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Appartement 319 m² à Viuz-En-Sallaz

Bien expiré
VilleViuz-en-Sallaz (74)
Surface319
Coût Total509 300
Loyer Annuel54 277
Rentabilité10.66%
Cashflow/mois+1 438
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 460 000 €
Surface : 319 m²
Prix au m² : 1 442,01 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 319 m²

En Hyper centre du village de Viuz-en-Sallaz, à proximité immédiate des commerces et de toutes les commodités, découvrez cet ensemble immobilier à fort potentiel de valorisation.

Le bien d'une surface habitable de 250m² et 319m² de surface plancher, en zone Ua du Plu se compose comme suit :se compose comme suit :

Au rez-de-chaussée, un local commercial libre de toute occupation, idéal pour une activité commerciale ou de services bénéficiant d'une excellente visibilité.

Les trois étages supérieurs avec combles se composent d'un ensemble de 12 pièces, prêtes à être transformées selon vos envies.

Les parties communes, bien que nécessitant un rafraîchissement, conservent tout leur cachet d'antan.

A Decouvrir Sans TARDER

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 11680.00 € et 15840.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Carte pro. 123456

Ville : Viuz-en-Sallaz
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74250
Coordonnées : 46.147300, 6.410510
Total : 509 300
Prix d'acquisition : 460 000
Travaux : 12 500
Valeur du bien : 472 500
Frais de notaire : 36 800
Coût estimé : 36 800
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 319
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.24€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 4523€/mois
Loyer annuel estimé : 54277€/an
Fourchette totale : 3586€ - 5705€/mois
Fourchette annuelle : 43029€ - 68465€/an
Rentabilité brute :10.66%
Fourchette de rentabilité :8.45% - 13.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :509 300
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 484,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :148,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 633,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :236 077,84
Coût de l'assurance :44 563,75
Taxe foncière : 5 427,66€/an
Soit par mois : 452,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 523,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 085,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 437,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GE(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 277 €/an
Calcul : 4 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 509 300 à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 783 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 098
Revenus locatifs : +54 277
Charges déductibles : -36 098
Résultat foncier Année 1 : 18 179

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 598 €/an
Revenus locatifs : +54 277
Charges déductibles : -23 598
Résultat foncier Années 2+ : 30 679 €/an
Prix d'achat du bien : 460 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 299 000(65% de 460 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 873 €/an
Calcul : 299 000 € × 3,636% = 10 873
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 27736 11416 40418 162---
255 36223 17015 96032 192---
356 46922 71215 50233 757---
457 59922 23815 02835 361---
558 75121 74914 53937 002---
659 92621 24314 03338 682---
761 12420 72113 51140 403---
862 34720 18212 97142 165---
963 59419 62412 41443 969---
1064 86619 04811 83845 817---
1166 16318 45411 24347 709---
1267 48617 83910 62949 647---
1368 83617 2049 99451 632---
1470 21316 5489 33853 664---
1571 61715 8718 66055 746---
1673 04915 1707 96057 879---
1774 51014 4477 23760 063---
1876 00013 7006 49062 300---
1977 52012 9285 71864 592---
2079 07112 1314 92166 940---
2180 65211 3074 09769 345---
2282 26510 4563 24671 809---
2383 9119 5772 36774 334---
2485 5898 6681 45876 920---
2587 3017 73052079 570---
TOTAL1 738 497428 833236 0781 309 6640Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 309 664
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 398+5 449+5 949
2+11 398+9 658+1 740
3+11 398+10 127+1 271
4+11 398+10 608+790
5+11 398+11 101+297
6+11 398+11 605-207
7+11 398+12 121-723
8+11 398+12 650-1 252
9+11 398+13 191-1 793
10+11 398+13 745-2 347
11+11 398+14 313-2 915
12+11 398+14 894-3 496
13+11 398+15 490-4 092
14+11 398+16 099-4 701
15+11 398+16 724-5 326
16+11 398+17 364-5 966
17+11 398+18 019-6 621
18+11 398+18 690-7 292
19+11 398+19 378-7 980
20+11 398+20 082-8 684
21+11 398+20 804-9 406
22+11 398+21 543-10 145
23+11 398+22 300-10 902
24+11 398+23 076-11 678
25+11 398+23 871-12 473
Total+284 950+392 899+-107 949
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 96 jours
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