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Appartement à vendre

VilleSedan (08)
Surface94m²
Coût Total80 460€
Loyer Annuel9 304€
Rentabilité11.56%
Cashflow/mois+271€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 69 500 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 739,36 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, 2 chambres

​📍 Sedan – Superbe T3 de 94 m² lumineux & rénové

​Idéal investisseur ou premier achat !

Découvrez ce très bel appartement de 94 m², offrant de magnifiques volumes et un agencement fonctionnel. Situé au 1er étage d'une copropriété calme (sans ascenseur).

​🔹 Aménagement & Prestations ​Pièce de vie : Grand séjour très lumineux. ​Cuisine : Cuisine équipée (four, plaques vitrocéramique, hotte) avec arrière-cuisine/buanderie attenante très pratique. ​Espace nuit : 2 grandes chambres spacieuses. ​Sanitaires (rénovés à neuf en 2022) : Salle de bain complète avec baignoire ET douche, WC séparé.

​🔹 Confort & Technicité ​Chauffage : Gaz individuel (chaudière révisée, entretien annuel à jour). ​Statut : Libre de tout occupant. ​Permis de louer : Déjà accordé par la mairie de Sedan (prêt pour mise en location immédiate ou résidence principale). ​ 🤝 Vente de particulier à particulier (pas de frais d'agence).

Ville : Sedan
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08200
Coordonnées : 49.698032, 4.950475
Total : 80 460€
Prix d'acquisition : 69 500€
Travaux : 5 400€
Valeur du bien : 74 900€
Frais de notaire : 5 560€
Coût estimé : 5 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 8.25€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 10.51€/m²/mois
Loyer total estimé : 775€/mois
Loyer annuel estimé : 9304€/an
Fourchette totale : 609€ - 988€/mois
Fourchette annuelle : 7303€ - 11854€/an
Rentabilité brute :11.56%
Fourchette de rentabilité :9.08% - 14.73%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :807,45 €/m²
Basé sur :162 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :75 900 €
Prix d'achat :69 500 €
Décote à l'achat :-6 400€ (-8.4%)
Marge achat-revente :-4 560€ (-6.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :80 460€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :403,67€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :23,47€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 427,13€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :40 639,58€
Coût de l'assurance :7 040,25€
Taxe foncière : 930,43€/an
Soit par mois : 77,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 775,36€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 504,67€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :270,69€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire, le chauffage au gaz individuel est en bon état.
Quantité: 1 système
Raison: DPE D - Appartement - Chauffage au gaz individuel révisé et en bon état.
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture des murs et des meubles de cuisine si nécessaire.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état général.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement léger
Peinture et vérification des joints de la baignoire et de la douche.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain rénovée à neuf en 2022.
ChambresOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état général.
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon complet
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état général.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :5 400 €(57 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Remplacement système: 1 système × 0€ = 0€ (Aucune action nécessaire, chauffage en bon état)
  • Cuisine:1 500€
    Peinture cuisine: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 900€
  • Salle de bain:1 200€
    Peinture salle de bain: 15 m² × 30€/m² = 450€, Vérification des joints: 750€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 2 chambres: 40 m² × 30€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 600€
  • Salon:900€
    Peinture salon: 30 m² × 30€/m² = 900€, Main d'œuvre incluse.
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sedan (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 775 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 304 €/an
Calcul : 775 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 797 €/an
Base de calcul : Emprunt de 80 460 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 282 €/an
Calcul : 23 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 930 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 5 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 9 409 €
Revenus locatifs : +9 304 €
Charges déductibles : -9 409 €
Résultat foncier Année 1 : -105 €(Déficit de 105 €)
Imputable sur revenu global : 105 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 009 €/an
Revenus locatifs : +9 304 €
Charges déductibles : -4 009 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 295 €/an
Prix d'achat du bien : 69 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 175 €(65% de 69 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 643 €/an
Calcul : 45 175 € × 3,636% = 1 643 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 304 €9 411 €2 799 €-107 €107 €--
29 490 €3 938 €2 726 €5 552 €---
39 680 €3 863 €2 651 €5 818 €---
49 874 €3 784 €2 572 €6 090 €---
510 071 €3 703 €2 491 €6 368 €---
610 273 €3 619 €2 407 €6 654 €---
710 478 €3 531 €2 319 €6 947 €---
810 688 €3 441 €2 229 €7 247 €---
910 901 €3 348 €2 136 €7 554 €---
1011 120 €3 251 €2 039 €7 869 €---
1111 342 €3 150 €1 938 €8 192 €---
1211 569 €3 046 €1 834 €8 522 €---
1311 800 €2 939 €1 727 €8 861 €---
1412 036 €2 827 €1 615 €9 209 €---
1512 277 €2 712 €1 500 €9 565 €---
1612 522 €2 592 €1 380 €9 930 €---
1712 773 €2 468 €1 256 €10 305 €---
1813 028 €2 340 €1 128 €10 688 €---
1913 289 €2 207 €995 €11 082 €---
2013 555 €2 069 €857 €11 485 €---
2113 826 €1 927 €714 €11 899 €---
2214 102 €1 779 €567 €12 323 €---
2314 384 €1 626 €414 €12 758 €---
2414 672 €1 467 €255 €13 205 €---
2514 965 €1 303 €91 €13 662 €---
TOTAL298 020 €76 341 €40 640 €221 679 €107 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 32 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 221 679 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 304 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 954 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 954 €-32 €+1 986 €
2+1 954 €+1 666 €+288 €
3+1 954 €+1 745 €+209 €
4+1 954 €+1 827 €+127 €
5+1 954 €+1 911 €+43 €
6+1 954 €+1 996 €-42 €
7+1 954 €+2 084 €-130 €
8+1 954 €+2 174 €-220 €
9+1 954 €+2 266 €-312 €
10+1 954 €+2 361 €-407 €
11+1 954 €+2 457 €-503 €
12+1 954 €+2 557 €-603 €
13+1 954 €+2 658 €-704 €
14+1 954 €+2 763 €-809 €
15+1 954 €+2 870 €-916 €
16+1 954 €+2 979 €-1 025 €
17+1 954 €+3 091 €-1 137 €
18+1 954 €+3 207 €-1 253 €
19+1 954 €+3 325 €-1 371 €
20+1 954 €+3 446 €-1 492 €
21+1 954 €+3 570 €-1 616 €
22+1 954 €+3 697 €-1 743 €
23+1 954 €+3 828 €-1 874 €
24+1 954 €+3 961 €-2 007 €
25+1 954 €+4 099 €-2 145 €
Total+48 850 €+66 504 €+-17 654 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 43 jours
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