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Achat appartement

Bien expiré
VilleRochefort (17)
Surface59m²
Coût Total126 080€
Loyer Annuel10 154€
Rentabilité8.05%
Cashflow/mois+92€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 81 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 372,88 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Orientation Sud, 15.4 m² Balcon, Surface de 59 m², Bâtiment de 2 étages, 2 Pièces, 1 Chambre, Année de construction 1900, Au 2ème étage, 1 Salle d'eau, 1 Toilette, Toilette séparée, Rangements, Chauffage individuel électrique, Cuisine américaine équipée, Salle de séjour : 24 m², Travaux, Interphone

Rochefort, dans un immeuble en cours de mis en copropriété (15 lots dont un local + 8 appts + jardins) - Exposé plein sud, au second et dernier étage, grand F2 d'env 53.9 m² : pièce de vie et cuisine aménagée et semi-équipée de 36 m², salle d'eau, wc, chambre de 12.4 m² avec grand placard. Un balcon de 15,40 m². Loué 480€ + 10€ de charges (seront réajusté dès syndic mandaté) - (bail du 03/02/2018) - Travaux prévus sur les communs charge vendeur. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Rochefort
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17300
Coordonnées : 45.932440, -0.980790
Total : 126 080€
Prix d'acquisition : 81 000€
Travaux : 38 600€
Valeur du bien : 119 600€
Frais de notaire : 6 480€
Coût estimé : 6 480€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 14.34€/m²/mois
Fourchette : 11.42€ - 18.01€/m²/mois
Loyer total estimé : 846€/mois
Loyer annuel estimé : 10154€/an
Fourchette totale : 674€ - 1062€/mois
Fourchette annuelle : 8088€ - 12749€/an
Rentabilité brute :8.05%
Fourchette de rentabilité :6.41% - 10.11%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :126 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :623,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :36,77€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 659,87€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :60 850,34€
Coût de l'assurance :11 032,00€
Taxe foncière : 1 015,44€/an
Soit par mois : 84,62€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 10,00€/mois
Soit par an : 120,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 846,20€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 754,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :91,70€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 259 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise aux normes de l'électricité et de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais installations datées
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain avec nouvelle douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans la chambre
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible - chambre en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 600 €(654 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:10 600€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 8500€ = 8500€, Main d'œuvre: 2100€
  • Menuiseries:4 800€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 600€ = 3600€, Main d'œuvre: 1200€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:9 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine complète = 6000€, Électricité: 1500€, Plomberie: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 500€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète = 6000€, Électricité: 1000€, Plomberie: 1000€, Carrelage: 1000€, Main d'œuvre: 500€
  • Chambres:1 200€
    Parquet flottant: 12 m² × 60€/m² = 720€, Main d'œuvre: 480€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Rochefort (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 18 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 846 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 154 €/an
Calcul : 846 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 207 €/an
Base de calcul : Emprunt de 126 080 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 441 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 015 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 120 €/an
Calcul : 10 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 600 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 44 384 €
Revenus locatifs : +10 154 €
Charges déductibles : -44 384 €
Résultat foncier Année 1 : -34 230 €(Déficit de 34 230 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 830 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 784 €/an
Revenus locatifs : +10 154 €
Charges déductibles : -5 784 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 370 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12829.52 € reporté.
Prix d'achat du bien : 81 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 52 650 €(65% de 81 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 915 €/an
Calcul : 52 650 € × 3,636% = 1 915 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 154 €44 388 €4 211 €-34 234 €21 400 €12 834 €12 834 €
210 357 €5 676 €4 099 €4 682 €--8 152 €
310 565 €5 560 €3 983 €5 005 €--3 147 €
410 776 €5 440 €3 863 €5 336 €---
510 991 €5 316 €3 739 €5 676 €---
611 211 €5 188 €3 611 €6 024 €---
711 435 €5 055 €3 478 €6 381 €---
811 664 €4 918 €3 341 €6 747 €---
911 897 €4 776 €3 199 €7 122 €---
1012 135 €4 629 €3 052 €7 507 €---
1112 378 €4 477 €2 900 €7 901 €---
1212 626 €4 320 €2 743 €8 306 €---
1312 878 €4 157 €2 580 €8 721 €---
1413 136 €3 989 €2 412 €9 147 €---
1513 398 €3 815 €2 238 €9 583 €---
1613 666 €3 635 €2 059 €10 031 €---
1713 940 €3 449 €1 873 €10 491 €---
1814 219 €3 257 €1 680 €10 962 €---
1914 503 €3 058 €1 481 €11 445 €---
2014 793 €2 852 €1 275 €11 941 €---
2115 089 €2 639 €1 062 €12 450 €---
2215 391 €2 419 €842 €12 972 €---
2315 698 €2 191 €614 €13 507 €---
2416 012 €1 956 €379 €14 057 €---
2516 333 €1 712 €135 €14 621 €---
TOTAL325 247 €138 868 €60 850 €186 379 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 186 379 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 154 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 132 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 132 €-6 420 €+8 552 €
2+2 132 €0 €+2 132 €
3+2 132 €0 €+2 132 €
4+2 132 €+657 €+1 475 €
5+2 132 €+1 703 €+429 €
6+2 132 €+1 807 €+325 €
7+2 132 €+1 914 €+218 €
8+2 132 €+2 024 €+108 €
9+2 132 €+2 137 €-5 €
10+2 132 €+2 252 €-120 €
11+2 132 €+2 370 €-238 €
12+2 132 €+2 492 €-360 €
13+2 132 €+2 616 €-484 €
14+2 132 €+2 744 €-612 €
15+2 132 €+2 875 €-743 €
16+2 132 €+3 009 €-877 €
17+2 132 €+3 147 €-1 015 €
18+2 132 €+3 289 €-1 157 €
19+2 132 €+3 434 €-1 302 €
20+2 132 €+3 582 €-1 450 €
21+2 132 €+3 735 €-1 603 €
22+2 132 €+3 892 €-1 760 €
23+2 132 €+4 052 €-1 920 €
24+2 132 €+4 217 €-2 085 €
25+2 132 €+4 386 €-2 254 €
Total+53 300 €+55 914 €+-2 614 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 135 jours
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