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Détails du bien

Bien expiré
VilleDonjon (03)
Surface151m²
Coût Total144 140€
Loyer Annuel12 203€
Rentabilité8.47%
Cashflow/mois+161€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 108 000 €
Surface : 151 m²
Prix au m² : 715,23 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 9
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bains : 1, Terrasse, Piscine, Accès PMR, Balcon

EXCLUSIVITE REFERENCE 2382 : PROCHE CENTRE DU DONJON , Vous trouverez cette propriété édifiée sur sous sol total, elle offre : une entrée avec un couloir qui dessert une cuisine aménagée et équipée, un séjour avec insert bois, une salle d'eau avec wc, 3 chambres.

A L'ETAGE : une mezzanine qui distribue 2 chambres et un grenier aménageable. Le sous sol est composé d'une partie buanderie, un garage, et un espace chaufferie avec une pompe à chaleur neuve ce qui lui permet d'avoir une bonne classification énergétique, un garage non attenant et son terrain de 2 771 m² .

Des travaux d'amélioration sont actuellement en cours dans la maison afin d'optimiser son confort et sa qualité globale. Ces interventions n'empêchent toutefois pas les visites : le bien reste entièrement disponible pour être découvert. C'est donc l'occasion idéale de se projeter dès maintenant et d'apprécier tout son potentiel. (8.00 % d'honoraires TTC à la charge de l'acquéreur.)

Ville : Donjon
Département : Allier
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 03130
Total : 144 140€
Prix d'acquisition : 108 000€
Travaux : 27 500€
Valeur du bien : 135 500€
Frais de notaire : 8 640€
Coût estimé : 8 640€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 151m²
Loyer prédit : 6.73€/m²/mois
Fourchette : 5.34€ - 8.50€/m²/mois
Loyer total estimé : 1017€/mois
Loyer annuel estimé : 12203€/an
Fourchette totale : 806€ - 1283€/mois
Fourchette annuelle : 9670€ - 15400€/an
Rentabilité brute :8.47%
Fourchette de rentabilité :6.71% - 10.68%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :144 140€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :712,36€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :42,04€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 754,40€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 566,68€
Coût de l'assurance :12 612,25€
Taxe foncière : 1 220,35€/an
Soit par mois : 101,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 016,96€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 856,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :160,86€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 114 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain avec douche et baignoire, incluant peinture et joints
Quantité: 2 salles de bain (environ 10 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - légère amélioration nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète des 4 chambres, incluant revêtement de sol, peinture, électricité
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise à jour
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine, incluant nouveaux placards, plan de travail, électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessité de mise à jour
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
VentilationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Amélioration
Installation d'une VMC double flux pour améliorer la ventilation
Quantité: 1 système
Raison: Amélioration du confort et de la qualité de l'air

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :27 500 €(182 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Salle de bain - Rafraîchissement:3 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 300€/m² = 3000€ (incluant peinture et joints, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Rénovation:6 000€
    Rénovation chambres: 60 m² × 100€/m² = 6000€ (revêtement de sol, peinture, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (nouveaux placards, plan de travail, électroménager, main d'œuvre incluse)
  • Électricité générale - Mise aux normes:1 500€
    Mise aux normes électricité: 1 tableau électrique × 1500€ = 1500€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
  • Ventilation - Amélioration:5 000€
    Installation VMC double flux: 1 système × 5000€ = 5000€ (fournitures et main d'œuvre comprises)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Donjon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 5 000€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Ventilation - Amélioration
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 017 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 203 €/an
Calcul : 1 017 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 810 €/an
Base de calcul : Emprunt de 144 140 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 220 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 27 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 035 €
Revenus locatifs : +12 203 €
Charges déductibles : -34 035 €
Résultat foncier Année 1 : -21 831 €(Déficit de 21 831 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 431 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 535 €/an
Revenus locatifs : +12 203 €
Charges déductibles : -6 535 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 669 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 431.17 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 200 €(65% de 108 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 553 €/an
Calcul : 70 200 € × 3,636% = 2 553 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 203 €34 039 €4 814 €-21 836 €21 400 €436 €436 €
212 448 €6 411 €4 686 €6 036 €---
312 696 €6 279 €4 554 €6 418 €---
412 950 €6 141 €4 417 €6 809 €---
513 209 €6 000 €4 275 €7 210 €---
613 474 €5 853 €4 128 €7 621 €---
713 743 €5 701 €3 976 €8 042 €---
814 018 €5 544 €3 819 €8 474 €---
914 298 €5 382 €3 657 €8 916 €---
1014 584 €5 214 €3 489 €9 370 €---
1114 876 €5 040 €3 315 €9 836 €---
1215 173 €4 861 €3 136 €10 313 €---
1315 477 €4 675 €2 950 €10 802 €---
1415 786 €4 483 €2 758 €11 304 €---
1516 102 €4 284 €2 559 €11 818 €---
1616 424 €4 078 €2 353 €12 346 €---
1716 753 €3 866 €2 141 €12 887 €---
1817 088 €3 646 €1 921 €13 442 €---
1917 430 €3 418 €1 693 €14 011 €---
2017 778 €3 183 €1 458 €14 595 €---
2118 134 €2 939 €1 215 €15 194 €---
2218 496 €2 688 €963 €15 809 €---
2318 866 €2 427 €702 €16 439 €---
2419 244 €2 158 €433 €17 086 €---
2519 629 €1 879 €154 €17 749 €---
TOTAL390 881 €140 188 €69 567 €250 693 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 250 693 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 203 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 563 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 563 €-6 420 €+8 983 €
2+2 563 €+1 680 €+883 €
3+2 563 €+1 925 €+638 €
4+2 563 €+2 043 €+520 €
5+2 563 €+2 163 €+400 €
6+2 563 €+2 286 €+277 €
7+2 563 €+2 413 €+150 €
8+2 563 €+2 542 €+21 €
9+2 563 €+2 675 €-112 €
10+2 563 €+2 811 €-248 €
11+2 563 €+2 951 €-388 €
12+2 563 €+3 094 €-531 €
13+2 563 €+3 241 €-678 €
14+2 563 €+3 391 €-828 €
15+2 563 €+3 546 €-983 €
16+2 563 €+3 704 €-1 141 €
17+2 563 €+3 866 €-1 303 €
18+2 563 €+4 033 €-1 470 €
19+2 563 €+4 203 €-1 640 €
20+2 563 €+4 379 €-1 816 €
21+2 563 €+4 558 €-1 995 €
22+2 563 €+4 743 €-2 180 €
23+2 563 €+4 932 €-2 369 €
24+2 563 €+5 126 €-2 563 €
25+2 563 €+5 325 €-2 762 €
Total+64 075 €+75 208 €+-11 133 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 227 jours
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