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Maison à vendre

VilleJonzac (17)
Surface160m²
Coût Total272 301€
Loyer Annuel17 100€
Rentabilité6.28%
Cashflow/mois-159€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 176 714 €
Surface : 160 m²
Prix au m² : 1 104,46 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

JONZAC : Pavillon sur sous sol sur beau terrain clos avec double entrée. Il offre en RDC, salon, chambre, cuisine, chaufferie, WC et garage. En étage, séjour/salon, cuisine, 3 chambres, SDB, WC. Double garage non attenant. Le terrain arboré offre 1 500 m². Double vitrage PVC, volets roulants électriques, TAE et chauffage urbain

Ville : Jonzac
Département : Charente-Maritime
Région : Nouvelle-Aquitaine
Code postal : 17500
Coordonnées : 45.441630, -0.425985
Total : 272 301€
Prix d'acquisition : 176 714€
Travaux : 81 450€
Valeur du bien : 258 164€
Frais de notaire : 14 137€
Coût estimé : 14 137€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 160m²
Loyer prédit : 8.91€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 11.37€/m²/mois
Loyer total estimé : 1425€/mois
Loyer annuel estimé : 17100€/an
Fourchette totale : 1116€ - 1819€/mois
Fourchette annuelle : 13398€ - 21825€/an
Rentabilité brute :6.28%
Fourchette de rentabilité :4.92% - 8.02%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 582,04 €/m²
Basé sur :11 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :253 126 €
Prix d'achat :176 714 €
Décote à l'achat :-76 412€ (-30.2%)
Marge achat-revente :-19 175€ (-7.6%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :272 301€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 332,73€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :108,92€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 1 441,65€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :127 517,35€
Coût de l'assurance :32 676,12€
Taxe foncière : 1 710,00€/an
Soit par mois : 142,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 425,00€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 584,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-159,15€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 203 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 160 m²
Raison: DPE D - Maison - Impact majeur sur le DPE
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 20 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine et de l'électroménager obsolète
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Rafraîchissement des murs et remplacement du papier peint daté
Quantité: 45 m² (salon)
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessitant un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 80 m² total)
Raison: État 2/5 assumé - chambres nécessitant une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :81 450 €(509 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600€
    Isolation toiture/combles: 160 m² × 60€/m² = 9600€ (incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (incluant installation)
  • Menuiseries:24 000€
    Fenêtres double vitrage: 20 fenêtres × 1200€ = 24000€ (incluant installation)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 12000€ = 12000€ (incluant meubles, électroménager, plomberie et électricité)
  • Salon:2 250€
    Rafraîchissement des murs: 45 m² × 50€/m² = 2250€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 12000€ = 12000€ (incluant plomberie, électricité et carrelage)
  • Chambres:9 600€
    Rénovation chambres: 80 m² × 120€/m² = 9600€ (incluant parquet et peinture, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Jonzac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→A(3 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 45 600€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 425 €/mois
Revenus locatifs annuels : 17 100 €/an
Calcul : 1 425 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 843 €/an
Base de calcul : Emprunt de 272 301 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 307 €/an
Calcul : 109 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 710 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 81 450 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 93 310 €
Revenus locatifs : +17 100 €
Charges déductibles : -93 310 €
Résultat foncier Année 1 : -76 210 €(Déficit de 76 210 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 54 810 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 860 €/an
Revenus locatifs : +17 100 €
Charges déductibles : -11 860 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 240 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 54810.03 € reporté.
Prix d'achat du bien : 176 714 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 114 864 €(65% de 176 714 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 177 €/an
Calcul : 114 864 € × 3,636% = 4 177 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
117 100 €93 319 €8 852 €-76 219 €21 400 €54 819 €54 819 €
217 442 €11 630 €8 613 €5 812 €--49 007 €
317 791 €11 384 €8 367 €6 407 €--42 600 €
418 147 €11 129 €8 112 €7 018 €--35 582 €
518 510 €10 866 €7 849 €7 644 €--27 938 €
618 880 €10 594 €7 577 €8 286 €--19 652 €
719 257 €10 313 €7 296 €8 945 €--10 707 €
819 643 €10 022 €7 005 €9 620 €--1 087 €
920 035 €9 722 €6 705 €10 313 €---
1020 436 €9 412 €6 395 €11 024 €---
1120 845 €9 091 €6 074 €11 754 €---
1221 262 €8 760 €5 743 €12 502 €---
1321 687 €8 418 €5 400 €13 269 €---
1422 121 €8 064 €5 047 €14 057 €---
1522 563 €7 698 €4 681 €14 865 €---
1623 014 €7 320 €4 303 €15 694 €---
1723 475 €6 930 €3 913 €16 545 €---
1823 944 €6 526 €3 509 €17 418 €---
1924 423 €6 109 €3 092 €18 314 €---
2024 911 €5 679 €2 662 €19 233 €---
2125 410 €5 233 €2 216 €20 176 €---
2225 918 €4 773 €1 756 €21 145 €---
2326 436 €4 298 €1 281 €22 139 €---
2426 965 €3 806 €789 €23 159 €---
2527 504 €3 298 €281 €24 206 €---
TOTAL547 718 €284 393 €127 517 €263 325 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 263 325 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 17 100 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 591 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 591 €-6 420 €+10 011 €
2+3 591 €0 €+3 591 €
3+3 591 €0 €+3 591 €
4+3 591 €0 €+3 591 €
5+3 591 €0 €+3 591 €
6+3 591 €0 €+3 591 €
7+3 591 €0 €+3 591 €
8+3 591 €0 €+3 591 €
9+3 591 €+2 768 €+823 €
10+3 591 €+3 307 €+284 €
11+3 591 €+3 526 €+65 €
12+3 591 €+3 751 €-160 €
13+3 591 €+3 981 €-390 €
14+3 591 €+4 217 €-626 €
15+3 591 €+4 459 €-868 €
16+3 591 €+4 708 €-1 117 €
17+3 591 €+4 963 €-1 372 €
18+3 591 €+5 225 €-1 634 €
19+3 591 €+5 494 €-1 903 €
20+3 591 €+5 770 €-2 179 €
21+3 591 €+6 053 €-2 462 €
22+3 591 €+6 343 €-2 752 €
23+3 591 €+6 642 €-3 051 €
24+3 591 €+6 948 €-3 357 €
25+3 591 €+7 262 €-3 671 €
Total+89 775 €+78 997 €+10 778 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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