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Appartement à vendre

VilleLisieux (14)
Surface80m²
Coût Total156 080€
Loyer Annuel9 844€
Rentabilité6.31%
Cashflow/mois-88€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4
Prix : 108 500 €
Surface : 80 m²
Prix au m² : 1 356,25 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : RDC, Salle de bain, Toilettes séparées, Cuisine équipée, Salon (total 28 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 4 parkings: 2 boxs de stationnement, 2 parkings, Balcon, Exposition sud, Interphone

Dans une residence sécurisée , appartement T4 au 3ème étage, loué 670 € HC, comprenant entrée, séjour-salon avec balcon plein sud, cuisine aménagée, une chambre, salle de bains, wc. A l'étage, palier, deux chambres. Deux places de parking. Procedure en cours. Les informations sur les risques auquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Lisieux
Département : Calvados
Région : Normandie
Code postal : 14100
Coordonnées : 49.146469, 0.243263
Total : 156 080€
Prix d'acquisition : 108 500€
Travaux : 38 900€
Valeur du bien : 147 400€
Frais de notaire : 8 680€
Coût estimé : 8 680€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 80m²
Loyer prédit : 10.25€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 12.65€/m²/mois
Loyer total estimé : 820€/mois
Loyer annuel estimé : 9844€/an
Fourchette totale : 665€ - 1012€/mois
Fourchette annuelle : 7981€ - 12143€/an
Rentabilité brute :6.31%
Fourchette de rentabilité :5.11% - 7.78%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 695,65 €/m²
Basé sur :43 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :135 652 €
Prix d'achat :108 500 €
Décote à l'achat :-27 152€ (-20.0%)
Marge achat-revente :-20 428€ (-15.1%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 080€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :779,70€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :46,82€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 826,52€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :77 830,03€
Coût de l'assurance :14 047,20€
Taxe foncière : 984,44€/an
Soit par mois : 82,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 820,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 908,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-88,19€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 194 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour remplacer le chauffage existant
Quantité: 1 système pour 80 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain incluant douche, lavabo, WC, carrelage et plomberie
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 - Salle de bain nécessite une mise à jour
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 - Chambres en bon état mais rafraîchissement recommandé
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 - Salon en bon état, léger rafraîchissement recommandé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :38 900 €(486 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 4000€ = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Menuiseries:7 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 850€ = 6800€, Main d'œuvre: 800€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 2000€
  • Chambres:3 000€
    Parquet flottant: 36 m² × 80€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 120€
  • Salon:1 000€
    Peinture salon: 25 m² × 40€/m² = 1000€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Lisieux (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 900€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 820 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 844 €/an
Calcul : 820 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 363 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 080 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 562 €/an
Calcul : 47 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 984 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 38 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 45 810 €
Revenus locatifs : +9 844 €
Charges déductibles : -45 810 €
Résultat foncier Année 1 : -35 965 €(Déficit de 35 965 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 14 565 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 910 €/an
Revenus locatifs : +9 844 €
Charges déductibles : -6 910 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 935 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 14565.19 € reporté.
Prix d'achat du bien : 108 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 525 €(65% de 108 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 565 €/an
Calcul : 70 525 € × 3,636% = 2 565 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 844 €45 815 €5 368 €-35 970 €21 400 €14 570 €14 570 €
210 041 €6 774 €5 227 €3 268 €--11 303 €
310 242 €6 628 €5 081 €3 614 €--7 688 €
410 447 €6 477 €4 930 €3 970 €--3 718 €
510 656 €6 320 €4 774 €4 336 €---
610 869 €6 158 €4 612 €4 711 €---
711 086 €5 990 €4 444 €5 096 €---
811 308 €5 816 €4 270 €5 492 €---
911 534 €5 637 €4 090 €5 898 €---
1011 765 €5 450 €3 904 €6 315 €---
1112 000 €5 258 €3 711 €6 743 €---
1212 240 €5 058 €3 512 €7 182 €---
1312 485 €4 851 €3 305 €7 634 €---
1412 735 €4 637 €3 091 €8 097 €---
1512 990 €4 416 €2 869 €8 574 €---
1613 249 €4 186 €2 640 €9 063 €---
1713 514 €3 949 €2 403 €9 565 €---
1813 785 €3 703 €2 157 €10 082 €---
1914 060 €3 448 €1 902 €10 612 €---
2014 341 €3 185 €1 639 €11 157 €---
2114 628 €2 912 €1 366 €11 716 €---
2214 921 €2 629 €1 083 €12 291 €---
2315 219 €2 337 €791 €12 882 €---
2415 524 €2 034 €488 €13 490 €---
2515 834 €1 720 €174 €14 114 €---
TOTAL315 320 €155 388 €77 830 €159 932 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 159 932 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 844 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 067 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 067 €-6 420 €+8 487 €
2+2 067 €0 €+2 067 €
3+2 067 €0 €+2 067 €
4+2 067 €0 €+2 067 €
5+2 067 €+185 €+1 882 €
6+2 067 €+1 413 €+654 €
7+2 067 €+1 529 €+538 €
8+2 067 €+1 648 €+419 €
9+2 067 €+1 769 €+298 €
10+2 067 €+1 894 €+173 €
11+2 067 €+2 023 €+44 €
12+2 067 €+2 155 €-88 €
13+2 067 €+2 290 €-223 €
14+2 067 €+2 429 €-362 €
15+2 067 €+2 572 €-505 €
16+2 067 €+2 719 €-652 €
17+2 067 €+2 870 €-803 €
18+2 067 €+3 024 €-957 €
19+2 067 €+3 184 €-1 117 €
20+2 067 €+3 347 €-1 280 €
21+2 067 €+3 515 €-1 448 €
22+2 067 €+3 687 €-1 620 €
23+2 067 €+3 865 €-1 798 €
24+2 067 €+4 047 €-1 980 €
25+2 067 €+4 234 €-2 167 €
Total+51 675 €+47 980 €+3 695 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 54 jours
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