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Appartement - 3 pièce(s) - 54 m²

VilleÉtampes-sur-Marne (02)
Surface54m²
Coût Total123 400€
Loyer Annuel5 948€
Rentabilité4.82%
Cashflow/mois-323€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 70 000 €
Surface : 54 m²
Prix au m² : 1 296,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

iad France

  • Christel Velly vous propose: APPARTEMENT LUMINEUX PROCHE GARE A PIED : Il offre une entrée, cuisine, wc, salle de bains, séjour avec vue sur le parc, 2 chambres et une cave. VMC neuve.

La presente annonce immobiliere vise 2 lots situés dans une copropriété de 10 lots au total et ne faisant l'objet d'aucune procédure en cours citée à l'article L. 721-1 du code de la construction et de l'habitation. Montant moyen mensuel de charges déclaré par le vendeur : 130€ par mois (soit 1560 € annuel). Honoraires d'agence à la charge du vendeur. Information d'affichage énergétique sur ce bien : classe ENERGIE F indice 319 et classe CLIMAT F indice 70. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de Mme Christel Velly mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Reims sous le numéro 753935915, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS. CC HT Numéro de mandat : 1974179

Plus d'information :

  • Câble TV
Ville : Étampes-sur-Marne
Département : Aisne
Région : Hauts de France
Code postal : 02400
Coordonnées : 49.046770, 3.406128
Total : 123 400€
Prix d'acquisition : 70 000€
Travaux : 47 800€
Valeur du bien : 117 800€
Frais de notaire : 5 600€
Coût estimé : 5 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 54m²
Loyer prédit : 9.18€/m²/mois
Fourchette : 7.31€ - 11.52€/m²/mois
Loyer total estimé : 496€/mois
Loyer annuel estimé : 5948€/an
Fourchette totale : 395€ - 622€/mois
Fourchette annuelle : 4740€ - 7464€/an
Rentabilité brute :4.82%
Fourchette de rentabilité :3.84% - 6.05%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 666,67 €/m²
Basé sur :115 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :90 000 €
Prix d'achat :70 000 €
Décote à l'achat :-20 000€ (-22.2%)
Marge achat-revente :-33 400€ (-37.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :123 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :602,65€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :35,99€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 638,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 395,83€
Coût de l'assurance :10 797,50€
Taxe foncière : 594,80€/an
Soit par mois : 49,57€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 130,00€/mois
Soit par an : 1 560,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 495,66€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 818,21€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-322,55€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 319 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 54 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, mise aux normes plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais rafraîchissement conseillé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger conseillé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :47 800 €(885 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 500€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:7 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 1300€ = 6500€, Main d'œuvre: 500€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:14 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète (5 m²) × 4000€ = 4000€, Plomberie: 1000€, Électricité: 1000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 400€
    Peinture murs et plafonds: 24 m² × 60€ = 1440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon - Peinture:2 000€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€ = 1200€, Main d'œuvre: 800€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Étampes-sur-Marne (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 19 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 496 €/mois
Revenus locatifs annuels : 5 948 €/an
Calcul : 496 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 983 €/an
Base de calcul : Emprunt de 123 400 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 432 €/an
Calcul : 36 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 595 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 560 €/an
Calcul : 130 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 47 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 54 370 €
Revenus locatifs : +5 948 €
Charges déductibles : -54 370 €
Résultat foncier Année 1 : -48 422 €(Déficit de 48 422 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 27 022 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 570 €/an
Revenus locatifs : +5 948 €
Charges déductibles : -6 570 €
Résultat foncier Années 2+ : -622 €/an(Déficit de 622 €)
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 27021.64 € reporté.
Prix d'achat du bien : 70 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 45 500 €(65% de 70 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 655 €/an
Calcul : 45 500 € × 3,636% = 1 655 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
15 948 €54 374 €3 987 €-48 426 €21 400 €27 026 €27 026 €
26 067 €6 466 €3 879 €-399 €399 €-27 026 €
36 188 €6 355 €3 768 €-166 €166 €-27 026 €
46 312 €6 240 €3 653 €72 €--26 953 €
56 438 €6 121 €3 534 €318 €--26 636 €
66 567 €5 998 €3 411 €569 €--26 066 €
76 698 €5 871 €3 284 €827 €--25 239 €
86 832 €5 740 €3 153 €1 092 €--24 147 €
96 969 €5 605 €3 018 €1 364 €--22 783 €
107 108 €5 465 €2 878 €1 643 €--21 139 €
117 251 €5 320 €2 734 €1 930 €--19 209 €
127 396 €5 171 €2 584 €2 225 €---
137 543 €5 017 €2 430 €2 527 €---
147 694 €4 857 €2 271 €2 837 €---
157 848 €4 693 €2 106 €3 156 €---
168 005 €4 523 €1 936 €3 483 €---
178 165 €4 347 €1 760 €3 819 €---
188 329 €4 165 €1 578 €4 163 €---
198 495 €3 977 €1 391 €4 518 €---
208 665 €3 784 €1 197 €4 882 €---
218 838 €3 583 €997 €5 255 €---
229 015 €3 376 €790 €5 639 €---
239 195 €3 162 €576 €6 033 €---
249 379 €2 941 €355 €6 438 €---
259 567 €2 713 €126 €6 854 €---
TOTAL190 515 €169 863 €57 396 €20 652 €21 965 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 590 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 20 652 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 5 948 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 249 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 249 €-6 420 €+7 669 €
2+1 249 €-120 €+1 369 €
3+1 249 €-50 €+1 299 €
4+1 249 €0 €+1 249 €
5+1 249 €0 €+1 249 €
6+1 249 €0 €+1 249 €
7+1 249 €0 €+1 249 €
8+1 249 €0 €+1 249 €
9+1 249 €0 €+1 249 €
10+1 249 €0 €+1 249 €
11+1 249 €0 €+1 249 €
12+1 249 €+667 €+582 €
13+1 249 €+758 €+491 €
14+1 249 €+851 €+398 €
15+1 249 €+947 €+302 €
16+1 249 €+1 045 €+204 €
17+1 249 €+1 146 €+103 €
18+1 249 €+1 249 €0 €
19+1 249 €+1 355 €-106 €
20+1 249 €+1 464 €-215 €
21+1 249 €+1 577 €-328 €
22+1 249 €+1 692 €-443 €
23+1 249 €+1 810 €-561 €
24+1 249 €+1 931 €-682 €
25+1 249 €+2 056 €-807 €
Total+31 225 €+11 958 €+19 267 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 27 jours
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