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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleChâteaudun (28)
Surface62.5m²
Coût Total119 064€
Loyer Annuel6 297€
Rentabilité5.29%
Cashflow/mois-158€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 83 300 €
Surface : 62.5 m²
Prix au m² : 1 332,8 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : disponible immédiatement, 2 étage, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Revêtement du sol: Parquet, Salon (total 25,79 m²), 2 chambres, Entrée séparée

Venez découvrir à CHATEAUDUN en Eure-et-Loir (28200) cet appartement de 3 pièces d'environ 62 m² Entrée avec placard, pièce de vie, cuisine, deux chambres, salle d'eau, couloir, dégagement, wc. Cave. Cet appartement est vendu libre. INVESTISSEMENT ! CENTRE-VILLE ! PETIT IMMEUBLE ! À SAISIR !

Ville : Châteaudun
Département : Eure-et-Loir
Région : Centre-Val de Loire
Code postal : 28200
Coordonnées : 48.072773, 1.328736
Total : 119 064€
Prix d'acquisition : 83 300€
Travaux : 29 100€
Valeur du bien : 112 400€
Frais de notaire : 6 664€
Coût estimé : 6 664€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 62.5m²
Loyer prédit : 8.40€/m²/mois
Fourchette : 6.86€ - 10.27€/m²/mois
Loyer total estimé : 525€/mois
Loyer annuel estimé : 6297€/an
Fourchette totale : 429€ - 642€/mois
Fourchette annuelle : 5147€ - 7705€/an
Rentabilité brute :5.29%
Fourchette de rentabilité :4.32% - 6.47%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 407,47 €/m²
Basé sur :44 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :87 967 €
Prix d'achat :83 300 €
Décote à l'achat :-4 667€ (-5.3%)
Marge achat-revente :-31 097€ (-35.4%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :119 064€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :596,06€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :34,73€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 630,79€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :59 754,73€
Coût de l'assurance :10 418,10€
Taxe foncière : 629,72€/an
Soit par mois : 52,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 524,77€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 683,27€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-158,50€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 214 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (chaudière gaz à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 62.5 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant pour améliorer l'isolation thermique.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la cuisine, incluant peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rénovation légère de la salle de bain, incluant peinture et vérification de la plomberie et électricité.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 25 m² total)
Raison: État 4/5 visible - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon.
Quantité: salon (environ 20 m²)
Raison: État 4/5 visible - salon en bon état nécessitant un léger rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :29 100 €(466 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 200€
    Chaudière gaz à condensation: 1 système × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (inclus pose et matériaux)
  • Eau chaude:3 000€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€ (inclus pose)
  • Cuisine:6 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 6000€ = 6000€ (inclus matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€ (inclus matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres:1 500€
    Peinture chambres: 25 m² × 30€/m² = 750€, Main d'œuvre: 750€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Châteaudun (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 14 400€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 525 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 297 €/an
Calcul : 525 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 115 €/an
Base de calcul : Emprunt de 119 064 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 417 €/an
Calcul : 35 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 630 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 29 100 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 34 261 €
Revenus locatifs : +6 297 €
Charges déductibles : -34 261 €
Résultat foncier Année 1 : -27 964 €(Déficit de 27 964 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 6 564 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 5 161 €/an
Revenus locatifs : +6 297 €
Charges déductibles : -5 161 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 136 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 6564.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 83 300 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 145 €(65% de 83 300 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 969 €/an
Calcul : 54 145 € × 3,636% = 1 969 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 297 €34 265 €4 119 €-27 968 €21 400 €6 568 €6 568 €
26 423 €5 057 €4 011 €1 366 €--5 202 €
36 552 €4 946 €3 899 €1 606 €--3 596 €
46 683 €4 830 €3 784 €1 853 €--1 744 €
56 816 €4 710 €3 664 €2 106 €---
66 953 €4 586 €3 540 €2 367 €---
77 092 €4 458 €3 411 €2 634 €---
87 234 €4 324 €3 278 €2 909 €---
97 378 €4 187 €3 140 €3 192 €---
107 526 €4 044 €2 997 €3 482 €---
117 676 €3 896 €2 850 €3 780 €---
127 830 €3 743 €2 697 €4 087 €---
137 986 €3 585 €2 538 €4 402 €---
148 146 €3 420 €2 374 €4 726 €---
158 309 €3 250 €2 204 €5 059 €---
168 475 €3 074 €2 028 €5 401 €---
178 645 €2 892 €1 846 €5 753 €---
188 818 €2 703 €1 657 €6 114 €---
198 994 €2 508 €1 462 €6 486 €---
209 174 €2 306 €1 259 €6 868 €---
219 357 €2 096 €1 050 €7 261 €---
229 544 €1 879 €832 €7 666 €---
239 735 €1 654 €608 €8 081 €---
249 930 €1 421 €375 €8 509 €---
2510 129 €1 180 €134 €8 948 €---
TOTAL201 702 €115 016 €59 755 €86 686 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 86 686 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 297 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 322 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 322 €-6 420 €+7 742 €
2+1 322 €0 €+1 322 €
3+1 322 €0 €+1 322 €
4+1 322 €0 €+1 322 €
5+1 322 €+109 €+1 213 €
6+1 322 €+710 €+612 €
7+1 322 €+790 €+532 €
8+1 322 €+873 €+449 €
9+1 322 €+957 €+365 €
10+1 322 €+1 045 €+277 €
11+1 322 €+1 134 €+188 €
12+1 322 €+1 226 €+96 €
13+1 322 €+1 321 €+1 €
14+1 322 €+1 418 €-96 €
15+1 322 €+1 518 €-196 €
16+1 322 €+1 620 €-298 €
17+1 322 €+1 726 €-404 €
18+1 322 €+1 834 €-512 €
19+1 322 €+1 946 €-624 €
20+1 322 €+2 060 €-738 €
21+1 322 €+2 178 €-856 €
22+1 322 €+2 300 €-978 €
23+1 322 €+2 424 €-1 102 €
24+1 322 €+2 553 €-1 231 €
25+1 322 €+2 685 €-1 363 €
Total+33 050 €+26 006 €+7 044 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 133 jours
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