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VENTE

Bien expiré
VilleLeuville-sur-Orge (91)
Surface100m²
Coût Total219 500€
Loyer Annuel16 225€
Rentabilité7.39%
Cashflow/mois+73€
Image de bien 1
Prix : 140 000 €
Surface : 100 m²
Prix au m² : 1 400 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

NOTAIRE - Maison anciene à restaurée, de 5/6 pièces, édifiées sur un terrain de 497 m² (source du cadastre) 'D

Ville : Leuville-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91310
Total : 219 500€
Prix d'acquisition : 140 000€
Travaux : 68 300€
Valeur du bien : 208 300€
Frais de notaire : 11 200€
Coût estimé : 11 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 100m²
Loyer prédit : 13.52€/m²/mois
Fourchette : 10.79€ - 16.94€/m²/mois
Loyer total estimé : 1352€/mois
Loyer annuel estimé : 16225€/an
Fourchette totale : 1079€ - 1694€/mois
Fourchette annuelle : 12954€ - 20323€/an
Rentabilité brute :7.39%
Fourchette de rentabilité :5.90% - 9.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :219 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 080,12€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :64,02€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 144,14€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :104 537,09€
Coût de l'assurance :19 206,25€
Taxe foncière : 1 622,52€/an
Soit par mois : 135,21€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 352,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 279,35€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :72,74€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 100 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: Aucune photo cuisine - état 2/5 assumé d'après pire état visible
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la salle de bain (douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage, plomberie, électricité)
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 40 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: Aucune photo salon - état 2/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :68 300 €(683 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:6 000€
    Isolation toiture/combles: 100 m² × 60€/m² = 6000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage - Pompe à chaleur air/eau:12 500€
    Installation pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12500€ = 12500€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries - Fenêtres double vitrage:12 000€
    Remplacement fenêtres: 12 fenêtres × 1000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude - Chauffe-eau thermodynamique:3 500€
    Installation chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine - Rénovation complète:18 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 18000€ = 18000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain - Rénovation complète:12 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 12000€ = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:2 500€
    Pose revêtement sol: 40 m² × 62.5€/m² = 2500€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 40 m² × 30€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:600€
    Peinture murs et plafonds salon: 20 m² × 30€/m² = 600€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Leuville-sur-Orge (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 352 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 225 €/an
Calcul : 1 352 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 237 €/an
Base de calcul : Emprunt de 219 500 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 768 €/an
Calcul : 64 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 623 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 68 300 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 77 928 €
Revenus locatifs : +16 225 €
Charges déductibles : -77 928 €
Résultat foncier Année 1 : -61 703 €(Déficit de 61 703 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 40 303 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 628 €/an
Revenus locatifs : +16 225 €
Charges déductibles : -9 628 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 597 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 40302.88 € reporté.
Prix d'achat du bien : 140 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 91 000 €(65% de 140 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 309 €/an
Calcul : 91 000 € × 3,636% = 3 309 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 225 €77 935 €7 244 €-61 710 €21 400 €40 310 €40 310 €
216 550 €9 441 €7 050 €7 109 €--33 201 €
316 881 €9 241 €6 850 €7 640 €--25 561 €
417 218 €9 033 €6 643 €8 185 €--17 377 €
517 563 €8 819 €6 428 €8 744 €--8 633 €
617 914 €8 598 €6 207 €9 316 €---
718 272 €8 368 €5 978 €9 904 €---
818 638 €8 132 €5 741 €10 506 €---
919 010 €7 887 €5 496 €11 124 €---
1019 391 €7 633 €5 243 €11 757 €---
1119 778 €7 372 €4 981 €12 407 €---
1220 174 €7 101 €4 710 €13 073 €---
1320 577 €6 821 €4 430 €13 756 €---
1420 989 €6 532 €4 141 €14 457 €---
1521 409 €6 233 €3 842 €15 176 €---
1621 837 €5 923 €3 533 €15 914 €---
1722 274 €5 604 €3 213 €16 670 €---
1822 719 €5 273 €2 882 €17 446 €---
1923 174 €4 931 €2 540 €18 242 €---
2023 637 €4 578 €2 187 €19 059 €---
2124 110 €4 212 €1 821 €19 898 €---
2224 592 €3 834 €1 444 €20 758 €---
2325 084 €3 444 €1 053 €21 640 €---
2425 585 €3 040 €649 €22 546 €---
2526 097 €2 622 €231 €23 475 €---
TOTAL519 697 €232 606 €104 537 €287 091 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 287 091 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 225 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 407 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 407 €-6 420 €+9 827 €
2+3 407 €0 €+3 407 €
3+3 407 €0 €+3 407 €
4+3 407 €0 €+3 407 €
5+3 407 €0 €+3 407 €
6+3 407 €+205 €+3 202 €
7+3 407 €+2 971 €+436 €
8+3 407 €+3 152 €+255 €
9+3 407 €+3 337 €+70 €
10+3 407 €+3 527 €-120 €
11+3 407 €+3 722 €-315 €
12+3 407 €+3 922 €-515 €
13+3 407 €+4 127 €-720 €
14+3 407 €+4 337 €-930 €
15+3 407 €+4 553 €-1 146 €
16+3 407 €+4 774 €-1 367 €
17+3 407 €+5 001 €-1 594 €
18+3 407 €+5 234 €-1 827 €
19+3 407 €+5 473 €-2 066 €
20+3 407 €+5 718 €-2 311 €
21+3 407 €+5 969 €-2 562 €
22+3 407 €+6 227 €-2 820 €
23+3 407 €+6 492 €-3 085 €
24+3 407 €+6 764 €-3 357 €
25+3 407 €+7 042 €-3 635 €
Total+85 175 €+86 127 €+-952 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 161 jours
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