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À vendre Immeuble avec local commercial et potentiel d'ha

VilleCravant (89)
Surface110m²
Coût Total131 972€
Loyer Annuel10 721€
Rentabilité8.12%
Cashflow/mois+103€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 65 900 €
Surface : 110 m²
Prix au m² : 599,09 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 110 m², 6 pièces, 2 chambres, Entrée séparée

Immeuble composé actuellement :

Rez-de-chaussée : Un fonds de commerce (salon de coiffure) en activité depuis plusieurs années, bénéficiant d'une clientèle fidèle. Surface d'environ 40 m², comprenant un espace principal, des toilettes et une réserve d'environ 15 m².

1er étage : Un appartement à rénover de 4 pièces, d'environ 55 m², avec accès indépendant.

2? étage : Un grenier aménageable, offrant un beau potentiel supplémentaire.

Grange attenante d'environ 15 m².

Toiture rénovée. Idéal pour investisseur ou projet mixte habitation / commerce.

Pour plus de renseignements, merci de me .

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat B.

Votre conseiller We Invest France : Mickaël Barbosa Agent commercial (Entreprise individuelle) RSAC 442 032 637 AUXERRE.

Ville : Cravant
Département : Yonne
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 89460
Coordonnées : 47.683304, 3.690908
Total : 131 972€
Prix d'acquisition : 65 900€
Travaux : 60 800€
Valeur du bien : 126 700€
Frais de notaire : 5 272€
Coût estimé : 5 272€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 110m²
Loyer prédit : 8.12€/m²/mois
Fourchette : 6.42€ - 10.28€/m²/mois
Loyer total estimé : 893€/mois
Loyer annuel estimé : 10721€/an
Fourchette totale : 706€ - 1131€/mois
Fourchette annuelle : 8469€ - 13572€/an
Rentabilité brute :8.12%
Fourchette de rentabilité :6.42% - 10.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :933,92 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :102 731 €
Prix d'achat :65 900 €
Décote à l'achat :-36 831€ (-35.9%)
Marge achat-revente :-29 241€ (-28.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :131 972€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :662,10€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :38,49€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 700,59€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 657,81€
Coût de l'assurance :11 547,55€
Taxe foncière : 1 072,10€/an
Soit par mois : 89,34€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 893,42€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 789,93€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :103,48€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 294 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 55 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine à rafraîchir
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres à rafraîchir
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres à rafraîchir
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 assumé - salon à rafraîchir

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 800 €(553 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:11 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 10000€ = 10000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:20 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine complète × 15000€ = 15000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:13 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 10000€ = 10000€, Plomberie: 2000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 000€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Peinture:1 600€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Cravant (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 22 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 893 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 721 €/an
Calcul : 893 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 587 €/an
Base de calcul : Emprunt de 131 972 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 462 €/an
Calcul : 38 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 072 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 921 €
Revenus locatifs : +10 721 €
Charges déductibles : -66 921 €
Résultat foncier Année 1 : -56 200 €(Déficit de 56 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 34 800 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 121 €/an
Revenus locatifs : +10 721 €
Charges déductibles : -6 121 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 600 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 34800.36 € reporté.
Prix d'achat du bien : 65 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 42 835 €(65% de 65 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 558 €/an
Calcul : 42 835 € × 3,636% = 1 558 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 721 €66 926 €4 592 €-56 205 €21 400 €34 805 €34 805 €
210 935 €6 006 €4 472 €4 930 €--29 875 €
311 154 €5 881 €4 347 €5 273 €--24 602 €
411 377 €5 753 €4 219 €5 624 €--18 978 €
511 605 €5 619 €4 085 €5 985 €--12 992 €
611 837 €5 481 €3 947 €6 355 €--6 637 €
712 074 €5 338 €3 804 €6 735 €---
812 315 €5 190 €3 656 €7 125 €---
912 561 €5 037 €3 503 €7 525 €---
1012 813 €4 878 €3 344 €7 935 €---
1113 069 €4 713 €3 179 €8 356 €---
1213 330 €4 543 €3 009 €8 787 €---
1313 597 €4 366 €2 832 €9 231 €---
1413 869 €4 183 €2 649 €9 686 €---
1514 146 €3 994 €2 460 €10 152 €---
1614 429 €3 798 €2 264 €10 631 €---
1714 718 €3 594 €2 060 €11 123 €---
1815 012 €3 384 €1 850 €11 628 €---
1915 312 €3 166 €1 632 €12 147 €---
2015 618 €2 940 €1 406 €12 679 €---
2115 931 €2 706 €1 172 €13 225 €---
2216 249 €2 464 €930 €13 786 €---
2316 574 €2 213 €679 €14 362 €---
2416 906 €1 953 €419 €14 953 €---
2517 244 €1 683 €149 €15 561 €---
TOTAL343 396 €165 808 €66 658 €177 589 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 177 589 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 721 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 251 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 251 €-6 420 €+8 671 €
2+2 251 €0 €+2 251 €
3+2 251 €0 €+2 251 €
4+2 251 €0 €+2 251 €
5+2 251 €0 €+2 251 €
6+2 251 €0 €+2 251 €
7+2 251 €+29 €+2 222 €
8+2 251 €+2 137 €+114 €
9+2 251 €+2 257 €-6 €
10+2 251 €+2 380 €-129 €
11+2 251 €+2 507 €-256 €
12+2 251 €+2 636 €-385 €
13+2 251 €+2 769 €-518 €
14+2 251 €+2 906 €-655 €
15+2 251 €+3 046 €-795 €
16+2 251 €+3 189 €-938 €
17+2 251 €+3 337 €-1 086 €
18+2 251 €+3 488 €-1 237 €
19+2 251 €+3 644 €-1 393 €
20+2 251 €+3 804 €-1 553 €
21+2 251 €+3 967 €-1 716 €
22+2 251 €+4 136 €-1 885 €
23+2 251 €+4 309 €-2 058 €
24+2 251 €+4 486 €-2 235 €
25+2 251 €+4 668 €-2 417 €
Total+56 275 €+53 277 €+2 998 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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