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Appartement à vendre

VilleGrasse (06)
Surface94
Coût Total214 040
Loyer Annuel16 377
Rentabilité7.65%
Cashflow/mois+94
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 178 000 €
Surface : 94 m²
Prix au m² : 1 893,62 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 1er étage, Salle de bain, Cuisine équipée, Salon (total 34 m²), 2 chambres, Entrée séparée, Exposition est, Pas de balcon, Toilettes dans la salle de bains, Pas de cave, Non meublé

Exclusivité - À deux pas de la Place aux Aires, au cœur du centre historique de Grasse, découvrez ce bel appartement aux généreux volumes, idéalement situé à proximité immédiate des commerces, services et parkings municipaux. Dès l'entrée, vous serez séduit par ses espaces confortables. L'appartement se compose d'une vaste pièce de vie avec séjour, salle à manger et cuisine ouverte, offrant une agréable vue sur une place récemment rénovée. L'espace nuit comprend deux grandes chambres. En complément, deux pièces indépendantes offrent de nombreuses possibilités d'aménagement selon vos besoins : bureau, dressing, buanderie, espace de rangement ou encore atelier. Vous disposerez également d'une salle de bains avec toilettes. Cet appartement constitue une excellente opportunité pour un premier achat ou un investissement locatif grâce à son emplacement recherché et à son fort potentiel. Une visite s'impose ! À découvrir sans tarder. Réf 1299. DECLIC IMMO 06 Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : Annonce proposée et rédigée sous la responsabilité éditoriale de RINGENBACH Arnaud -

  • Agent immobilier RSAC N° 480 997 410 Ville du greffe : GRASSE Honoraires à la charge du vendeur Surface CARREZ : 94.23 m²
Ville : Grasse
Département : Alpes-Maritimes
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 06130
Coordonnées : 43.641569, 6.927531
Total : 214 040
Prix d'acquisition : 178 000
Travaux : 21 800
Valeur du bien : 199 800
Frais de notaire : 14 240
Coût estimé : 14 240
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 94
Loyer prédit : 14.52€/m²/mois
Fourchette : 11.14€ - 18.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1365€/mois
Loyer annuel estimé : 16377€/an
Fourchette totale : 1047€ - 1779€/mois
Fourchette annuelle : 12563€ - 21350€/an
Rentabilité brute :7.65%
Fourchette de rentabilité :5.87% - 9.97%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 589,74 €/m²
Basé sur :97 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :337 436
Prix d'achat :178 000
Décote à l'achat :-159 436 (-47.2%)
Marge achat-revente :123 396€ (36.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :214 040
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 071,53€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :62,43€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 133,96€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :107 420,41
Coût de l'assurance :18 728,50
Taxe foncière : 1 637,70€/an
Soit par mois : 136,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 364,75€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 270,44€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :94,31€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 133 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec mise à jour des finitions et peinture
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un léger rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Rénovation complète de la salle de bain avec remplacement de la baignoire/douche, lavabo et WC
Quantité: salle de bain complète (environ 5 m²)
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo chambres - état 3/5 assumé d'après pire état visible
Électricité généraleRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 installation
Raison: Normes électriques à vérifier pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :21 800(232 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:7 200
    Rafraîchissement cuisine complète: 12 m² × 600€/m² = 7200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 5 m² × 2000€/m² = 10000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Revêtement sol:2 400
    Pose de parquet flottant: 20 m² × 120€/m² = 2400€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Chambres - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
  • Électricité générale:1 000
    Mise aux normes électricité: 1 installation × 1000€ = 1000€ (incluant matériaux et main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Grasse (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

CC(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 365 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 377 €/an
Calcul : 1 365 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 397 €/an
Base de calcul : Emprunt de 214 040 à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 749 €/an
Calcul : 62 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 638 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 21 800
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 31 584
Revenus locatifs : +16 377
Charges déductibles : -31 584
Résultat foncier Année 1 : -15 207(Déficit de 15 207 €)
Imputable sur revenu global : 10 700
Plafonné à 10 700(plafond standard)
Déficit reportable : 4 507
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 784 €/an
Revenus locatifs : +16 377
Charges déductibles : -9 784
Résultat foncier Années 2+ : 6 593 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 4507.29 € reporté.
Prix d'achat du bien : 178 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 115 700(65% de 178 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 207 €/an
Calcul : 115 700 € × 3,636% = 4 207
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 37731 5917 404-15 21410 700 €4 514 €4 514 €
216 7059 5977 2107 107---
317 0399 3967 0107 642---
417 3799 1886 8028 191---
517 7278 9736 5868 754---
618 0828 7506 3639 332---
718 4438 5196 1329 924---
818 8128 2805 89310 532---
919 1888 0325 64511 156---
1019 5727 7755 38911 797---
1119 9647 5105 12312 454---
1220 3637 2354 84813 128---
1320 7706 9504 56313 820---
1421 1856 6554 26814 531---
1521 6096 3493 96215 260---
1622 0416 0333 64616 009---
1722 4825 7053 31816 777---
1822 9325 3662 97917 566---
1923 3905 0142 62718 376---
2023 8584 6502 26419 208---
2124 3354 2741 88720 062---
2224 8223 8831 49620 939---
2325 3193 4791 09221 839---
2425 8253 06167422 764---
2526 3412 62724023 714---
TOTAL524 561188 891107 420335 67010 700Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 335 670
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 377 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 439 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 439-3 210+6 649
2+3 439+778+2 661
3+3 439+2 293+1 146
4+3 439+2 457+982
5+3 439+2 626+813
6+3 439+2 799+640
7+3 439+2 977+462
8+3 439+3 160+279
9+3 439+3 347+92
10+3 439+3 539-100
11+3 439+3 736-297
12+3 439+3 938-499
13+3 439+4 146-707
14+3 439+4 359-920
15+3 439+4 578-1 139
16+3 439+4 803-1 364
17+3 439+5 033-1 594
18+3 439+5 270-1 831
19+3 439+5 513-2 074
20+3 439+5 762-2 323
21+3 439+6 019-2 580
22+3 439+6 282-2 843
23+3 439+6 552-3 113
24+3 439+6 829-3 390
25+3 439+7 114-3 675
Total+85 975+100 701+-14 726
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 8 jours
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