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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleAurillac (15)
Surface75m²
Coût Total137 910€
Loyer Annuel8 772€
Rentabilité6.36%
Cashflow/mois-66€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 500 €
Surface : 75 m²
Prix au m² : 1 193,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3/3 étage, 1 parking: Garage, Belle vue, Exposition sud-est, Pas de balcon, Non meublé

A 10 minutes d'Aurillac venez découvrir cet appartement de 75M2 refait à neuf, qui dispose d'une cuisine aménagée, trois chambres, salle d'eau, une pièce à usage de bureau, un garage privatif fermé, une cave, un espace dans les combles pour la laverie et laisser sécher le linge, une pièce à usage de bureau ou de chambre et le plus, d'un terrain privatif de 170M2 pour les amateurs de jardinage ou les barbecues lors des belles journées d'été ! aucun travaux à prévoir. Sa localisation au troisième étage dans un magnifique immeuble en pierre de tailles, avec une tour, offre une superbe vue sur les monts du Cantal. Alors n'hésitez pas contactez moi !

Ville : Aurillac
Département : Cantal
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 15000
Coordonnées : 44.915187, 2.436073
Total : 137 910€
Prix d'acquisition : 89 500€
Travaux : 41 250€
Valeur du bien : 130 750€
Frais de notaire : 7 160€
Coût estimé : 7 160€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 75m²
Loyer prédit : 9.75€/m²/mois
Fourchette : 7.49€ - 12.68€/m²/mois
Loyer total estimé : 731€/mois
Loyer annuel estimé : 8772€/an
Fourchette totale : 562€ - 951€/mois
Fourchette annuelle : 6741€ - 11415€/an
Rentabilité brute :6.36%
Fourchette de rentabilité :4.89% - 8.28%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 227,57 €/m²
Basé sur :276 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :92 067 €
Prix d'achat :89 500 €
Décote à l'achat :-2 567€ (-2.8%)
Marge achat-revente :-45 843€ (-49.8%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :137 910€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :683,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :40,22€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 723,99€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :67 221,36€
Coût de l'assurance :12 067,12€
Taxe foncière : 877,18€/an
Soit par mois : 73,10€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 730,98€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 797,09€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-66,11€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 350 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 75 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 7 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rafraîchissement de la cuisine avec remplacement des éléments vétustes
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible sur photos - équipements fonctionnels mais un peu datés
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement des éléments sanitaires (douche, lavabo, WC) et carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs, éclairage) dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :41 250 €(550 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système: 6000€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:5 600€
    Fenêtres double vitrage: 7 fenêtres × 800€ = 5600€, Main d'œuvre: incluse
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau: 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€, Électroménager: 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 5000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:3 000€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 1200€
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 40€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Électricité:450€
    Mise aux normes électricité: 3 chambres × 150€ = 450€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Aurillac (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

F→D(2 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 15 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 731 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 772 €/an
Calcul : 731 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 643 €/an
Base de calcul : Emprunt de 137 910 € à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 483 €/an
Calcul : 40 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 877 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 41 250 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 253 €
Revenus locatifs : +8 772 €
Charges déductibles : -47 253 €
Résultat foncier Année 1 : -38 481 €(Déficit de 38 481 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 081 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 003 €/an
Revenus locatifs : +8 772 €
Charges déductibles : -6 003 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 769 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17081.08 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 58 175 €(65% de 89 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 115 €/an
Calcul : 58 175 € × 3,636% = 2 115 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 772 €47 257 €4 647 €-38 486 €21 400 €17 086 €17 086 €
28 947 €5 884 €4 524 €3 063 €--14 022 €
39 126 €5 757 €4 397 €3 370 €--10 653 €
49 309 €5 625 €4 265 €3 684 €--6 969 €
59 495 €5 488 €4 128 €4 007 €--2 962 €
69 685 €5 347 €3 987 €4 338 €---
79 878 €5 201 €3 841 €4 678 €---
810 076 €5 050 €3 690 €5 026 €---
910 278 €4 893 €3 533 €5 384 €---
1010 483 €4 731 €3 372 €5 752 €---
1110 693 €4 564 €3 204 €6 129 €---
1210 907 €4 391 €3 031 €6 516 €---
1311 125 €4 212 €2 852 €6 913 €---
1411 347 €4 026 €2 666 €7 321 €---
1511 574 €3 834 €2 474 €7 740 €---
1611 806 €3 636 €2 276 €8 170 €---
1712 042 €3 430 €2 071 €8 611 €---
1812 283 €3 218 €1 858 €9 065 €---
1912 528 €2 998 €1 638 €9 530 €---
2012 779 €2 771 €1 411 €10 008 €---
2113 034 €2 535 €1 175 €10 499 €---
2213 295 €2 292 €932 €11 003 €---
2313 561 €2 040 €680 €11 521 €---
2413 832 €1 779 €419 €12 053 €---
2514 109 €1 509 €150 €12 599 €---
TOTAL280 963 €142 468 €67 221 €138 495 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 138 495 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 772 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 842 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 842 €-6 420 €+8 262 €
2+1 842 €0 €+1 842 €
3+1 842 €0 €+1 842 €
4+1 842 €0 €+1 842 €
5+1 842 €0 €+1 842 €
6+1 842 €+413 €+1 429 €
7+1 842 €+1 403 €+439 €
8+1 842 €+1 508 €+334 €
9+1 842 €+1 615 €+227 €
10+1 842 €+1 725 €+117 €
11+1 842 €+1 839 €+3 €
12+1 842 €+1 955 €-113 €
13+1 842 €+2 074 €-232 €
14+1 842 €+2 196 €-354 €
15+1 842 €+2 322 €-480 €
16+1 842 €+2 451 €-609 €
17+1 842 €+2 583 €-741 €
18+1 842 €+2 719 €-877 €
19+1 842 €+2 859 €-1 017 €
20+1 842 €+3 002 €-1 160 €
21+1 842 €+3 150 €-1 308 €
22+1 842 €+3 301 €-1 459 €
23+1 842 €+3 456 €-1 614 €
24+1 842 €+3 616 €-1 774 €
25+1 842 €+3 780 €-1 938 €
Total+46 050 €+41 549 €+4 501 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 63 jours
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