ville : Créteil
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94000
Coordonnées : 48.784242, 2.440050
Total : 254 060€
Prix d'acquisition : 199 500€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 238 100€
Frais de notaire : 15 960€
Coût estimé : 15 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 71m²
Loyer prédit : 18.76€/m²/mois
Fourchette : 14.20€ - 24.79€/m²/mois
Loyer total estimé : 1332€/mois
Loyer annuel estimé : 15983€/an
Fourchette totale : 1008€ - 1760€/mois
Fourchette annuelle : 12095€ - 21122€/an
Rentabilité brute :6.29%
Fourchette de rentabilité :4.76% - 8.31%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :254 060€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 271,88€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :74,10€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 345,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 505,27€
Coût de l'assurance :22 230,25€
Taxe foncière : 1 598,33€/an
Soit par mois : 133,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 254,67€/mois
Soit par an : 3 056,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 331,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 733,85€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-401,91€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 264 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage individuel performant (ex: pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage collectif
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du système de production d'eau chaude par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système pour 71 m²
Raison: DPE E - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine avec électroménager ancien et carrelage usé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Rafraîchissement des joints et peinture si nécessaire
Quantité: 1 salle de bain (environ 6 m²)
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état mais peut bénéficier d'un léger rafraîchissement
BalconRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Remplacement du revêtement au sol du balcon
Quantité: 1 balcon (environ 6 m²)
Raison: État 3/5 visible - revêtement usé nécessitant un remplacement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(544 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:11 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 11500€ = 11500€
  • Menuiseries - Fenêtres:5 600€
    Fenêtres double vitrage PVC: 7 fenêtres × 800€ = 5600€
  • Eau chaude - Chauffe-eau:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€
  • Cuisine - Rénovation complète:12 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs/plafond: 20 m² × 80€/m² = 1600€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs/plafond: 25 m² × 80€/m² = 2000€
  • Salle de bain - Rafraîchissement léger:600€
    Peinture murs: 6 m² × 100€/m² = 600€
  • Balcon - Revêtement sol:600€
    Carrelage: 6 m² × 100€/m² = 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Créteil (Île-de-France, coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 20 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Menuiseries - Fenêtres, Eau chaude - Chauffe-eau
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 332 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 983 €/an
Calcul : 1 332 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 781 €/an
Base de calcul : Emprunt de 254 060 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 889 €/an
Calcul : 74 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 598 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 3 056 €/an
Calcul : 255 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 52 924 €
Revenus locatifs : +15 983 €
Charges déductibles : -52 924 €
Résultat foncier Année 1 : -36 941 €(Déficit de 36 941 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 541 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 324 €/an
Revenus locatifs : +15 983 €
Charges déductibles : -14 324 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15540.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 199 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 129 675 €(65% de 199 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 715 €/an
Calcul : 129 675 € × 3,636% = 4 715 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 983 €52 932 €8 789 €-36 949 €21 400 €15 549 €15 549 €
216 303 €14 102 €8 559 €2 201 €--13 349 €
316 629 €13 864 €8 320 €2 765 €--10 583 €
416 962 €13 617 €8 073 €3 345 €--7 239 €
517 301 €13 361 €7 818 €3 940 €--3 299 €
617 647 €13 096 €7 553 €4 550 €---
718 000 €12 822 €7 279 €5 178 €---
818 360 €12 538 €6 995 €5 822 €---
918 727 €12 244 €6 701 €6 483 €---
1019 101 €11 940 €6 396 €7 162 €---
1119 484 €11 624 €6 081 €7 859 €---
1219 873 €11 298 €5 754 €8 576 €---
1320 271 €10 959 €5 416 €9 311 €---
1420 676 €10 609 €5 066 €10 067 €---
1521 090 €10 247 €4 703 €10 843 €---
1621 511 €9 871 €4 327 €11 640 €---
1721 942 €9 482 €3 939 €12 460 €---
1822 380 €9 079 €3 536 €13 301 €---
1922 828 €8 662 €3 119 €14 166 €---
2023 285 €8 230 €2 687 €15 054 €---
2123 750 €7 783 €2 239 €15 967 €---
2224 225 €7 320 €1 776 €16 905 €---
2324 710 €6 840 €1 297 €17 870 €---
2425 204 €6 343 €800 €18 861 €---
2525 708 €5 829 €285 €19 879 €---
TOTAL511 949 €304 695 €127 505 €207 254 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 207 254 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 983 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 356 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 356 €-6 420 €+9 776 €
2+3 356 €0 €+3 356 €
3+3 356 €0 €+3 356 €
4+3 356 €0 €+3 356 €
5+3 356 €0 €+3 356 €
6+3 356 €+375 €+2 981 €
7+3 356 €+1 553 €+1 803 €
8+3 356 €+1 746 €+1 610 €
9+3 356 €+1 945 €+1 411 €
10+3 356 €+2 149 €+1 207 €
11+3 356 €+2 358 €+998 €
12+3 356 €+2 573 €+783 €
13+3 356 €+2 793 €+563 €
14+3 356 €+3 020 €+336 €
15+3 356 €+3 253 €+103 €
16+3 356 €+3 492 €-136 €
17+3 356 €+3 738 €-382 €
18+3 356 €+3 990 €-634 €
19+3 356 €+4 250 €-894 €
20+3 356 €+4 516 €-1 160 €
21+3 356 €+4 790 €-1 434 €
22+3 356 €+5 072 €-1 716 €
23+3 356 €+5 361 €-2 005 €
24+3 356 €+5 658 €-2 302 €
25+3 356 €+5 964 €-2 608 €
Total+83 900 €+62 176 €+21 724 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 92 jours
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