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Appartement T3

Bien expiré
VilleCarcassonne (11)
Surface66m²
Coût Total91 360€
Loyer Annuel6 894€
Rentabilité7.55%
Cashflow/mois+45€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 82 000 €
Surface : 66 m²
Prix au m² : 1 242,42 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 66 m² IDEAL INVESTISSEUR ou Premier achat. Situé à Montredon à proximité de Carcassonne , dans un espace calme vue sur les champs, à proximité du Chu de Carcassonne et du nouveau centre commercial Leclerc. La résidence vous propose une piscine clôturée, un terrain de tennis et même une salle de musculation. L'appartement T3 situé au rdc, avec balcon-terrasse de 8 m², est composé d'une pièce à vivre de 31 m² avec cuisine aménagée, cellier, 2 chambres de 10 et 12 m² avec placard, salle de bain et WC indépendant. Fenêtres Pvc double vitrage et volet roulant, chauffage électrique 2 places de parking numérotées, garage vélo et moto, accès sécurisé à la résidence.

Ville : Carcassonne
Département : Aude
Région : Occitanie
Code postal : 11000
Coordonnées : 43.225290, 2.387980
Total : 91 360€
Prix d'acquisition : 82 000€
Travaux : 2 800€
Valeur du bien : 84 800€
Frais de notaire : 6 560€
Coût estimé : 6 560€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 66m²
Loyer prédit : 8.70€/m²/mois
Fourchette : 6.98€ - 10.85€/m²/mois
Loyer total estimé : 574€/mois
Loyer annuel estimé : 6894€/an
Fourchette totale : 461€ - 716€/mois
Fourchette annuelle : 5530€ - 8595€/an
Rentabilité brute :7.55%
Fourchette de rentabilité :6.05% - 9.41%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :91 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :445,69€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :25,89€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 471,58€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :42 348,46€
Coût de l'assurance :7 765,60€
Taxe foncière : 689,40€/an
Soit par mois : 57,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 574,50€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 529,03€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :45,47€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments de cuisine vétustes et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine fonctionnelle mais avec signes d'usure
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des fixtures de la salle de bain et mise aux normes de la plomberie si nécessaire
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain correcte mais fixtures légèrement datées
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de revêtement de sol (parquet ou stratifié) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes de l'électricité (prises, interrupteurs) dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé pour toutes les chambres

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :2 800 €(42 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:800€
    Cuisine complète entrée de gamme: 8000€ × 1 = 8000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salle de bain:800€
    Salle de bain complète: 4000€ × 1 = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Chambres - Revêtement sol:400€
    Parquet flottant 22 m²: 60€/m² × 22 = 1320€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Peinture:400€
    Peinture murs/plafonds 22 m²: 80€/m² × 22 = 1760€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres - Électricité:400€
    Mise aux normes électricité 2 chambres: 600€ × 2 = 1200€, Main d'œuvre: 400€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Carcassonne. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour une zone rurale, donc les coûts sont légèrement réduits.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 574 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 894 €/an
Calcul : 574 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 940 €/an
Base de calcul : Emprunt de 91 360 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 311 €/an
Calcul : 26 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 689 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 2 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 6 740 €
Revenus locatifs : +6 894 €
Charges déductibles : -6 740 €
Résultat foncier Année 1 : 154 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 940 €/an
Revenus locatifs : +6 894 €
Charges déductibles : -3 940 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 954 €/an
Prix d'achat du bien : 82 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 53 300 €(65% de 82 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 938 €/an
Calcul : 53 300 € × 3,636% = 1 938 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 894 €6 743 €2 943 €151 €---
27 032 €3 863 €2 863 €3 169 €---
37 172 €3 781 €2 781 €3 392 €---
47 316 €3 696 €2 696 €3 620 €---
57 462 €3 608 €2 608 €3 854 €---
67 611 €3 517 €2 517 €4 094 €---
77 764 €3 424 €2 424 €4 340 €---
87 919 €3 327 €2 327 €4 592 €---
98 077 €3 227 €2 227 €4 850 €---
108 239 €3 124 €2 124 €5 115 €---
118 404 €3 017 €2 017 €5 387 €---
128 572 €2 907 €1 907 €5 665 €---
138 743 €2 793 €1 793 €5 950 €---
148 918 €2 675 €1 675 €6 243 €---
159 096 €2 554 €1 554 €6 543 €---
169 278 €2 428 €1 428 €6 850 €---
179 464 €2 298 €1 298 €7 166 €---
189 653 €2 164 €1 164 €7 489 €---
199 846 €2 026 €1 026 €7 821 €---
2010 043 €1 883 €883 €8 161 €---
2110 244 €1 735 €735 €8 509 €---
2210 449 €1 582 €582 €8 867 €---
2310 658 €1 425 €425 €9 233 €---
2410 871 €1 262 €262 €9 609 €---
2511 089 €1 093 €93 €9 995 €---
TOTAL220 816 €70 149 €42 348 €150 667 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 150 667 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 894 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 448 €+45 €+1 403 €
2+1 448 €+951 €+497 €
3+1 448 €+1 018 €+430 €
4+1 448 €+1 086 €+362 €
5+1 448 €+1 156 €+292 €
6+1 448 €+1 228 €+220 €
7+1 448 €+1 302 €+146 €
8+1 448 €+1 378 €+70 €
9+1 448 €+1 455 €-7 €
10+1 448 €+1 535 €-87 €
11+1 448 €+1 616 €-168 €
12+1 448 €+1 700 €-252 €
13+1 448 €+1 785 €-337 €
14+1 448 €+1 873 €-425 €
15+1 448 €+1 963 €-515 €
16+1 448 €+2 055 €-607 €
17+1 448 €+2 150 €-702 €
18+1 448 €+2 247 €-799 €
19+1 448 €+2 346 €-898 €
20+1 448 €+2 448 €-1 000 €
21+1 448 €+2 553 €-1 105 €
22+1 448 €+2 660 €-1 212 €
23+1 448 €+2 770 €-1 322 €
24+1 448 €+2 883 €-1 435 €
25+1 448 €+2 999 €-1 551 €
Total+36 200 €+45 200 €+-9 000 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 118 jours
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