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Achat : Appartement Aire-sur-la-Lys (62120)

Bien expiré
VilleAire-sur-la-Lys (62)
Surface112m²
Coût Total147 222€
Loyer Annuel10 777€
Rentabilité7.32%
Cashflow/mois-89€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 93 400 €
Surface : 112 m²
Prix au m² : 833,93 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 112 m², 5 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Structure/extérieur à rafraîchir, Rez-de-chaussée

Votre Agence CITYA LILLERS Vous présente en exclusivité ce appartement de type T3 situé à proximité de toutes commodités , au rez de chaussée d'une résidence sécurisée avec compteur séparé. Idéal investisseur avec une rentabilité potentiel de 10% et 700€ de loyer , ou premier achat'Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : '

Ville : Aire-sur-la-Lys
Département : Pas-de-Calais
Région : Hauts de France
Code postal : 62120
Coordonnées : 50.636310, 2.390805
Total : 147 222€
Prix d'acquisition : 93 400€
Travaux : 46 350€
Valeur du bien : 139 750€
Frais de notaire : 7 472€
Coût estimé : 7 472€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 112m²
Loyer prédit : 8.02€/m²/mois
Fourchette : 6.47€ - 9.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 898€/mois
Loyer annuel estimé : 10777€/an
Fourchette totale : 725€ - 1113€/mois
Fourchette annuelle : 8695€ - 13357€/an
Rentabilité brute :7.32%
Fourchette de rentabilité :5.91% - 9.07%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 150 €/m²
Basé sur :12 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :128 800 €
Prix d'achat :93 400 €
Décote à l'achat :-35 400€ (-27.5%)
Marge achat-revente :-18 422€ (-14.3%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :147 222€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :721,33€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.30%
Assurance emprunteur :42,94€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 764,27€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :69 177,37€
Coût de l'assurance :12 881,93€
Taxe foncière : 1 077,67€/an
Soit par mois : 89,81€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 133,33€/mois
Soit par an : 1 600,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 898,06€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 987,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-89,35€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 112 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimation basée sur 112 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien cumulus électrique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique de l'eau chaude
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la douche, lavabo et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé, nécessitant des travaux
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - léger rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :46 350 €(414 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Chaudière à condensation: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:12 100€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 1100€ = 12100€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:4 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:10 000€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:1 800€
    Peinture 36 m²: 36 m² × 50€/m² = 1800€, Main d'œuvre: incluse
  • Salon:1 250€
    Peinture 25 m²: 25 m² × 50€/m² = 1250€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aire-sur-la-Lys (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 23 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 898 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Calcul : 898 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 796 €/an
Base de calcul : Emprunt de 147 222 € à 3.30% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 515 €/an
Calcul : 43 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 078 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 600 €/an
Calcul : 133 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 46 350 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 339 €
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -54 339 €
Résultat foncier Année 1 : -43 562 €(Déficit de 43 562 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 22 162 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 989 €/an
Revenus locatifs : +10 777 €
Charges déductibles : -7 989 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 788 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 22161.93 € reporté.
Prix d'achat du bien : 93 400 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 60 710 €(65% de 93 400 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 208 €/an
Calcul : 60 710 € × 3,636% = 2 208 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 777 €54 343 €4 800 €-43 567 €21 400 €22 167 €22 167 €
210 992 €7 864 €4 671 €3 128 €--19 039 €
311 212 €7 731 €4 538 €3 481 €--15 557 €
411 436 €7 593 €4 400 €3 844 €--11 713 €
511 665 €7 450 €4 257 €4 215 €--7 498 €
611 898 €7 303 €4 110 €4 596 €--2 903 €
712 136 €7 150 €3 957 €4 986 €---
812 379 €6 993 €3 800 €5 386 €---
912 627 €6 830 €3 637 €5 796 €---
1012 879 €6 662 €3 469 €6 217 €---
1113 137 €6 488 €3 295 €6 648 €---
1213 399 €6 309 €3 116 €7 091 €---
1313 667 €6 123 €2 930 €7 544 €---
1413 941 €5 931 €2 738 €8 010 €---
1514 220 €5 733 €2 540 €8 487 €---
1614 504 €5 528 €2 335 €8 976 €---
1714 794 €5 316 €2 123 €9 478 €---
1815 090 €5 097 €1 904 €9 993 €---
1915 392 €4 871 €1 678 €10 521 €---
2015 700 €4 637 €1 445 €11 062 €---
2116 014 €4 396 €1 203 €11 618 €---
2216 334 €4 146 €953 €12 188 €---
2316 661 €3 888 €695 €12 772 €---
2416 994 €3 621 €428 €13 372 €---
2517 334 €3 346 €153 €13 988 €---
TOTAL345 180 €195 351 €69 177 €149 829 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 149 829 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 777 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 263 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 263 €-6 420 €+8 683 €
2+2 263 €0 €+2 263 €
3+2 263 €0 €+2 263 €
4+2 263 €0 €+2 263 €
5+2 263 €0 €+2 263 €
6+2 263 €0 €+2 263 €
7+2 263 €+625 €+1 638 €
8+2 263 €+1 616 €+647 €
9+2 263 €+1 739 €+524 €
10+2 263 €+1 865 €+398 €
11+2 263 €+1 995 €+268 €
12+2 263 €+2 127 €+136 €
13+2 263 €+2 263 €0 €
14+2 263 €+2 403 €-140 €
15+2 263 €+2 546 €-283 €
16+2 263 €+2 693 €-430 €
17+2 263 €+2 843 €-580 €
18+2 263 €+2 998 €-735 €
19+2 263 €+3 156 €-893 €
20+2 263 €+3 319 €-1 056 €
21+2 263 €+3 485 €-1 222 €
22+2 263 €+3 656 €-1 393 €
23+2 263 €+3 832 €-1 569 €
24+2 263 €+4 012 €-1 749 €
25+2 263 €+4 196 €-1 933 €
Total+56 575 €+44 949 €+11 626 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 62 jours
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