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Appartement à vendre

VilleMarseille 13e (13)
Surface81m²
Coût Total222 400€
Loyer Annuel13 768€
Rentabilité6.19%
Cashflow/mois-299€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 165 000 €
Surface : 81 m²
Prix au m² : 2 037,04 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 4
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4/4 étage, Cuisine équipée, Cave, Salon (total 23 m²), 3 chambres, Entrée séparée, 1 parking: Parking, Balcon, Terrasse, calme, Sans vis-à-vis, Exposition sud, Digicode, Interphone

Human immobilier Marseille 9e Ronny Nataf vous présente,

Secteur Château Gombert / St Mitre, situé dans une résidence sécurisée "Les Prairies" et arborée nous vous présentons cet appartement 4 pièces de 81m² avec terrasse de 10m².

Au 4ème et dernier étage, orienté sud traversant, au calme absolu et sans vis-à-vis, il se compose d'une belle entrée, séjour de 23m² climatisé donnant sur l'extérieur de 10m², cuisine indépendante de 8m² avec accès loggia.

Côté nuit, bien indépendant du coin jour, vous retrouverez 3 chambres avec placards (9.50m², 10,20m² et 11m²), salle d'eau, WC séparé et dressing. Nombreux rangements et cave.

// Possibilité de Place de parking privative en SUS //

Vous souhaitez plus de renseignements et/ou organiser une visite, Contactez-nous.

Estimation offerte sous 48h Copropriété de 250 lots - dont 250 lots habitation. (Pas de procédure en cours).

Charges annuelles : 1808.00 euros.

Ville : Marseille 13e
Département : Bouches-du-Rhône
Région : Provence-Alpes-Côte d'Azur
Code postal : 13013
Coordonnées : 43.343120, 5.420034
Total : 222 400€
Prix d'acquisition : 165 000€
Travaux : 44 200€
Valeur du bien : 209 200€
Frais de notaire : 13 200€
Coût estimé : 13 200€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81m²
Loyer prédit : 14.16€/m²/mois
Fourchette : 11.06€ - 18.14€/m²/mois
Loyer total estimé : 1147€/mois
Loyer annuel estimé : 13768€/an
Fourchette totale : 896€ - 1469€/mois
Fourchette annuelle : 10754€ - 17627€/an
Rentabilité brute :6.19%
Fourchette de rentabilité :4.84% - 7.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :2 353,85 €/m²
Basé sur :47 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :190 662 €
Prix d'achat :165 000 €
Décote à l'achat :-25 662€ (-13.5%)
Marge achat-revente :-31 738€ (-16.7%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :222 400€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 115,77€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.52%
Assurance emprunteur :64,87€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 180,64€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :112 332,13€
Coût de l'assurance :19 460,00€
Taxe foncière : 1 376,82€/an
Soit par mois : 114,74€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 150,67€/mois
Soit par an : 1 808,04€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 147,35€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 446,05€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-298,69€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 233 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 81 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 8 fenêtres (estimation selon surface)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
Eau chaudeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer le cumulus électrique actuel
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 3/5 assumé, nécessite mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger souhaitable
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour des éléments de cuisine, peinture et vérification de l'électricité
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - cuisine fonctionnelle mais quelques éléments datés

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :44 200 €(546 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 200€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1200€
  • Menuiseries:9 600€
    Fenêtres double vitrage: 8 fenêtres × 1200€ = 9600€, Main d'œuvre: inclus
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 500€
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres - Revêtement sol:2 400€
    Parquet flottant: 30 m² × 60€/m² = 1800€, Main d'œuvre: 600€
  • Chambres - Peinture:1 500€
    Peinture murs et plafonds: 30 m² × 50€/m² = 1500€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation cuisine complète: 1 cuisine × 12000€ = 12000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Marseille (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 20 300€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries, Eau chaude
Confiance de l'estimation : Élevée

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 147 €/mois
Revenus locatifs annuels : 13 768 €/an
Calcul : 1 147 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 7 731 €/an
Base de calcul : Emprunt de 222 400 € à 3.52% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 778 €/an
Calcul : 65 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 377 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 808 €/an
Calcul : 151 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 44 200 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 55 894 €
Revenus locatifs : +13 768 €
Charges déductibles : -55 894 €
Résultat foncier Année 1 : -42 126 €(Déficit de 42 126 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 20 726 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 11 694 €/an
Revenus locatifs : +13 768 €
Charges déductibles : -11 694 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 074 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 20725.66 € reporté.
Prix d'achat du bien : 165 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 107 250 €(65% de 165 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 900 €/an
Calcul : 107 250 € × 3,636% = 3 900 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
113 768 €55 901 €7 738 €-42 133 €21 400 €20 733 €20 733 €
214 044 €11 499 €7 536 €2 545 €--18 188 €
314 324 €11 290 €7 326 €3 035 €--15 153 €
414 611 €11 073 €7 109 €3 538 €--11 615 €
514 903 €10 848 €6 885 €4 055 €--7 560 €
615 201 €10 615 €6 652 €4 586 €--2 974 €
715 505 €10 374 €6 411 €5 131 €---
815 815 €10 125 €6 161 €5 691 €---
916 132 €9 866 €5 903 €6 266 €---
1016 454 €9 598 €5 635 €6 856 €---
1116 783 €9 321 €5 358 €7 462 €---
1217 119 €9 034 €5 070 €8 085 €---
1317 461 €8 736 €4 773 €8 725 €---
1417 811 €8 428 €4 464 €9 383 €---
1518 167 €8 108 €4 145 €10 058 €---
1618 530 €7 778 €3 815 €10 752 €---
1718 901 €7 435 €3 472 €11 466 €---
1819 279 €7 080 €3 117 €12 198 €---
1919 664 €6 713 €2 750 €12 951 €---
2020 058 €6 332 €2 369 €13 725 €---
2120 459 €5 938 €1 975 €14 521 €---
2220 868 €5 530 €1 567 €15 338 €---
2321 285 €5 107 €1 144 €16 178 €---
2421 711 €4 669 €706 €17 042 €---
2522 145 €4 215 €252 €17 930 €---
TOTAL441 000 €255 614 €112 332 €185 386 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 185 386 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 13 768 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 891 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 891 €-6 420 €+9 311 €
2+2 891 €0 €+2 891 €
3+2 891 €0 €+2 891 €
4+2 891 €0 €+2 891 €
5+2 891 €0 €+2 891 €
6+2 891 €0 €+2 891 €
7+2 891 €+647 €+2 244 €
8+2 891 €+1 707 €+1 184 €
9+2 891 €+1 880 €+1 011 €
10+2 891 €+2 057 €+834 €
11+2 891 €+2 239 €+652 €
12+2 891 €+2 426 €+465 €
13+2 891 €+2 618 €+273 €
14+2 891 €+2 815 €+76 €
15+2 891 €+3 018 €-127 €
16+2 891 €+3 226 €-335 €
17+2 891 €+3 440 €-549 €
18+2 891 €+3 660 €-769 €
19+2 891 €+3 885 €-994 €
20+2 891 €+4 118 €-1 227 €
21+2 891 €+4 356 €-1 465 €
22+2 891 €+4 601 €-1 710 €
23+2 891 €+4 854 €-1 963 €
24+2 891 €+5 113 €-2 222 €
25+2 891 €+5 379 €-2 488 €
Total+72 275 €+55 616 €+16 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 51 jours
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