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Appartement 319 m² à Viuz-En-Sallaz

Bien expiré
VilleViuz-en-Sallaz (74)
Surface319m²
Coût Total509 300€
Loyer Annuel54 277€
Rentabilité10.66%
Cashflow/mois+1 438€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 460 000 €
Surface : 319 m²
Prix au m² : 1 442,01 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 12
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 319 m²

En Hyper centre du village de Viuz-en-Sallaz, à proximité immédiate des commerces et de toutes les commodités, découvrez cet ensemble immobilier à fort potentiel de valorisation.

Le bien d'une surface habitable de 250m² et 319m² de surface plancher, en zone Ua du Plu se compose comme suit :se compose comme suit :

Au rez-de-chaussée, un local commercial libre de toute occupation, idéal pour une activité commerciale ou de services bénéficiant d'une excellente visibilité.

Les trois étages supérieurs avec combles se composent d'un ensemble de 12 pièces, prêtes à être transformées selon vos envies.

Les parties communes, bien que nécessitant un rafraîchissement, conservent tout leur cachet d'antan.

A Decouvrir Sans TARDER

Honoraires à la charge du vendeur. Logement à consommation énergétique excessive : Classe énergie G, Classe climat G Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 11680.00 € et 15840.00 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : .

Carte pro. 123456

Ville : Viuz-en-Sallaz
Département : Haute-Savoie
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 74250
Coordonnées : 46.147300, 6.410510
Total : 509 300€
Prix d'acquisition : 460 000€
Travaux : 12 500€
Valeur du bien : 472 500€
Frais de notaire : 36 800€
Coût estimé : 36 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 319m²
Loyer prédit : 14.18€/m²/mois
Fourchette : 11.24€ - 17.89€/m²/mois
Loyer total estimé : 4523€/mois
Loyer annuel estimé : 54277€/an
Fourchette totale : 3586€ - 5705€/mois
Fourchette annuelle : 43029€ - 68465€/an
Rentabilité brute :10.66%
Fourchette de rentabilité :8.45% - 13.44%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :509 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 484,59€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :148,55€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 633,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :236 077,84€
Coût de l'assurance :44 563,75€
Taxe foncière : 5 427,66€/an
Soit par mois : 452,31€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 4 523,05€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 085,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :1 437,61€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 250 m²
Raison: DPE G - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 25 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE G - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique
Quantité: 1 système
Raison: DPE G - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - besoin de rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 50 m²)
Raison: État 3.5/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 500 €(39 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (installation comprise)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→E(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 12 500€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE estimé après travaux (E) ne permet pas d'atteindre la classe D ou mieux. Des travaux supplémentaires pourraient être nécessaires.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 4 523 €/mois
Revenus locatifs annuels : 54 277 €/an
Calcul : 4 523 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 16 388 €/an
Base de calcul : Emprunt de 509 300 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 783 €/an
Calcul : 149 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 5 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 098 €
Revenus locatifs : +54 277 €
Charges déductibles : -36 098 €
Résultat foncier Année 1 : 18 179 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 23 598 €/an
Revenus locatifs : +54 277 €
Charges déductibles : -23 598 €
Résultat foncier Années 2+ : 30 679 €/an
Prix d'achat du bien : 460 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 299 000 €(65% de 460 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 873 €/an
Calcul : 299 000 € × 3,636% = 10 873 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
154 277 €36 114 €16 404 €18 162 €---
255 362 €23 170 €15 960 €32 192 €---
356 469 €22 712 €15 502 €33 757 €---
457 599 €22 238 €15 028 €35 361 €---
558 751 €21 749 €14 539 €37 002 €---
659 926 €21 243 €14 033 €38 682 €---
761 124 €20 721 €13 511 €40 403 €---
862 347 €20 182 €12 971 €42 165 €---
963 594 €19 624 €12 414 €43 969 €---
1064 866 €19 048 €11 838 €45 817 €---
1166 163 €18 454 €11 243 €47 709 €---
1267 486 €17 839 €10 629 €49 647 €---
1368 836 €17 204 €9 994 €51 632 €---
1470 213 €16 548 €9 338 €53 664 €---
1571 617 €15 871 €8 660 €55 746 €---
1673 049 €15 170 €7 960 €57 879 €---
1774 510 €14 447 €7 237 €60 063 €---
1876 000 €13 700 €6 490 €62 300 €---
1977 520 €12 928 €5 718 €64 592 €---
2079 071 €12 131 €4 921 €66 940 €---
2180 652 €11 307 €4 097 €69 345 €---
2282 265 €10 456 €3 246 €71 809 €---
2383 911 €9 577 €2 367 €74 334 €---
2485 589 €8 668 €1 458 €76 920 €---
2587 301 €7 730 €520 €79 570 €---
TOTAL1 738 497 €428 833 €236 078 €1 309 664 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 1 309 664 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 54 277 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +11 398 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+11 398 €+5 449 €+5 949 €
2+11 398 €+9 658 €+1 740 €
3+11 398 €+10 127 €+1 271 €
4+11 398 €+10 608 €+790 €
5+11 398 €+11 101 €+297 €
6+11 398 €+11 605 €-207 €
7+11 398 €+12 121 €-723 €
8+11 398 €+12 650 €-1 252 €
9+11 398 €+13 191 €-1 793 €
10+11 398 €+13 745 €-2 347 €
11+11 398 €+14 313 €-2 915 €
12+11 398 €+14 894 €-3 496 €
13+11 398 €+15 490 €-4 092 €
14+11 398 €+16 099 €-4 701 €
15+11 398 €+16 724 €-5 326 €
16+11 398 €+17 364 €-5 966 €
17+11 398 €+18 019 €-6 621 €
18+11 398 €+18 690 €-7 292 €
19+11 398 €+19 378 €-7 980 €
20+11 398 €+20 082 €-8 684 €
21+11 398 €+20 804 €-9 406 €
22+11 398 €+21 543 €-10 145 €
23+11 398 €+22 300 €-10 902 €
24+11 398 €+23 076 €-11 678 €
25+11 398 €+23 871 €-12 473 €
Total+284 950 €+392 899 €+-107 949 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 232 jours
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