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Appartement à vendre

Bien expiré
VilleGrasse (06)
Surface94m²
Coût Total214 040€
Loyer Annuel16 377€
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+94€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 893,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 34 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Exclusivité - À deux pas de la Place aux Aires, au cœur du centre historique de Grasse, découvrez ce bel appartement aux généreux volumes, idéalement situé à proximité immédiate des commerces, services et parkings municipaux. Dès l'entrée, vous serez séduit par ses espaces confortables. L'appartement se compose d'une vaste pièce de vie avec séjour, salle à manger et cuisine ouverte, offrant une agréable vue sur une place récemment rénovée. L'espace nuit comprend deux grandes chambres. En complément, deux pièces indépendantes offrent de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins : bureau, dressing, buanderie, espace de rangement ou encore atelier. Vous disposerez également d'une salle de bains avec toilettes. Cet appartement constitue une excellente opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif grâce à son emplacement recherché et à son fort potentiel. Une visite s'impose ! À découvrir sans tarder. Réf 1299. DECLIC IMMO 06 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Annonce proposée et rédigée sous la responsabilité éditoriale de RINGENBACH Arnaud -

  • Agent immobilier RSAC N° 480 997 410 Ville du greffe : GRASSE Honoraires à la charge du vendeur Surface CARREZ : 94.23 m²
Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.641569, 6.927531
Total : 214 040€
Prix d'acquisition : 178 000€
Travaux : 21 800€
Valeur du bien : 199 800€
Frais de notaire : 14 240€
Coût estimé : 14 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94m²
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16377€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1779€/mois
Fourchette annuelle : 12563€ - 21350€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 589,74 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 436 €
Prix d'achat :178 000 €
Décote à l'achat :-159 436€ (-47.2%)
Marge achat-revente :123 396€ (36.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 040€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 133,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 420,41€
Coût de l'assurance :18 728,50€
Taxe foncière : 1 637,70€/an
Soit par mois : 136,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800 €(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200€
    Rafraîchissement cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000€
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200€
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 377 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 040 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 584 €
Revenus locatifs : +16 377 €
Charges déductibles : -31 584 €
Résultat foncier Année 1 : -15 207 €(Déficit de 15 207 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 4 507 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 784 €/an
Revenus locatifs : +16 377 €
Charges déductibles : -9 784 €
Résultat foncier Années 2+ : 6 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4507.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700 €(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 377 €31 591 €7 404 €-15 214 €10 700 €4 514 €4 514 €
216 705 €9 597 €7 210 €7 107 €---
317 039 €9 396 €7 010 €7 642 €---
417 379 €9 188 €6 802 €8 191 €---
517 727 €8 973 €6 586 €8 754 €---
618 082 €8 750 €6 363 €9 332 €---
718 443 €8 519 €6 132 €9 924 €---
818 812 €8 280 €5 893 €10 532 €---
919 188 €8 032 €5 645 €11 156 €---
1019 572 €7 775 €5 389 €11 797 €---
1119 964 €7 510 €5 123 €12 454 €---
1220 363 €7 235 €4 848 €13 128 €---
1320 770 €6 950 €4 563 €13 820 €---
1421 185 €6 655 €4 268 €14 531 €---
1521 609 €6 349 €3 962 €15 260 €---
1622 041 €6 033 €3 646 €16 009 €---
1722 482 €5 705 €3 318 €16 777 €---
1822 932 €5 366 €2 979 €17 566 €---
1923 390 €5 014 €2 627 €18 376 €---
2023 858 €4 650 €2 264 €19 208 €---
2124 335 €4 274 €1 887 €20 062 €---
2224 822 €3 883 €1 496 €20 939 €---
2325 319 €3 479 €1 092 €21 839 €---
2425 825 €3 061 €674 €22 764 €---
2526 341 €2 627 €240 €23 714 €---
TOTAL524 561 €188 891 €107 420 €335 670 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 670 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 439 €-3 210 €+6 649 €
2+3 439 €+778 €+2 661 €
3+3 439 €+2 293 €+1 146 €
4+3 439 €+2 457 €+982 €
5+3 439 €+2 626 €+813 €
6+3 439 €+2 799 €+640 €
7+3 439 €+2 977 €+462 €
8+3 439 €+3 160 €+279 €
9+3 439 €+3 347 €+92 €
10+3 439 €+3 539 €-100 €
11+3 439 €+3 736 €-297 €
12+3 439 €+3 938 €-499 €
13+3 439 €+4 146 €-707 €
14+3 439 €+4 359 €-920 €
15+3 439 €+4 578 €-1 139 €
16+3 439 €+4 803 €-1 364 €
17+3 439 €+5 033 €-1 594 €
18+3 439 €+5 270 €-1 831 €
19+3 439 €+5 513 €-2 074 €
20+3 439 €+5 762 €-2 323 €
21+3 439 €+6 019 €-2 580 €
22+3 439 €+6 282 €-2 843 €
23+3 439 €+6 552 €-3 113 €
24+3 439 €+6 829 €-3 390 €
25+3 439 €+7 114 €-3 675 €
Total+85 975 €+100 701 €+-14 726 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 130 jours
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