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Appartement à vendre

VilleSaint-Étienne-du-Rouvray (76)
Surface61m²
Coût Total76 720€
Loyer Annuel6 905€
Rentabilité9.00%
Cashflow/mois+116€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 59 000 €
Surface : 61 m²
Prix au m² : 967,21 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 5
Ascenseur : Oui
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 5/12 étage, Ascenseur, Salle de bain, Cave, 2 chambres, 1 parking: Parking, Balcon, Exposition est

Proche METRO, appartement F3, idéalement situé à Saint-Étienne-du-Rouvray.

Profitez d'un séjour lumineux, d'une cuisine aménagée, et de deux chambres. La porte blindée ajoute confort et sécurité. Vous apprécierez la proximité immédiate des transports (métro à 1 minute, bus à 3 minutes), des écoles et des commerces.

Une cave pratique et un parking extérieur collectif complètent ce bien. Un cadre de vie agréable à découvrir sans tarder !

Ville : Saint-Étienne-du-Rouvray
Département : Seine-Maritime
Région : Normandie
Code postal : 76800
Coordonnées : 49.381146, 1.094669
Total : 76 720€
Prix d'acquisition : 59 000€
Travaux : 13 000€
Valeur du bien : 72 000€
Frais de notaire : 4 720€
Coût estimé : 4 720€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 61m²
Loyer prédit : 9.43€/m²/mois
Fourchette : 7.40€ - 12.03€/m²/mois
Loyer total estimé : 575€/mois
Loyer annuel estimé : 6905€/an
Fourchette totale : 451€ - 734€/mois
Fourchette annuelle : 5415€ - 8806€/an
Rentabilité brute :9.00%
Fourchette de rentabilité :7.06% - 11.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 603,42 €/m²
Basé sur :10 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :97 809 €
Prix d'achat :59 000 €
Décote à l'achat :-38 809€ (-39.7%)
Marge achat-revente :21 089€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :76 720€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :379,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.40%
Assurance emprunteur :22,38€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 402,35€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :37 272,83€
Coût de l'assurance :6 713,00€
Taxe foncière : 690,50€/an
Soit par mois : 57,54€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 575,41€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 459,89€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :115,52€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant pour améliorer l'efficacité énergétique
Quantité: 1 système pour 61 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Gain d'efficacité énergétique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du chauffe-eau par un modèle thermodynamique
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état nécessitant une rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, et WC, ainsi que le carrelage
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 22 m² total)
Raison: État 3.5/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 1 salon (environ 25 m²)
Raison: État 3/5 visible - rafraîchissement nécessaire

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :13 000 €(213 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:13 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 13000€ = 13000€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 7 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 13 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 575 €/mois
Revenus locatifs annuels : 6 905 €/an
Calcul : 575 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 575 €/an
Base de calcul : Emprunt de 76 720 € à 3.40% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 269 €/an
Calcul : 22 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 690 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 13 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 16 534 €
Revenus locatifs : +6 905 €
Charges déductibles : -16 534 €
Résultat foncier Année 1 : -9 629 €(Déficit de 9 629 €)
Imputable sur revenu global : 9 629 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 534 €/an
Revenus locatifs : +6 905 €
Charges déductibles : -3 534 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 371 €/an
Prix d'achat du bien : 59 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 38 350 €(65% de 59 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 395 €/an
Calcul : 38 350 € × 3,636% = 1 395 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
16 905 €16 537 €2 578 €-9 632 €9 632 €--
27 043 €3 468 €2 509 €3 575 €---
37 184 €3 398 €2 439 €3 786 €---
47 328 €3 324 €2 365 €4 003 €---
57 474 €3 249 €2 289 €4 226 €---
67 624 €3 170 €2 211 €4 454 €---
77 776 €3 089 €2 130 €4 687 €---
87 932 €3 005 €2 046 €4 927 €---
98 090 €2 918 €1 959 €5 172 €---
108 252 €2 828 €1 869 €5 424 €---
118 417 €2 736 €1 777 €5 682 €---
128 585 €2 639 €1 680 €5 946 €---
138 757 €2 540 €1 581 €6 217 €---
148 932 €2 437 €1 478 €6 495 €---
159 111 €2 331 €1 372 €6 780 €---
169 293 €2 221 €1 262 €7 073 €---
179 479 €2 107 €1 148 €7 372 €---
189 669 €1 989 €1 030 €7 680 €---
199 862 €1 867 €908 €7 995 €---
2010 059 €1 741 €782 €8 318 €---
2110 260 €1 610 €651 €8 650 €---
2210 466 €1 475 €516 €8 990 €---
2310 675 €1 336 €377 €9 339 €---
2410 888 €1 191 €232 €9 697 €---
2511 106 €1 042 €83 €10 064 €---
TOTAL221 168 €74 248 €37 273 €146 920 €9 632 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 2 890 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 146 920 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 6 905 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 450 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 450 €-2 890 €+4 340 €
2+1 450 €+1 072 €+378 €
3+1 450 €+1 136 €+314 €
4+1 450 €+1 201 €+249 €
5+1 450 €+1 268 €+182 €
6+1 450 €+1 336 €+114 €
7+1 450 €+1 406 €+44 €
8+1 450 €+1 478 €-28 €
9+1 450 €+1 552 €-102 €
10+1 450 €+1 627 €-177 €
11+1 450 €+1 704 €-254 €
12+1 450 €+1 784 €-334 €
13+1 450 €+1 865 €-415 €
14+1 450 €+1 949 €-499 €
15+1 450 €+2 034 €-584 €
16+1 450 €+2 122 €-672 €
17+1 450 €+2 212 €-762 €
18+1 450 €+2 304 €-854 €
19+1 450 €+2 398 €-948 €
20+1 450 €+2 496 €-1 046 €
21+1 450 €+2 595 €-1 145 €
22+1 450 €+2 697 €-1 247 €
23+1 450 €+2 802 €-1 352 €
24+1 450 €+2 909 €-1 459 €
25+1 450 €+3 019 €-1 569 €
Total+36 250 €+44 076 €+-7 826 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 58 jours
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