Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement

Bien expiré
VilleLimoges (87)
Surface22.72m²
Coût Total71 300€
Loyer Annuel3 648€
Rentabilité5.12%
Cashflow/mois-95€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 35 000 €
Surface : 22.72 m²
Prix au m² : 1 540,49 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : 2
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : radiateur gaz collectif, Nombre d'égages : 6, Mandat exclusif

Studio idéalement situé en plein centre-ville de Limoges, parfait pour un investissement locatif ou une personne seule. Ce bien se trouve au 2ème étage d'un immeuble avec ascenseur et interphone, garantissant confort et sécurité. A proximité de la cathédrale de Limoges, cet appartement côté cour avec balcon vous permettra de profiter pleinement du calme tout en restant connecté à la vie urbaine. Avec une surface de 22,72 m², cet appartement offre un espace de vie lumineux donnant sur un balcon, une cuisine assez spacieuse pour les amateurs de cuisine, ainsi qu'une salle d'eau et des WC séparés. Appartement entièrement à rénover, permettant de laisser libre cours à votre imagination pour un rendu à votre image. Contactez-nous pour plus d'informations et pour organiser une visite. - https://www.citya.com/agences-immobilieres/Limoges-87000/170

Ville : Limoges
Département : Haute-Vienne
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 87000
Coordonnées : 45.830724, 1.266046
Total : 71 300€
Prix d'acquisition : 35 000€
Travaux : 33 500€
Valeur du bien : 68 500€
Frais de notaire : 2 800€
Coût estimé : 2 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 22.72m²
Loyer prédit : 13.38€/m²/mois
Fourchette : 10.69€ - 16.75€/m²/mois
Loyer total estimé : 304€/mois
Loyer annuel estimé : 3648€/an
Fourchette totale : 243€ - 380€/mois
Fourchette annuelle : 2914€ - 4566€/an
Rentabilité brute :5.12%
Fourchette de rentabilité :4.09% - 6.40%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 600 €/m²
Basé sur :779 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :36 352 €
Prix d'achat :35 000 €
Décote à l'achat :-1 352€ (-3.7%)
Marge achat-revente :-34 948€ (-96.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :71 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :348,21€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :20,20€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 368,41€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :33 163,07€
Coût de l'assurance :6 060,50€
Taxe foncière : 364,76€/an
Soit par mois : 30,40€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 303,97€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 398,81€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-94,84€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 348 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 22.72 m²
Raison: DPE E - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 2 fenêtres
Raison: DPE E - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE E - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des éléments de cuisine, y compris placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage des murs et du sol
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète des murs et du sol, y compris peinture et revêtement
Quantité: 1 chambre (22.72 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :33 500 €(1 474 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 6000€ = 6000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Menuiseries:1 000€
    Fenêtres double vitrage: 2 fenêtres × 500€ = 1000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (incluant matériel et main d'œuvre)
  • Chambres:3 000€
    Rénovation complète chambre: 22.72 m² × 132€/m² = 3000€ (incluant peinture et revêtement, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Limoges (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→C(2 classes d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 10 500€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (10 500€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 304 €/mois
Revenus locatifs annuels : 3 648 €/an
Calcul : 304 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 301 €/an
Base de calcul : Emprunt de 71 300 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 242 €/an
Calcul : 20 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 365 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 33 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 36 408 €
Revenus locatifs : +3 648 €
Charges déductibles : -36 408 €
Résultat foncier Année 1 : -32 761 €(Déficit de 32 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 11 361 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 2 908 €/an
Revenus locatifs : +3 648 €
Charges déductibles : -2 908 €
Résultat foncier Années 2+ : 739 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 11360.86 € reporté.
Prix d'achat du bien : 35 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 22 750 €(65% de 35 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 827 €/an
Calcul : 22 750 € × 3,636% = 827 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
13 648 €36 411 €2 304 €-32 763 €21 400 €11 363 €11 363 €
23 721 €2 849 €2 241 €872 €--10 491 €
33 795 €2 784 €2 177 €1 011 €--9 480 €
43 871 €2 718 €2 111 €1 153 €--8 327 €
53 948 €2 649 €2 042 €1 299 €--7 028 €
64 027 €2 578 €1 971 €1 449 €--5 579 €
74 108 €2 505 €1 898 €1 603 €--3 976 €
84 190 €2 429 €1 822 €1 761 €--2 215 €
94 274 €2 351 €1 744 €1 923 €--292 €
104 359 €2 270 €1 663 €2 089 €---
114 446 €2 187 €1 579 €2 260 €---
124 535 €2 100 €1 493 €2 435 €---
134 626 €2 011 €1 404 €2 615 €---
144 719 €1 919 €1 312 €2 799 €---
154 813 €1 824 €1 217 €2 989 €---
164 909 €1 726 €1 119 €3 184 €---
175 007 €1 624 €1 017 €3 383 €---
185 108 €1 519 €912 €3 588 €---
195 210 €1 411 €804 €3 799 €---
205 314 €1 299 €692 €4 015 €---
215 420 €1 183 €576 €4 237 €---
225 529 €1 063 €456 €4 465 €---
235 639 €940 €333 €4 699 €---
245 752 €812 €205 €4 940 €---
255 867 €680 €73 €5 187 €---
TOTAL116 835 €81 843 €33 163 €34 992 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 34 992 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 3 648 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +766 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+766 €-6 420 €+7 186 €
2+766 €0 €+766 €
3+766 €0 €+766 €
4+766 €0 €+766 €
5+766 €0 €+766 €
6+766 €0 €+766 €
7+766 €0 €+766 €
8+766 €0 €+766 €
9+766 €0 €+766 €
10+766 €+539 €+227 €
11+766 €+678 €+88 €
12+766 €+730 €+36 €
13+766 €+784 €-18 €
14+766 €+840 €-74 €
15+766 €+897 €-131 €
16+766 €+955 €-189 €
17+766 €+1 015 €-249 €
18+766 €+1 077 €-311 €
19+766 €+1 140 €-374 €
20+766 €+1 205 €-439 €
21+766 €+1 271 €-505 €
22+766 €+1 340 €-574 €
23+766 €+1 410 €-644 €
24+766 €+1 482 €-716 €
25+766 €+1 556 €-790 €
Total+19 150 €+10 498 €+8 652 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 72 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →