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Appartement 4 pièces

VillePau (64)
Surface87m²
Coût Total161 000€
Loyer Annuel10 932€
Rentabilité6.79%
Cashflow/mois-13€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 145 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 1 666,67 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 3
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 87 m², 4 pièces, 2 chambres, 1 salle de bain, Terrasse, Mandat exclusif, Cave, Ascenseur, 1 place de parking, 4 étages, Chauffage central au gaz, Étage 3 sur 4

Chez Novarea, vivre en ville n'a jamais été aussi facile !

Dans une résidence calme et entretenue, découvrez ce spacieux T3 à la distribution bien pensée. Totalisant 87m2, il se situe au 3ème étage avec ascenseur. Il se compose d'une grande entrée menant à un double séjour confortable et lumineux avec accès à deux balcons, une cuisine séparée et son cellier, 2 chambres, un dressing, une salle de bain et un wc séparé.

Cerise sur le gâteau : Pas moins de 4 balcons qui vous offriront une vue dégagée avec aperçu Pyrénées.

Ce que l'on aime chez Novarea : Une place de parking en sous-sol qui vous permettra de garer votre véhicule à l'abri.

À la fois calme et proche de toutes commodités. À 5 minutes du centre ville à vélo. Envie d'en savoir plus ? De visiter ? Contactez vite Novarea !

Ville : Pau
Département : Pyrénées-Atlantiques
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 64000
Coordonnées : 43.307264, -0.359086
Total : 161 000€
Prix d'acquisition : 145 000€
Travaux : 4 400€
Valeur du bien : 149 400€
Frais de notaire : 11 600€
Coût estimé : 11 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.24€ - 13.30€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10932€/an
Fourchette totale : 717€ - 1158€/mois
Fourchette annuelle : 8604€ - 13890€/an
Rentabilité brute :6.79%
Fourchette de rentabilité :5.34% - 8.63%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 892,23 €/m²
Basé sur :962 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 624 €
Prix d'achat :145 000 €
Décote à l'achat :-19 624€ (-11.9%)
Marge achat-revente :3 624€ (2.2%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :161 000€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :786,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :46,96€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 833,24€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :74 884,35€
Coût de l'assurance :14 087,50€
Taxe foncière : 1 093,18€/an
Soit par mois : 91,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 910,99€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 924,34€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-13,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE D - Pas de travaux énergétiques obligatoires
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la cuisine pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 10 m²
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état mais nécessite un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond du salon pour rafraîchir l'espace.
Quantité: 25 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond de la salle de bain, mise aux normes de la plomberie si nécessaire.
Quantité: N/A
Raison: État 3/5 assumé - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et du plafond dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - chambres nécessitent un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :4 400 €(51 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucune action nécessaire car DPE D - pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafond cuisine: 10 m² × 40€/m² = 400€, Main d'œuvre: 400€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture murs et plafond salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€, Main d'œuvre: 200€
  • Salle de bain - Rafraîchissement:800€
    Peinture murs et plafond salle de bain: 10 m² × 40€/m² = 400€, Mise aux normes plomberie: 400€
  • Chambres - Rafraîchissement:1 600€
    Peinture murs et plafond 2 chambres: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pau. Main d'œuvre incluse. Les prix de peinture sont estimés à 40€/m², incluant fourniture et pose.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→D(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 932 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 197 €/an
Base de calcul : Emprunt de 161 000 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 563 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 093 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 4 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 11 253 €
Revenus locatifs : +10 932 €
Charges déductibles : -11 253 €
Résultat foncier Année 1 : -321 €(Déficit de 321 €)
Imputable sur revenu global : 321 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 853 €/an
Revenus locatifs : +10 932 €
Charges déductibles : -6 853 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 079 €/an
Prix d'achat du bien : 145 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 94 250 €(65% de 145 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 427 €/an
Calcul : 94 250 € × 3,636% = 3 427 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 932 €11 258 €5 202 €-326 €326 €--
211 150 €6 718 €5 061 €4 433 €---
311 373 €6 573 €4 916 €4 801 €---
411 601 €6 423 €4 766 €5 178 €---
511 833 €6 268 €4 611 €5 565 €---
612 070 €6 107 €4 451 €5 962 €---
712 311 €5 942 €4 285 €6 369 €---
812 557 €5 771 €4 114 €6 786 €---
912 808 €5 594 €3 938 €7 214 €---
1013 065 €5 412 €3 755 €7 653 €---
1113 326 €5 223 €3 567 €8 103 €---
1213 592 €5 028 €3 372 €8 564 €---
1313 864 €4 827 €3 171 €9 037 €---
1414 142 €4 619 €2 963 €9 522 €---
1514 424 €4 404 €2 748 €10 020 €---
1614 713 €4 182 €2 526 €10 530 €---
1715 007 €3 953 €2 296 €11 054 €---
1815 307 €3 716 €2 059 €11 591 €---
1915 613 €3 471 €1 815 €12 142 €---
2015 926 €3 218 €1 562 €12 707 €---
2116 244 €2 957 €1 300 €13 287 €---
2216 569 €2 687 €1 030 €13 882 €---
2316 900 €2 408 €751 €14 493 €---
2417 238 €2 120 €463 €15 119 €---
2517 583 €1 822 €165 €15 761 €---
TOTAL350 150 €120 701 €74 884 €229 449 €326 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 98 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 229 449 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 932 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 296 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 296 €-98 €+2 394 €
2+2 296 €+1 330 €+966 €
3+2 296 €+1 440 €+856 €
4+2 296 €+1 554 €+742 €
5+2 296 €+1 670 €+626 €
6+2 296 €+1 789 €+507 €
7+2 296 €+1 911 €+385 €
8+2 296 €+2 036 €+260 €
9+2 296 €+2 164 €+132 €
10+2 296 €+2 296 €0 €
11+2 296 €+2 431 €-135 €
12+2 296 €+2 569 €-273 €
13+2 296 €+2 711 €-415 €
14+2 296 €+2 857 €-561 €
15+2 296 €+3 006 €-710 €
16+2 296 €+3 159 €-863 €
17+2 296 €+3 316 €-1 020 €
18+2 296 €+3 477 €-1 181 €
19+2 296 €+3 643 €-1 347 €
20+2 296 €+3 812 €-1 516 €
21+2 296 €+3 986 €-1 690 €
22+2 296 €+4 165 €-1 869 €
23+2 296 €+4 348 €-2 052 €
24+2 296 €+4 536 €-2 240 €
25+2 296 €+4 728 €-2 432 €
Total+57 400 €+68 835 €+-11 435 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 20 jours
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