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Hôtel particulier à vendre

VillePergain-Taillac (32)
Surface222
Coût Total245 856
Loyer Annuel22 667
Rentabilité9.22%
Cashflow/mois+478
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 150 000 €
Surface : 222 m²
Prix au m² : 675,68 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 6
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 3 étages, Salle de bain, Cave, 4 chambres, 6 parkings: 6 parkings, calme, Pas de balcon, Non meublé

Découvrez cette majestueuse maison de maître de 222 m², construite en 1881, qui se dresse fièrement au cœur du charmant village de Pergain-Taillac. Cette demeure historique, à deux pas du célèbre chemin de Compostelle, offre un cadre de vie paisible et enchanteur, idéal pour les amoureux de la nature et les passionnés de randonnée. Le vaste jardin de 820 m² qui l'entoure ajoute une dimension de tranquillité et de verdure à ce lieu d'exception.

La maison s'étend sur trois niveaux, débutant par un rez-de-chaussée accueillant. Dès l'entrée, vous serez charmé par le salon spacieux, inondé de lumière naturelle, qui dégage une atmosphère chaleureuse grâce à son parquet en bois massif. La salle à manger, conviviale et accueillante, est parfaite pour des repas en famille, tandis que la cuisine indépendante offre un espace fonctionnel pour concocter de délicieux plats. Un bureau, idéal pour le télétravail, complète cet espace de vie harmonieux.

À l'étage, quatre chambres lumineuses vous attendent, offrant un espace de repos confortable et paisible. Elles sont accompagnées d'une salle de bain pratique et de toilettes séparées, assurant le confort de toute la famille. Le sous-sol de 100 m², comprenant une cave et une buanderie, propose de nombreuses possibilités de rangement et d'aménagement.

La proximité immédiate des établissements scolaires est un véritable atout : une école primaire se trouve à moins de 100 m, et les collèges et lycées sont facilement accessibles. Pergain-Taillac, avec ses espaces verts et ses commerces, offre toutes les commodités pour un quotidien agréable.

Caractéristiques techniques :

  • Surface : 222 m²
  • Terrain : 820 m²
  • Année de construction : 1881
  • Taxe foncière : 1333€
  • DPE : G
  • Parquet en bois massif
  • Stationnement : 6 places extérieures

Mentions légales :

Les détails relatifs aux risques, à la conformité et aux diagnostics associés à ce logement peuvent être consultés via le portail officiel Le contenu diffusé a pour objet d'informer de manière générale ; il ne remplace pas les expertises indépendantes, les constats techniques, les vérifications d'urbanisme ou les contrôles d'assainissement qui peuvent être requis. Les futurs acquéreurs sont invités à solliciter des professionnels compétents pour toute évaluation complémentaire.

Pour toute question, contactez Zefir

Ville : Pergain-Taillac
Département : Gers
Région : Occitanie
Code postal : 32700
Coordonnées : 44.054414, 0.601336
Total : 245 856
Prix d'acquisition : 150 000
Travaux : 83 856
Valeur du bien : 233 856
Frais de notaire : 12 000
Coût estimé : 12 000
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 222
Loyer prédit : 8.51€/m²/mois
Fourchette : 6.77€ - 10.69€/m²/mois
Loyer total estimé : 1889€/mois
Loyer annuel estimé : 22667€/an
Fourchette totale : 1504€ - 2373€/mois
Fourchette annuelle : 18047€ - 28471€/an
Rentabilité brute :9.22%
Fourchette de rentabilité :7.34% - 11.58%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 785 €/m²
Basé sur :9 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :396 270
Prix d'achat :150 000
Décote à l'achat :-246 270 (-62.1%)
Marge achat-revente :150 414€ (38.0%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :245 856
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 228,18€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :71,71€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 299,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 597,26
Coût de l'assurance :21 512,40
Taxe foncière : 1 333,00€/an
Soit par mois : 111,08€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 888,94€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 410,97€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :477,97€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :G
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée
DPE explicite mentionné dans la description.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 222 m²
Raison: DPE G - Maison - Impact majeur sur DPE
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: surface maison en m² (222 m²)
Raison: DPE G - Maison - Peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 27 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE G - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine vétuste et non fonctionnelle
Quantité: cuisine complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la salle de bain vétuste
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour toutes les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 1/5 - Aucune photo fournie, état très mauvais
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation légère
Réparation des fissures et peinture des murs et plafonds
Quantité: 38 m² (surface salon estimée)
Raison: État 2/5 - Fissures visibles et murs non finis
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie
Réfection complète de la plomberie dans la maison
Quantité: 100 m de tuyauterie (estimation)
Raison: Mise aux normes et état vétuste

