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Maison à vendre

VillePont-de-Vaux (01)
Surface87m²
Coût Total141 800€
Loyer Annuel8 259€
Rentabilité5.82%
Cashflow/mois-131€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 75 000 €
Surface : 87 m²
Prix au m² : 862,07 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Cave, 3 chambres

Maison de ville – Centre de Pont-de-Vaux – 87 m²

Maison idéalement située au centre-ville, proche des commerces et des commodités. Idéale pour un premier achat, un investissement locatif ou un pied-à-terre.

Cette maison de ville d'environ 87 m² offre un beau potentiel et se compose de :

  • Au rez-de-chaussée :deux pièces habitables, une chaufferie, un cellier.
  • Au 1er étage : une cuisine, un séjour lumineux et un WC.
  • Au 2 € étage :d eux chambres une salle d'eau

Pour compléter l'habitation: grenier sur l'ensemble de la maison offrant un espace de stockage supplémentaire et cave en sous-sol.

  • Chauffage central au gaz de ville/ Toiture en bon état / Travaux à prévoir.

75 000 euros (honoraires de négociation à la charge du vendeur)

Ville : Pont-de-Vaux
Département : Ain
Région : Auvergne Rhône Alpes
Code postal : 01190
Coordonnées : 46.438911, 4.935448
Total : 141 800€
Prix d'acquisition : 75 000€
Travaux : 60 800€
Valeur du bien : 135 800€
Frais de notaire : 6 000€
Coût estimé : 6 000€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 87m²
Loyer prédit : 7.91€/m²/mois
Fourchette : 6.14€ - 10.19€/m²/mois
Loyer total estimé : 688€/mois
Loyer annuel estimé : 8259€/an
Fourchette totale : 534€ - 886€/mois
Fourchette annuelle : 6413€ - 10638€/an
Rentabilité brute :5.82%
Fourchette de rentabilité :4.52% - 7.50%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 691,18 €/m²
Basé sur :19 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :147 133 €
Prix d'achat :75 000 €
Décote à l'achat :-72 133€ (-49.0%)
Marge achat-revente :5 333€ (3.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :141 800€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :694,01€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :56,72€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 750,73€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :66 404,31€
Coût de l'assurance :17 016,00€
Taxe foncière : 825,93€/an
Soit par mois : 68,83€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 688,27€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 819,56€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-131,29€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 281 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage central au gaz de ville
Quantité: 1 système pour 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles avec laine soufflée
Quantité: 87 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur rapport qualité/prix pour gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 11 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE E - Maison - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 visible - salle de bain nécessite rénovation complète
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement important
Remplacement des meubles de cuisine et mise aux normes de la plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine nécessite un rafraîchissement important
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: 3 chambres (environ 42 m² total)
Raison: État 2/5 visible - chambres nécessitent une rénovation complète
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Revêtement sol, peinture murs et plafonds, réfection électricité et menuiseries intérieures
Quantité: salon (environ 12 m²)
Raison: État 2/5 visible - salon nécessite une rénovation complète

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :60 800 €(699 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 500€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11500€ = 11500€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation:6 220€
    Isolation combles: 87 m² × 60€/m² = 5220€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:10 300€
    Fenêtres double vitrage: 11 fenêtres × 800€ = 8800€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 12000€ (coût moyen 2025), Main d'œuvre incluse
  • Chambres:9 780€
    Rénovation complète 3 chambres: 42 m² × 120€/m² = 5040€, Électricité: 600€, Peinture: 840€, Parquet: 1800€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salon:3 000€
    Rénovation complète salon: 12 m² × 250€/m² = 3000€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Pont-de-Vaux (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 30 020€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 688 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 259 €/an
Calcul : 688 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 605 €/an
Base de calcul : Emprunt de 141 800 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 681 €/an
Calcul : 57 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 826 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 60 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 66 912 €
Revenus locatifs : +8 259 €
Charges déductibles : -66 912 €
Résultat foncier Année 1 : -58 652 €(Déficit de 58 652 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 37 252 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 112 €/an
Revenus locatifs : +8 259 €
Charges déductibles : -6 112 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 148 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 37252.27 € reporté.
Prix d'achat du bien : 75 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 750 €(65% de 75 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 773 €/an
Calcul : 48 750 € × 3,636% = 1 773 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 259 €66 916 €4 609 €-58 657 €21 400 €37 257 €37 257 €
28 424 €5 992 €4 485 €2 433 €--34 824 €
38 593 €5 863 €4 357 €2 729 €--32 095 €
48 765 €5 731 €4 224 €3 034 €--29 061 €
58 940 €5 594 €4 087 €3 346 €--25 714 €
69 119 €5 452 €3 946 €3 667 €--22 048 €
79 301 €5 306 €3 799 €3 996 €--18 052 €
89 487 €5 154 €3 648 €4 333 €--13 719 €
99 677 €4 998 €3 492 €4 679 €--9 040 €
109 871 €4 837 €3 330 €5 034 €--4 006 €
1110 068 €4 670 €3 163 €5 398 €---
1210 269 €4 497 €2 991 €5 772 €---
1310 475 €4 319 €2 812 €6 156 €---
1410 684 €4 135 €2 628 €6 550 €---
1510 898 €3 944 €2 438 €6 954 €---
1611 116 €3 747 €2 241 €7 368 €---
1711 338 €3 544 €2 038 €7 794 €---
1811 565 €3 334 €1 827 €8 231 €---
1911 796 €3 117 €1 610 €8 679 €---
2012 032 €2 893 €1 386 €9 140 €---
2112 273 €2 661 €1 154 €9 612 €---
2212 518 €2 421 €914 €10 097 €---
2312 769 €2 173 €667 €10 595 €---
2413 024 €1 918 €411 €11 106 €---
2513 284 €1 653 €147 €11 631 €---
TOTAL264 546 €164 868 €66 404 €99 678 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 99 678 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 259 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 734 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 734 €-6 420 €+8 154 €
2+1 734 €0 €+1 734 €
3+1 734 €0 €+1 734 €
4+1 734 €0 €+1 734 €
5+1 734 €0 €+1 734 €
6+1 734 €0 €+1 734 €
7+1 734 €0 €+1 734 €
8+1 734 €0 €+1 734 €
9+1 734 €0 €+1 734 €
10+1 734 €0 €+1 734 €
11+1 734 €+418 €+1 316 €
12+1 734 €+1 732 €+2 €
13+1 734 €+1 847 €-113 €
14+1 734 €+1 965 €-231 €
15+1 734 €+2 086 €-352 €
16+1 734 €+2 211 €-477 €
17+1 734 €+2 338 €-604 €
18+1 734 €+2 469 €-735 €
19+1 734 €+2 604 €-870 €
20+1 734 €+2 742 €-1 008 €
21+1 734 €+2 884 €-1 150 €
22+1 734 €+3 029 €-1 295 €
23+1 734 €+3 179 €-1 445 €
24+1 734 €+3 332 €-1 598 €
25+1 734 €+3 489 €-1 755 €
Total+43 350 €+29 903 €+13 447 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 11 jours
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