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Achat : Appartement Vandoeuvre-lès-Nancy (54500)

VilleVandoeuvre-lès-Nancy (54)
Surface91
Coût Total125 720
Loyer Annuel11 673
Rentabilité9.29%
Cashflow/mois+216
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 109 000 €
Surface : 91 m²
Prix au m² : 1 197,8 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 9
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 91 m², 4 pièces, 3 chambres, 1 salle de bain, Cave, 1 place de parking

Découvrez cet agréable appartement traversant de 91 m², situé au 9ème et dernier étage, à proximité immédiate du Domaine et du Château du Charmois. Grâce à sa double exposition, il bénéficie d’une belle luminosité et d’une vue dégagée.

À proximité immédiate de Nancy – secteur Domaine du Charmois

L’appartement se compose de : • un agréable séjour lumineux, • une cuisine indépendante, • 3 chambres, • une salle de bains avec baignoire et bidet, • Wc séparés, • rangements très pratiques.

Autres atouts du bien : • cave privative • place de parking individuelle • chauffage urbain collectif

Emplacement recherché • bus direct vers Nancy • commerces et centre commercial à proximité • écoles accessibles à pied • parcs et espaces verts à deux pas de la résidence • accès rapide au Chru Brabois et à la Faculté des Sciences

Vous profitez ainsi d’un cadre de vie à la fois pratique et connecté à la ville.

Les appartements traversants et lumineux situés au dernier étage avec parking et cave sont particulièrement recherchés sur le secteur.

Ville : Vandoeuvre-lès-Nancy
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54500
Coordonnées : 48.659280, 6.173190
Total : 125 720
Prix d'acquisition : 109 000
Travaux : 8 000
Valeur du bien : 117 000
Frais de notaire : 8 720
Coût estimé : 8 720
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 91
Loyer prédit : 10.69€/m²/mois
Fourchette : 8.66€ - 13.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 973€/mois
Loyer annuel estimé : 11673€/an
Fourchette totale : 788€ - 1200€/mois
Fourchette annuelle : 9460€ - 14405€/an
Rentabilité brute :9.29%
Fourchette de rentabilité :7.52% - 11.46%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 507,14 €/m²
Basé sur :288 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :137 150
Prix d'achat :109 000
Décote à l'achat :-28 150 (-20.5%)
Marge achat-revente :11 430€ (8.3%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :125 720
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :622,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :36,67€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 659,33€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :61 078,48
Coût de l'assurance :11 000,50
Taxe foncière : 1 167,34€/an
Soit par mois : 97,28€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 972,79€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 756,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :216,18€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage plus performant, comme une pompe à chaleur air/air, pour remplacer le chauffage urbain collectif.
Quantité: 1 système pour 91 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain nécessite rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres.
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 4/5 visible - sol en bon état mais nécessite un rafraîchissement léger
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans la cuisine.
Quantité: 15 m²
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état, mais peinture peut être rafraîchie
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon.
Quantité: 25 m²
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état, mais peinture peut être rafraîchie

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :8 000(88 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:8 000
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 8000€ = 8000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 973 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 673 €/an
Calcul : 973 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 220 €/an
Base de calcul : Emprunt de 125 720 à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 440 €/an
Calcul : 37 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 167 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 8 000
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 13 827
Revenus locatifs : +11 673
Charges déductibles : -13 827
Résultat foncier Année 1 : -2 154(Déficit de 2 154 €)
Imputable sur revenu global : 2 154
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 827 €/an
Revenus locatifs : +11 673
Charges déductibles : -5 827
Résultat foncier Années 2+ : 5 846 €/an
Prix d'achat du bien : 109 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 70 850(65% de 109 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 576 €/an
Calcul : 70 850 € × 3,636% = 2 576
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 67313 8324 224-2 1582 158 €--
211 9075 7194 1126 188---
312 1455 6033 9966 542---
412 3885 4833 8766 905---
512 6365 3593 7527 277---
612 8885 2313 6237 658---
713 1465 0983 4908 048---
813 4094 9603 3538 449---
913 6774 8183 2118 859---
1013 9514 6713 0639 280---
1114 2304 5192 9119 711---
1214 5144 3612 75410 153---
1314 8054 1982 59110 607---
1415 1014 0302 42211 071---
1515 4033 8552 24811 548---
1615 7113 6752 06712 036---
1716 0253 4881 88112 537---
1816 3463 2951 68813 051---
1916 6733 0951 48813 577---
2017 0062 8891 28114 117---
2117 3462 6751 06714 671---
2217 6932 45484615 239---
2318 0472 22561715 822---
2418 4081 98838116 420---
2518 7761 74313617 033---
TOTAL373 904109 26361 078264 6412 158Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 647
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 264 641
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 673 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 451 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 451-647+3 098
2+2 451+1 856+595
3+2 451+1 963+488
4+2 451+2 071+380
5+2 451+2 183+268
6+2 451+2 297+154
7+2 451+2 415+36
8+2 451+2 535-84
9+2 451+2 658-207
10+2 451+2 784-333
11+2 451+2 913-462
12+2 451+3 046-595
13+2 451+3 182-731
14+2 451+3 321-870
15+2 451+3 464-1 013
16+2 451+3 611-1 160
17+2 451+3 761-1 310
18+2 451+3 915-1 464
19+2 451+4 073-1 622
20+2 451+4 235-1 784
21+2 451+4 401-1 950
22+2 451+4 572-2 121
23+2 451+4 747-2 296
24+2 451+4 926-2 475
25+2 451+5 110-2 659
Total+61 275+79 392+-18 117
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 60 jours
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