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Détails du bien

Bien expiré
VilleBrévilly (08)
Surface120m²
Coût Total195 480€
Loyer Annuel9 873€
Rentabilité5.05%
Cashflow/mois-283€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 115 500 €
Surface : 120 m²
Prix au m² : 962,5 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

Une maison individuelle élevée sur sous-sol comprenant: une entrée, quatre chambres, un WC indépendant, une salle de bains et un grenier au-dessus.

Le sous-sol: une véranda, une cuisine, un séjour, une salle de douches, un WC indépendant.

Un garage ainsi qu'un terrain de toutes parts avec une ancienne écurie.

Honoraires à la charge du vendeur. Classe énergie E, Classe climat E Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3240.00 euros et 4420.00 euros sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : georisques.gouv.fr.

Ville : Brévilly
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08140
Total : 195 480€
Prix d'acquisition : 115 500€
Travaux : 70 740€
Valeur du bien : 186 240€
Frais de notaire : 9 240€
Coût estimé : 9 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 120m²
Loyer prédit : 6.86€/m²/mois
Fourchette : 5.51€ - 8.53€/m²/mois
Loyer total estimé : 823€/mois
Loyer annuel estimé : 9873€/an
Fourchette totale : 662€ - 1023€/mois
Fourchette annuelle : 7939€ - 12279€/an
Rentabilité brute :5.05%
Fourchette de rentabilité :4.06% - 6.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :195 480€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :968,17€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :55,39€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 1 023,55€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :94 969,94€
Coût de l'assurance :16 615,80€
Taxe foncière : 987,32€/an
Soit par mois : 82,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 822,76€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 105,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-283,06€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 310 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien.
Quantité: 1 système pour 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée.
Quantité: 120 m²
Raison: DPE E - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant.
Quantité: 15 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus.
Quantité: 1 système
Raison: DPE E - Maison - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, électroménager, plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds du salon.
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement
Autres piècesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds de la salle à manger.
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - besoin de rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :70 740 €(590 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Isolation:4 800€
    Isolation combles: 120 m² × 40€/m² = 4800€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:13 500€
    Fenêtres double vitrage: 15 fenêtres × 900€ = 13500€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3500€ = 3500€ (installation comprise, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:18 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 18000€ = 18000€ (installation, électroménager, plomberie et électricité comprises, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (installation, plomberie et électricité comprises, main d'œuvre incluse)
  • Chambres:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 80€/m² = 3840€ (pose comprise, main d'œuvre incluse)
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Autres pièces:900€
    Peinture salle à manger: 15 m² × 60€/m² = 900€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Brévilly (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 34 800€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 823 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 873 €/an
Calcul : 823 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 562 €/an
Base de calcul : Emprunt de 195 480 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 665 €/an
Calcul : 55 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 987 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 70 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 78 954 €
Revenus locatifs : +9 873 €
Charges déductibles : -78 954 €
Résultat foncier Année 1 : -69 081 €(Déficit de 69 081 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 47 681 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 214 €/an
Revenus locatifs : +9 873 €
Charges déductibles : -8 214 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 659 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 47680.58 € reporté.
Prix d'achat du bien : 115 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 75 075 €(65% de 115 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 730 €/an
Calcul : 75 075 € × 3,636% = 2 730 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 873 €78 960 €6 568 €-69 087 €21 400 €47 687 €47 687 €
210 071 €8 046 €6 394 €2 025 €--45 662 €
310 272 €7 865 €6 213 €2 407 €--43 255 €
410 477 €7 679 €6 027 €2 799 €--40 456 €
510 687 €7 485 €5 834 €3 202 €--37 255 €
610 901 €7 286 €5 634 €3 615 €--33 640 €
711 119 €7 079 €5 427 €4 040 €--29 600 €
811 341 €6 865 €5 213 €4 476 €--25 124 €
911 568 €6 644 €4 992 €4 924 €--20 200 €
1011 799 €6 415 €4 763 €5 384 €--14 816 €
1112 035 €6 179 €4 527 €5 857 €--8 959 €
1212 276 €5 934 €4 282 €6 342 €---
1312 522 €5 680 €4 028 €6 841 €---
1412 772 €5 418 €3 766 €7 354 €---
1513 027 €5 147 €3 495 €7 880 €---
1613 288 €4 866 €3 215 €8 422 €---
1713 554 €4 576 €2 924 €8 977 €---
1813 825 €4 276 €2 624 €9 549 €---
1914 101 €3 965 €2 313 €10 136 €---
2014 383 €3 644 €1 992 €10 739 €---
2114 671 €3 312 €1 660 €11 359 €---
2214 964 €2 968 €1 316 €11 997 €---
2315 264 €2 612 €960 €12 652 €---
2415 569 €2 244 €592 €13 325 €---
2515 880 €1 863 €211 €14 017 €---
TOTAL316 241 €207 009 €94 970 €109 232 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 109 232 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 873 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 073 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 073 €-6 420 €+8 493 €
2+2 073 €0 €+2 073 €
3+2 073 €0 €+2 073 €
4+2 073 €0 €+2 073 €
5+2 073 €0 €+2 073 €
6+2 073 €0 €+2 073 €
7+2 073 €0 €+2 073 €
8+2 073 €0 €+2 073 €
9+2 073 €0 €+2 073 €
10+2 073 €0 €+2 073 €
11+2 073 €0 €+2 073 €
12+2 073 €+1 903 €+170 €
13+2 073 €+2 052 €+21 €
14+2 073 €+2 206 €-133 €
15+2 073 €+2 364 €-291 €
16+2 073 €+2 526 €-453 €
17+2 073 €+2 693 €-620 €
18+2 073 €+2 865 €-792 €
19+2 073 €+3 041 €-968 €
20+2 073 €+3 222 €-1 149 €
21+2 073 €+3 408 €-1 335 €
22+2 073 €+3 599 €-1 526 €
23+2 073 €+3 796 €-1 723 €
24+2 073 €+3 998 €-1 925 €
25+2 073 €+4 205 €-2 132 €
Total+51 825 €+35 457 €+16 368 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 256 jours
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