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Maison à vendre

VilleRichebourg (78)
Surface165m²
Coût Total263 700€
Loyer Annuel25 014€
Rentabilité9.49%
Cashflow/mois+476€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 235 000 €
Surface : 165 m²
Prix au m² : 1 424,24 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Toilettes séparées, 4 chambres, 2 parkings: 2 parkings, Jardin, Exposition sud, Pas de balcon

Idéalement située à Gressey 78550. Possibilité de 165 M² Habitables sur 216 M² de terrain. Jardin bien exposé. Dégagement, bureau, 3 Chambres, SDD. Toilettes. Grange attenante. Grenier au dessu de la totalité 2 Places de parking privées.

Ville : Richebourg
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78550
Coordonnées : 48.825429, 1.633664
Total : 263 700€
Prix d'acquisition : 235 000€
Travaux : 9 900€
Valeur du bien : 244 900€
Frais de notaire : 18 800€
Coût estimé : 18 800€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 165m²
Loyer prédit : 12.63€/m²/mois
Fourchette : 10.05€ - 15.88€/m²/mois
Loyer total estimé : 2084€/mois
Loyer annuel estimé : 25014€/an
Fourchette totale : 1658€ - 2621€/mois
Fourchette annuelle : 19895€ - 31449€/an
Rentabilité brute :9.49%
Fourchette de rentabilité :7.54% - 11.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 427,71 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :565 572 €
Prix d'achat :235 000 €
Décote à l'achat :-330 572€ (-58.4%)
Marge achat-revente :301 872€ (53.4%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :263 700€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 322,97€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :76,91€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 399,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :133 192,37€
Coût de l'assurance :23 073,75€
Taxe foncière : 2 501,37€/an
Soit par mois : 208,45€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 2 084,47€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 608,33€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :476,14€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Consommation : 831 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 165 m²
Raison: DPE G - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 165 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 21 fenêtres (estimé selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (10 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du sol du salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 2/5 visible sur photos - murs abîmés et carrelage usé
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC et carrelage complet
Quantité: salle de bain complète (estimé 8 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 3/5 visible - murs légèrement usés nécessitant rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :9 900 €(60 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 900€
    Isolation toiture/combles: 165 m² × 60€/m² = 9900€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

⚠️ ATTENTION: 6 poste(s) de travaux n'ont pas été chiffrés. Le coût total est sous-estimé.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

G→F(1 classe d'amélioration)
❌ Non éligible au plafond majoré 21 400€
Coût travaux énergétiques : 9 900€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ Montant des travaux énergétiques (9 900€) inférieur au minimum requis de 10 700€ pour le plafond de 21 400€.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 2 084 €/mois
Revenus locatifs annuels : 25 014 €/an
Calcul : 2 084 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 9 166 €/an
Base de calcul : Emprunt de 263 700 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 923 €/an
Calcul : 77 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 501 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 9 900 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 22 491 €
Revenus locatifs : +25 014 €
Charges déductibles : -22 491 €
Résultat foncier Année 1 : 2 523 €

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 12 591 €/an
Revenus locatifs : +25 014 €
Charges déductibles : -12 591 €
Résultat foncier Années 2+ : 12 423 €/an
Prix d'achat du bien : 235 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 152 750 €(65% de 235 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 555 €/an
Calcul : 152 750 € × 3,636% = 5 555 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
125 014 €22 499 €9 175 €2 515 €---
225 514 €12 359 €8 935 €13 155 €---
326 024 €12 111 €8 687 €13 913 €---
426 545 €11 854 €8 430 €14 691 €---
527 076 €11 588 €8 163 €15 488 €---
627 617 €11 312 €7 887 €16 305 €---
728 169 €11 026 €7 602 €17 144 €---
828 733 €10 730 €7 306 €18 003 €---
929 308 €10 423 €6 999 €18 884 €---
1029 894 €10 106 €6 681 €19 788 €---
1130 492 €9 777 €6 353 €20 715 €---
1231 101 €9 436 €6 012 €21 665 €---
1331 723 €9 083 €5 659 €22 640 €---
1432 358 €8 718 €5 294 €23 640 €---
1533 005 €8 339 €4 915 €24 666 €---
1633 665 €7 947 €4 523 €25 718 €---
1734 338 €7 541 €4 117 €26 797 €---
1835 025 €7 120 €3 696 €27 905 €---
1935 726 €6 685 €3 260 €29 041 €---
2036 440 €6 233 €2 809 €30 207 €---
2137 169 €5 766 €2 342 €31 403 €---
2237 912 €5 282 €1 857 €32 631 €---
2338 671 €4 780 €1 356 €33 890 €---
2439 444 €4 261 €837 €35 183 €---
2540 233 €3 723 €299 €36 510 €---
TOTAL801 196 €228 700 €133 192 €572 496 €0 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 0 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 572 496 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 25 014 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 253 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 253 €+754 €+4 499 €
2+5 253 €+3 946 €+1 307 €
3+5 253 €+4 174 €+1 079 €
4+5 253 €+4 407 €+846 €
5+5 253 €+4 646 €+607 €
6+5 253 €+4 892 €+361 €
7+5 253 €+5 143 €+110 €
8+5 253 €+5 401 €-148 €
9+5 253 €+5 665 €-412 €
10+5 253 €+5 936 €-683 €
11+5 253 €+6 214 €-961 €
12+5 253 €+6 500 €-1 247 €
13+5 253 €+6 792 €-1 539 €
14+5 253 €+7 092 €-1 839 €
15+5 253 €+7 400 €-2 147 €
16+5 253 €+7 715 €-2 462 €
17+5 253 €+8 039 €-2 786 €
18+5 253 €+8 371 €-3 118 €
19+5 253 €+8 712 €-3 459 €
20+5 253 €+9 062 €-3 809 €
21+5 253 €+9 421 €-4 168 €
22+5 253 €+9 789 €-4 536 €
23+5 253 €+10 167 €-4 914 €
24+5 253 €+10 555 €-5 302 €
25+5 253 €+10 953 €-5 700 €
Total+131 325 €+171 749 €+-40 424 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 53 jours
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