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Maison 5 pièces 144 m²

Bien expiré
VillePaulmy (37)
Surface144m²
Coût Total164 500€
Loyer Annuel12 725€
Rentabilité7.74%
Cashflow/mois+83€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 120 000 €
Surface : 144 m²
Prix au m² : 833,33 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 5
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison en pierre de 5 pièces principales

Maison en pierre atypique avec vie de plain-pied. Beau potentiel avec possibilité de 3 chambres. Espace de vie chaleureux et modulable selon vos besoins. Jardin suspendu offrant un cadre rare et paisible. Bien de caractère idéal pour résidence principale ou projet de charme. À découvrir ! Honoraires à charge acquéreur : 8.6% Référence annonce : 553-428 Date de réalisation du diagnostic : 17/07/2025 Prix hors honoraires : 110 498 €

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 2 490 € et 3 450 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Paulmy
Département : Indre-et-Loire
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 37350
Coordonnées : 46.983760, 0.839270
Total : 164 500€
Prix d'acquisition : 120 000€
Travaux : 34 900€
Valeur du bien : 154 900€
Frais de notaire : 9 600€
Coût estimé : 9 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 144m²
Loyer prédit : 7.36€/m²/mois
Fourchette : 5.78€ - 9.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 1060€/mois
Loyer annuel estimé : 12725€/an
Fourchette totale : 832€ - 1351€/mois
Fourchette annuelle : 9987€ - 16213€/an
Rentabilité brute :7.74%
Fourchette de rentabilité :6.07% - 9.86%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :875,51 €/m²
Basé sur :7 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :126 073 €
Prix d'achat :120 000 €
Décote à l'achat :-6 073€ (-4.8%)
Marge achat-revente :-38 427€ (-30.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :164 500€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :821,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :49,35€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 871,11€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :82 028,71€
Coût de l'assurance :14 805,00€
Taxe foncière : 1 272,46€/an
Soit par mois : 106,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 060,38€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 977,15€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :83,23€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration du confort thermique et réduction des dépenses énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 18 fenêtres (estimé 1 fenêtre par 8 m²)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer l'ancien système
Quantité: 1 système pour 144 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et petites réparations cosmétiques dans la cuisine
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - cuisine en bon état, léger rafraîchissement souhaitable
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement du carrelage partiel et peinture dans la salle de bain
Quantité: 5 m² de carrelage et peinture
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible sur photos - chambres nécessitent un léger rafraîchissement
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: salon (environ 25 m²)
Raison: État 4/5 visible sur photos - salon en bon état, léger rafraîchissement souhaitable

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 900 €(242 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12 000€ = 12 000€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Menuiseries:11 800€
    Fenêtres double vitrage: 18 fenêtres × 600€/fenêtre = 10 800€, Main d'œuvre: 1 000€
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système × 3 000€ = 3 000€, Main d'œuvre: 500€
  • Cuisine:2 200€
    Peinture cuisine: 12 m² × 30€/m² = 360€, Réparations cosmétiques: 1 000€, Main d'œuvre: 840€
  • Salle de bain:800€
    Carrelage salle de bain: 5 m² × 60€/m² = 300€, Peinture salle de bain: 5 m² × 30€/m² = 150€, Main d'œuvre: 350€
  • Chambres:2 400€
    Peinture chambres: 48 m² × 30€/m² = 1 440€, Main d'œuvre: 960€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 450€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 28 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 060 €/mois
Revenus locatifs annuels : 12 725 €/an
Calcul : 1 060 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 653 €/an
Base de calcul : Emprunt de 164 500 € à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 592 €/an
Calcul : 49 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 272 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 42 417 €
Revenus locatifs : +12 725 €
Charges déductibles : -42 417 €
Résultat foncier Année 1 : -29 693 €(Déficit de 29 693 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 8 293 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 517 €/an
Revenus locatifs : +12 725 €
Charges déductibles : -7 517 €
Résultat foncier Années 2+ : 5 207 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 8292.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 120 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 78 000 €(65% de 120 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 836 €/an
Calcul : 78 000 € × 3,636% = 2 836 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
112 725 €42 423 €5 658 €-29 698 €21 400 €8 298 €8 298 €
212 979 €7 374 €5 509 €5 605 €--2 693 €
313 239 €7 220 €5 355 €6 019 €---
413 503 €7 061 €5 196 €6 443 €---
513 774 €6 896 €5 031 €6 878 €---
614 049 €6 725 €4 860 €7 324 €---
714 330 €6 548 €4 684 €7 782 €---
814 617 €6 365 €4 500 €8 251 €---
914 909 €6 176 €4 311 €8 733 €---
1015 207 €5 979 €4 115 €9 228 €---
1115 511 €5 776 €3 911 €9 735 €---
1215 821 €5 566 €3 701 €10 256 €---
1316 138 €5 348 €3 483 €10 790 €---
1416 461 €5 122 €3 258 €11 338 €---
1516 790 €4 889 €3 024 €11 901 €---
1617 126 €4 647 €2 782 €12 478 €---
1717 468 €4 397 €2 532 €13 071 €---
1817 818 €4 138 €2 273 €13 680 €---
1918 174 €3 869 €2 005 €14 304 €---
2018 537 €3 592 €1 727 €14 946 €---
2118 908 €3 304 €1 439 €15 604 €---
2219 286 €3 006 €1 141 €16 280 €---
2319 672 €2 698 €833 €16 974 €---
2420 065 €2 379 €514 €17 687 €---
2520 467 €2 048 €183 €18 419 €---
TOTAL407 573 €163 545 €82 029 €244 028 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 244 028 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 12 725 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 672 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 672 €-6 420 €+9 092 €
2+2 672 €0 €+2 672 €
3+2 672 €+998 €+1 674 €
4+2 672 €+1 933 €+739 €
5+2 672 €+2 063 €+609 €
6+2 672 €+2 197 €+475 €
7+2 672 €+2 335 €+337 €
8+2 672 €+2 475 €+197 €
9+2 672 €+2 620 €+52 €
10+2 672 €+2 768 €-96 €
11+2 672 €+2 921 €-249 €
12+2 672 €+3 077 €-405 €
13+2 672 €+3 237 €-565 €
14+2 672 €+3 401 €-729 €
15+2 672 €+3 570 €-898 €
16+2 672 €+3 744 €-1 072 €
17+2 672 €+3 921 €-1 249 €
18+2 672 €+4 104 €-1 432 €
19+2 672 €+4 291 €-1 619 €
20+2 672 €+4 484 €-1 812 €
21+2 672 €+4 681 €-2 009 €
22+2 672 €+4 884 €-2 212 €
23+2 672 €+5 092 €-2 420 €
24+2 672 €+5 306 €-2 634 €
25+2 672 €+5 526 €-2 854 €
Total+66 800 €+73 208 €+-6 408 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 100 jours
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