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Maison à vendre

VilleBordes (36)
Surface193m²
Coût Total213 832€
Loyer Annuel15 143€
Rentabilité7.08%
Cashflow/mois+29€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 139 900 €
Surface : 193 m²
Prix au m² : 724,87 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1 étage, Salle de bain, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 3 parkings: Garage, 2 parkings, Terrasse

Demeure de charme comprenant une entrée véranda, cuisine aménagée avec arrière cuisine, vaste salon/séjour ouvert sur terrasse, à l'étage 3 chambres et une pièce, une salle d'eau avec WC, garage fermé, carport, dépendance indépendante offrant entrée avec rangement, 3 pièces, WC, à l'étage une pièce. Jardin paysager, cave.

Ville : Bordes
Département : Indre
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 36100
Coordonnées : 46.985832, 1.958071
Total : 213 832€
Prix d'acquisition : 139 900€
Travaux : 62 740€
Valeur du bien : 202 640€
Frais de notaire : 11 192€
Coût estimé : 11 192€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 193m²
Loyer prédit : 6.54€/m²/mois
Fourchette : 5.19€ - 8.24€/m²/mois
Loyer total estimé : 1262€/mois
Loyer annuel estimé : 15143€/an
Fourchette totale : 1002€ - 1589€/mois
Fourchette annuelle : 12024€ - 19072€/an
Rentabilité brute :7.08%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 8.92%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :781,75 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 2 km
Prix de marché :150 877 €
Prix d'achat :139 900 €
Décote à l'achat :-10 977€ (-7.3%)
Marge achat-revente :-62 955€ (-41.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 2 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :213 832€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 044,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.27%
Assurance emprunteur :62,37€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 106,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :99 457,58€
Coût de l'assurance :18 710,30€
Taxe foncière : 1 514,33€/an
Soit par mois : 126,19€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 261,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 232,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :29,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 169 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 193 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessitant une mise aux normes
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des installations de plomberie et électricité si nécessaire, peinture
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine légèrement datée nécessitant un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état, rafraîchissement léger recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: 1 salon (environ 40 m²)
Raison: État 4/5 - Salon bien entretenu, rafraîchissement léger possible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :62 740 €(325 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:15 440€
    Isolation combles: 193 m² × 80€/m² = 15440€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12500€ = 12500€
  • Menuiseries:16 800€
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€
  • Rénovation salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€
  • Rafraîchissement cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€
  • Revêtement sol chambres:4 800€
    Parquet flottant: 60 m² × 80€/m² = 4800€
  • Peinture salon:1 200€
    Peinture salon: 40 m² × 30€/m² = 1200€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Bordes (coefficient 0.9 appliqué pour les zones rurales). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 44 740€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 262 €/mois
Revenus locatifs annuels : 15 143 €/an
Calcul : 1 262 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 902 €/an
Base de calcul : Emprunt de 213 832 € à 3.27% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 748 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 514 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 62 740 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 71 904 €
Revenus locatifs : +15 143 €
Charges déductibles : -71 904 €
Résultat foncier Année 1 : -56 761 €(Déficit de 56 761 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 35 361 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 164 €/an
Revenus locatifs : +15 143 €
Charges déductibles : -9 164 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 979 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 35361.23 € reporté.
Prix d'achat du bien : 139 900 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 935 €(65% de 139 900 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 307 €/an
Calcul : 90 935 € × 3,636% = 3 307 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
115 143 €71 911 €6 909 €-56 768 €21 400 €35 368 €35 368 €
215 446 €8 985 €6 722 €6 462 €--28 907 €
315 755 €8 792 €6 529 €6 963 €--21 943 €
416 070 €8 593 €6 330 €7 478 €--14 466 €
516 392 €8 387 €6 124 €8 005 €--6 461 €
616 719 €8 174 €5 911 €8 545 €---
717 054 €7 954 €5 691 €9 100 €---
817 395 €7 727 €5 464 €9 668 €---
917 743 €7 493 €5 230 €10 250 €---
1018 098 €7 250 €4 987 €10 847 €---
1118 460 €7 000 €4 737 €11 460 €---
1218 829 €6 741 €4 478 €12 088 €---
1319 205 €6 474 €4 211 €12 732 €---
1419 589 €6 197 €3 935 €13 392 €---
1519 981 €5 912 €3 649 €14 069 €---
1620 381 €5 617 €3 355 €14 764 €---
1720 788 €5 313 €3 050 €15 476 €---
1821 204 €4 998 €2 735 €16 206 €---
1921 628 €4 673 €2 410 €16 956 €---
2022 061 €4 337 €2 074 €17 724 €---
2122 502 €3 990 €1 727 €18 513 €---
2222 952 €3 631 €1 368 €19 321 €---
2323 411 €3 260 €998 €20 151 €---
2423 879 €2 877 €615 €21 002 €---
2524 357 €2 482 €219 €21 875 €---
TOTAL485 043 €218 766 €99 458 €266 277 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 266 277 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 15 143 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 180 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 180 €-6 420 €+9 600 €
2+3 180 €0 €+3 180 €
3+3 180 €0 €+3 180 €
4+3 180 €0 €+3 180 €
5+3 180 €0 €+3 180 €
6+3 180 €+625 €+2 555 €
7+3 180 €+2 730 €+450 €
8+3 180 €+2 900 €+280 €
9+3 180 €+3 075 €+105 €
10+3 180 €+3 254 €-74 €
11+3 180 €+3 438 €-258 €
12+3 180 €+3 626 €-446 €
13+3 180 €+3 819 €-639 €
14+3 180 €+4 018 €-838 €
15+3 180 €+4 221 €-1 041 €
16+3 180 €+4 429 €-1 249 €
17+3 180 €+4 643 €-1 463 €
18+3 180 €+4 862 €-1 682 €
19+3 180 €+5 087 €-1 907 €
20+3 180 €+5 317 €-2 137 €
21+3 180 €+5 554 €-2 374 €
22+3 180 €+5 796 €-2 616 €
23+3 180 €+6 045 €-2 865 €
24+3 180 €+6 301 €-3 121 €
25+3 180 €+6 563 €-3 383 €
Total+79 500 €+79 883 €+-383 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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