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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleLespignan (34)
Surface70m²
Coût Total118 920€
Loyer Annuel7 904€
Rentabilité6.65%
Cashflow/mois-31€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 99 000 €
Surface : 70 m²
Prix au m² : 1 414,29 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Cuisine équipée, Salon (total 30 m²), 2 chambres, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Situé dans le centre du village, proche toutes commodités, dans une petite copropriété sans charge, au premier étage, appartement T3 de 70m² habitables environ comprenant: séjour avec cuisine us, deux chambres, salle d'eau, wc séparé. Actuellement loué 600 euros HC.

Ville : Lespignan
Département : Hérault
Région : Occitanie
Code postal : 34710
Coordonnées : 43.286570, 3.170170
Total : 118 920€
Prix d'acquisition : 99 000€
Travaux : 12 000€
Valeur du bien : 111 000€
Frais de notaire : 7 920€
Coût estimé : 7 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 70m²
Loyer prédit : 9.41€/m²/mois
Fourchette : 7.65€ - 11.58€/m²/mois
Loyer total estimé : 659€/mois
Loyer annuel estimé : 7904€/an
Fourchette totale : 535€ - 810€/mois
Fourchette annuelle : 6424€ - 9724€/an
Rentabilité brute :6.65%
Fourchette de rentabilité :5.40% - 8.18%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 092,83 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :146 498 €
Prix d'achat :99 000 €
Décote à l'achat :-47 498€ (-32.4%)
Marge achat-revente :27 578€ (18.8%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :118 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :588,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :34,68€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 623,67€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :57 774,84€
Coût de l'assurance :10 405,50€
Taxe foncière : 790,35€/an
Soit par mois : 65,86€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 658,63€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 689,53€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-30,90€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 217 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 70 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration nécessaire pour respecter les normes énergétiques.
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 7 fenêtres (estimation basée sur 70 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'1 classe énergétique.
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et mise aux normes plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 - Cuisine sans photo, état moyen présumé.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sols en état moyen nécessitant rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs en état correct nécessitant rafraîchissement.
Salle de bainOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement léger de la salle de bain, incluant peinture et joints.
Quantité: 5 m²
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état, travaux cosmétiques recommandés.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, rafraîchissement léger recommandé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :12 000 €(171 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 12 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 659 €/mois
Revenus locatifs annuels : 7 904 €/an
Calcul : 659 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 992 €/an
Base de calcul : Emprunt de 118 920 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 416 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 790 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 12 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 17 198 €
Revenus locatifs : +7 904 €
Charges déductibles : -17 198 €
Résultat foncier Année 1 : -9 295 €(Déficit de 9 295 €)
Imputable sur revenu global : 9 295 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 198 €/an
Revenus locatifs : +7 904 €
Charges déductibles : -5 198 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 705 €/an
Prix d'achat du bien : 99 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 64 350 €(65% de 99 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 340 €/an
Calcul : 64 350 € × 3,636% = 2 340 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
17 904 €17 202 €3 996 €-9 299 €9 299 €--
28 062 €5 096 €3 890 €2 965 €---
38 223 €4 986 €3 780 €3 236 €---
48 387 €4 873 €3 666 €3 514 €---
58 555 €4 755 €3 549 €3 800 €---
68 726 €4 634 €3 427 €4 092 €---
78 901 €4 508 €3 302 €4 393 €---
89 079 €4 378 €3 172 €4 701 €---
99 260 €4 244 €3 037 €5 017 €---
109 445 €4 104 €2 898 €5 341 €---
119 634 €3 960 €2 754 €5 674 €---
129 827 €3 811 €2 605 €6 016 €---
1310 024 €3 657 €2 451 €6 366 €---
1410 224 €3 498 €2 291 €6 726 €---
1510 429 €3 333 €2 126 €7 096 €---
1610 637 €3 162 €1 956 €7 475 €---
1710 850 €2 986 €1 779 €7 864 €---
1811 067 €2 803 €1 596 €8 264 €---
1911 288 €2 614 €1 407 €8 674 €---
2011 514 €2 418 €1 212 €9 095 €---
2111 744 €2 216 €1 010 €9 528 €---
2211 979 €2 007 €800 €9 972 €---
2312 219 €1 791 €584 €10 428 €---
2412 463 €1 567 €360 €10 896 €---
2512 712 €1 335 €128 €11 377 €---
TOTAL253 153 €99 939 €57 775 €153 214 €9 299 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 790 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 153 214 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 7 904 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 660 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 660 €-2 790 €+4 450 €
2+1 660 €+890 €+770 €
3+1 660 €+971 €+689 €
4+1 660 €+1 054 €+606 €
5+1 660 €+1 140 €+520 €
6+1 660 €+1 228 €+432 €
7+1 660 €+1 318 €+342 €
8+1 660 €+1 410 €+250 €
9+1 660 €+1 505 €+155 €
10+1 660 €+1 602 €+58 €
11+1 660 €+1 702 €-42 €
12+1 660 €+1 805 €-145 €
13+1 660 €+1 910 €-250 €
14+1 660 €+2 018 €-358 €
15+1 660 €+2 129 €-469 €
16+1 660 €+2 243 €-583 €
17+1 660 €+2 359 €-699 €
18+1 660 €+2 479 €-819 €
19+1 660 €+2 602 €-942 €
20+1 660 €+2 729 €-1 069 €
21+1 660 €+2 858 €-1 198 €
22+1 660 €+2 992 €-1 332 €
23+1 660 €+3 128 €-1 468 €
24+1 660 €+3 269 €-1 609 €
25+1 660 €+3 413 €-1 753 €
Total+41 500 €+45 964 €+-4 464 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 193 jours
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