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Achat maison 1 étage

Bien expiré
VilleSaint-Sulpice (81)
Surface147m²
Coût Total194 580€
Loyer Annuel18 473€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+367€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 172 000 €
Surface : 147 m²
Prix au m² : 1 170,07 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, Surface de 147 m², Bâtiment de 1 étage, 6 Pièces, 4 Chambres, 1 Salle d'eau, 2 Toilettes, Chauffage individuel fuel, Terrain de 107 m², Travaux

SAINT SULPICE, centre ville, maison à rénover offrant un véritable potentiel à exploiter. On y retrouve une cuisine, un grand salon, un wc, un garage. A l'étage une salle d'eau et 4 chambres. Ce bien correspond aussi à un investissement locatif, possibilité de créer deux appartements. Possibilité d'acquérir un terrain en plus.

Ville : Saint-Sulpice
Département : Tarn
Région : Occitanie
Code postal : 81370
Coordonnées : 43.747580, 1.683550
Total : 194 580€
Prix d'acquisition : 172 000€
Travaux : 8 820€
Valeur du bien : 180 820€
Frais de notaire : 13 760€
Coût estimé : 13 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 147m²
Loyer prédit : 10.47€/m²/mois
Fourchette : 8.45€ - 12.97€/m²/mois
Loyer total estimé : 1539€/mois
Loyer annuel estimé : 18473€/an
Fourchette totale : 1243€ - 1907€/mois
Fourchette annuelle : 14912€ - 22883€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.66% - 11.76%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :194 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :961,64€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.38%
Assurance emprunteur :56,75€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 018,39€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :93 910,68€
Coût de l'assurance :17 025,75€
Taxe foncière : 1 847,26€/an
Soit par mois : 153,94€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 539,39€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 172,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :367,06€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 224 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 147 m²
Raison: DPE E - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m² pour 147 m²)
Raison: DPE E - Maison - Gros impact sur DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - nécessite un léger rafraîchissement
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette et du papier peint, peinture des murs
Quantité: 20 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la moquette et du papier peint, peinture des murs pour 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 2/5 visible sur photos - nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (estimé 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Plomberie généraleOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes de la tuyauterie et des évacuations
Quantité: toute la plomberie
Raison: Assurer le bon fonctionnement et la sécurité des installations

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 820 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation - Toiture/combles:8 820€
    Isolation combles: 147 m² × 60€/m² = 8820€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 8 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→D(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 8 820€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation - Toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (8 820€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 539 €/mois
Revenus locatifs annuels : 18 473 €/an
Calcul : 1 539 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 493 €/an
Base de calcul : Emprunt de 194 580 € à 3.38% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 847 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 820 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 841 €
Revenus locatifs : +18 473 €
Charges déductibles : -17 841 €
Résultat foncier Année 1 : 631 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 021 €/an
Revenus locatifs : +18 473 €
Charges déductibles : -9 021 €
Résultat foncier Années 2+ : 9 451 €/an
Prix d'achat du bien : 172 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 111 800 €(65% de 172 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 065 €/an
Calcul : 111 800 € × 3,636% = 4 065 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
118 473 €17 847 €6 499 €625 €---
218 842 €8 854 €6 326 €9 988 €---
319 219 €8 675 €6 147 €10 543 €---
419 603 €8 490 €5 962 €11 113 €---
519 995 €8 299 €5 771 €11 696 €---
620 395 €8 101 €5 573 €12 294 €---
720 803 €7 896 €5 368 €12 907 €---
821 219 €7 684 €5 156 €13 535 €---
921 644 €7 465 €4 937 €14 179 €---
1022 077 €7 238 €4 710 €14 838 €---
1122 518 €7 004 €4 476 €15 514 €---
1222 968 €6 761 €4 233 €16 207 €---
1323 428 €6 511 €3 982 €16 917 €---
1423 896 €6 251 €3 723 €17 645 €---
1524 374 €5 983 €3 454 €18 391 €---
1624 862 €5 705 €3 177 €19 156 €---
1725 359 €5 418 €2 890 €19 941 €---
1825 866 €5 121 €2 593 €20 745 €---
1926 383 €4 814 €2 286 €21 569 €---
2026 911 €4 496 €1 968 €22 415 €---
2127 449 €4 168 €1 640 €23 282 €---
2227 998 €3 828 €1 300 €24 170 €---
2328 558 €3 476 €948 €25 082 €---
2429 129 €3 113 €585 €26 017 €---
2529 712 €2 737 €209 €26 975 €---
TOTAL591 684 €165 938 €93 911 €425 746 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 425 746 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 18 473 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 879 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 879 €+188 €+3 691 €
2+3 879 €+2 996 €+883 €
3+3 879 €+3 163 €+716 €
4+3 879 €+3 334 €+545 €
5+3 879 €+3 509 €+370 €
6+3 879 €+3 688 €+191 €
7+3 879 €+3 872 €+7 €
8+3 879 €+4 061 €-182 €
9+3 879 €+4 254 €-375 €
10+3 879 €+4 451 €-572 €
11+3 879 €+4 654 €-775 €
12+3 879 €+4 862 €-983 €
13+3 879 €+5 075 €-1 196 €
14+3 879 €+5 294 €-1 415 €
15+3 879 €+5 517 €-1 638 €
16+3 879 €+5 747 €-1 868 €
17+3 879 €+5 982 €-2 103 €
18+3 879 €+6 223 €-2 344 €
19+3 879 €+6 471 €-2 592 €
20+3 879 €+6 724 €-2 845 €
21+3 879 €+6 984 €-3 105 €
22+3 879 €+7 251 €-3 372 €
23+3 879 €+7 525 €-3 646 €
24+3 879 €+7 805 €-3 926 €
25+3 879 €+8 093 €-4 214 €
Total+96 975 €+127 724 €+-30 749 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 90 jours
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