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :83 856(378 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (installation incluse)
  • Isolation:11 156
    Isolation toiture/combles: 222 m² × 48€/m² = 10656€, Main d'œuvre: 500€
  • Menuiseries:16 200
    Fenêtres double vitrage: 27 fenêtres × 600€/fenêtre = 16200€ (pose incluse)
  • Cuisine:12 000
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Salle de bain:10 000
    Rénovation complète salle de bain: 10000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
  • Chambres:7 800
    Revêtement sol (parquet): 60 m² × 60€/m² = 3600€, Peinture 60 m²: 30€/m² × 60 = 1800€, Main d'œuvre: 2400€
  • Salon:1 900
    Peinture salon: 38 m² × 30€/m² = 1140€, Réparation fissures: 760€, Main d'œuvre: 0€
  • Électricité:800
    Mise aux normes tableau électrique: 800€ (fourniture et pose inclus)
  • Plomberie:12 000
    Réfection plomberie: 100 m × 120€/m = 12000€ (matériaux et main d'œuvre inclus)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

GD(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 39 356✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Isolation, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 889 €/mois
Revenus locatifs annuels : 22 667 €/an
Calcul : 1 889 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 448 €/an
Base de calcul : Emprunt de 245 856 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 860 €/an
Calcul : 72 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 333 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 83 856
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 94 498
Revenus locatifs : +22 667
Charges déductibles : -94 498
Résultat foncier Année 1 : -71 830(Déficit de 71 830 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 50 430
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 10 642 €/an
Revenus locatifs : +22 667
Charges déductibles : -10 642
Résultat foncier Années 2+ : 12 026 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 50430.48 € reporté.
Prix d'achat du bien : 150 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 97 500(65% de 150 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 545 €/an
Calcul : 97 500 € × 3,636% = 3 545
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
122 66794 5068 456-71 83821 400 €50 438 €50 438 €
223 12110 4288 23412 693--37 745 €
323 58310 1988 00413 385--24 360 €
424 0559 9597 76614 095--10 265 €
524 5369 7137 51914 823---
625 0269 4587 26415 569---
725 5279 1937 00016 334---
826 0388 9206 72617 118---
926 5588 6366 44317 922---
1027 0898 3436 15018 746---
1127 6318 0395 84619 592---
1228 1847 7255 53220 459---
1328 7487 3995 20621 348---
1429 3227 0624 86922 260---
1529 9096 7134 52023 195---
1630 5076 3524 15924 155---
1731 1175 9783 78525 139---
1831 7405 5913 39726 149---
1932 3745 1902 99627 185---
2033 0224 7742 58128 247---
2133 6824 3452 15129 338---
2234 3563 9001 70630 456---
2335 0433 4391 24531 604---
2435 7442 96276832 782---
2536 4592 46827433 991---
TOTAL726 038261 291122 597464 74821 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 464 748
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 22 667 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 760 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 760-6 420+11 180
2+4 7600+4 760
3+4 7600+4 760
4+4 7600+4 760
5+4 760+1 367+3 393
6+4 760+4 671+89
7+4 760+4 900-140
8+4 760+5 135-375
9+4 760+5 377-617
10+4 760+5 624-864
11+4 760+5 878-1 118
12+4 760+6 138-1 378
13+4 760+6 404-1 644
14+4 760+6 678-1 918
15+4 760+6 959-2 199
16+4 760+7 246-2 486
17+4 760+7 542-2 782
18+4 760+7 845-3 085
19+4 760+8 155-3 395
20+4 760+8 474-3 714
21+4 760+8 801-4 041
22+4 760+9 137-4 377
23+4 760+9 481-4 721
24+4 760+9 835-5 075
25+4 760+10 197-5 437
Total+119 000+139 424+-20 424
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 49 jours
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