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immeuble vente moyeuvre grande 294m2

VilleMoyeuvre-Grande (57)
Surface294.05m²
Coût Total331 600€
Loyer Annuel35 612€
Rentabilité10.74%
Cashflow/mois+911€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 295 000 €
Surface : 294.05 m²
Prix au m² : 1 003,23 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 1
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Spécial investisseurs !!

Situé proche du centre ville, cet immeuble de rapport constitué de quatre logements de 75 m2, 72 M2, 57 M2 et 95 M2 présente un belle opportunité d'investissement.

Le bien dispose de caves, cour et jardin.

Vous souhaitez programmer votre prochaine visite ? Alors, n'hésitez pas à me contacter !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : http://www.georisques.gouv.fr. La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Sébastien Giner mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de Thionville sous le numéro 832405781, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Moyeuvre-Grande
Département : Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 57250
Coordonnées : 49.250980, 6.049730
Total : 331 600€
Prix d'acquisition : 295 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 308 000€
Frais de notaire : 23 600€
Coût estimé : 23 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 294.05m²
Loyer prédit : 10.09€/m²/mois
Fourchette : 8.19€ - 12.44€/m²/mois
Loyer total estimé : 2968€/mois
Loyer annuel estimé : 35612€/an
Fourchette totale : 2407€ - 3658€/mois
Fourchette annuelle : 28889€ - 43900€/an
Rentabilité brute :10.74%
Fourchette de rentabilité :8.71% - 13.24%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :816,96 €/m²
Basé sur :102 ventes dans un rayon de 6 km
Prix de marché :240 229 €
Prix d'achat :295 000 €
Décote à l'achat :+54 771€ (+22.8%)
Marge achat-revente :-91 371€ (-38.0%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 6 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :331 600€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 663,63€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :96,72€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 760,34€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :167 488,02€
Coût de l'assurance :29 015,00€
Taxe foncière : 3 561,25€/an
Soit par mois : 296,77€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 967,71€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 2 057,11€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :910,59€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le système de chauffage existant
Quantité: 1 système pour 294 m²
Raison: DPE D - Maison - Amélioration possible de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: environ 30 fenêtres (estimé selon la surface)
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 chauffe-eau pour l'immeuble
Raison: DPE D - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète de la cuisine avec nouveaux meubles, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 présumé - nécessité de mise à jour des équipements
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise à jour du carrelage si nécessaire
Quantité: 6 m² de carrelage
Raison: État 3/5 visible - mise à jour des équipements sanitaires
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Rafraîchissement des revêtements de sol dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 24 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Rafraîchissement de la peinture dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(44 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 968 €/mois
Revenus locatifs annuels : 35 612 €/an
Calcul : 2 968 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 526 €/an
Base de calcul : Emprunt de 331 600 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 161 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 3 561 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 248 €
Revenus locatifs : +35 612 €
Charges déductibles : -29 248 €
Résultat foncier Année 1 : 6 364 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 16 248 €/an
Revenus locatifs : +35 612 €
Charges déductibles : -16 248 €
Résultat foncier Années 2+ : 19 364 €/an
Prix d'achat du bien : 295 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 191 750 €(65% de 295 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 6 973 €/an
Calcul : 191 750 € × 3,636% = 6 973 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
135 612 €29 259 €11 537 €6 353 €---
236 325 €15 958 €11 236 €20 367 €---
337 051 €15 645 €10 924 €21 406 €---
437 792 €15 322 €10 600 €22 470 €---
538 548 €14 987 €10 265 €23 561 €---
639 319 €14 640 €9 918 €24 679 €---
740 105 €14 281 €9 559 €25 825 €---
840 908 €13 909 €9 187 €26 999 €---
941 726 €13 523 €8 801 €28 203 €---
1042 560 €13 124 €8 402 €29 436 €---
1143 411 €12 710 €7 988 €30 701 €---
1244 280 €12 282 €7 560 €31 998 €---
1345 165 €11 838 €7 116 €33 327 €---
1446 069 €11 378 €6 657 €34 690 €---
1546 990 €10 902 €6 181 €36 087 €---
1647 930 €10 409 €5 687 €37 520 €---
1748 888 €9 899 €5 177 €38 990 €---
1849 866 €9 370 €4 648 €40 496 €---
1950 863 €8 822 €4 100 €42 042 €---
2051 881 €8 254 €3 532 €43 626 €---
2152 918 €7 666 €2 945 €45 252 €---
2253 977 €7 058 €2 336 €46 919 €---
2355 056 €6 427 €1 705 €48 629 €---
2456 157 €5 774 €1 052 €50 383 €---
2557 280 €5 097 €375 €52 183 €---
TOTAL1 140 678 €298 534 €167 488 €842 144 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 842 144 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 35 612 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +7 479 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+7 479 €+1 906 €+5 573 €
2+7 479 €+6 110 €+1 369 €
3+7 479 €+6 422 €+1 057 €
4+7 479 €+6 741 €+738 €
5+7 479 €+7 068 €+411 €
6+7 479 €+7 404 €+75 €
7+7 479 €+7 747 €-268 €
8+7 479 €+8 100 €-621 €
9+7 479 €+8 461 €-982 €
10+7 479 €+8 831 €-1 352 €
11+7 479 €+9 210 €-1 731 €
12+7 479 €+9 599 €-2 120 €
13+7 479 €+9 998 €-2 519 €
14+7 479 €+10 407 €-2 928 €
15+7 479 €+10 826 €-3 347 €
16+7 479 €+11 256 €-3 777 €
17+7 479 €+11 697 €-4 218 €
18+7 479 €+12 149 €-4 670 €
19+7 479 €+12 612 €-5 133 €
20+7 479 €+13 088 €-5 609 €
21+7 479 €+13 576 €-6 097 €
22+7 479 €+14 076 €-6 597 €
23+7 479 €+14 589 €-7 110 €
24+7 479 €+15 115 €-7 636 €
25+7 479 €+15 655 €-8 176 €
Total+186 975 €+252 643 €+-65 668 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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