Immo PépitesIMMO PÉPITES
Accédez gratuitement aux meilleures pépites de l'immobilier français
Des dizaines de milliers de biens analysés en temps réel — estimation des travaux par IA, rentabilité, cashflow…
Accéder à l'app →

Appartement 3 pièces 65 m²

VilleAlès (30)
Surface65m²
Coût Total104 920€
Loyer Annuel8 220€
Rentabilité7.83%
Cashflow/mois+61€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 74 000 €
Surface : 65 m²
Prix au m² : 1 138,46 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : 3
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 3 pièces 65 m²

Dans petite copropriété trés bien tenue , appartement au troisième étage , vendu meublé , en excellent état , idéal premier achat ou investissement locatif. Visite [Coordonnées masquées]

Surface : 65 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 11 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 30/09/2026

Consommation énergie primaire : 190 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 0 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 1 270 € et 1 820 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris).

Ville : Alès
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30100
Coordonnées : 44.124260, 4.085344
Total : 104 920€
Prix d'acquisition : 74 000€
Travaux : 25 000€
Valeur du bien : 99 000€
Frais de notaire : 5 920€
Coût estimé : 5 920€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 65m²
Loyer prédit : 10.54€/m²/mois
Fourchette : 8.31€ - 13.36€/m²/mois
Loyer total estimé : 685€/mois
Loyer annuel estimé : 8220€/an
Fourchette totale : 540€ - 868€/mois
Fourchette annuelle : 6485€ - 10420€/an
Rentabilité brute :7.83%
Fourchette de rentabilité :6.18% - 9.93%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 460,78 €/m²
Basé sur :299 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :94 951 €
Prix d'achat :74 000 €
Décote à l'achat :-20 951€ (-22.1%)
Marge achat-revente :-9 969€ (-10.5%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :104 920€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :513,51€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :41,97€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 555,48€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :49 133,57€
Coût de l'assurance :12 590,40€
Taxe foncière : 822,05€/an
Soit par mois : 68,50€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 685,04€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 623,98€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :61,05€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 190 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage performant (ex: chaudière à condensation ou pompe à chaleur) pour améliorer l'efficacité énergétique.
Quantité: 1 système pour 65 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 6 fenêtres (estimation basée sur 65 m²)
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'efficacité énergétique recommandée.
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine, incluant peinture et vérification de l'électroménager.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 assumé - cuisine en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la salle de bain, incluant peinture et vérification des installations sanitaires.
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 assumé - salle de bain en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres.
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 assumé - chambres en bon état nécessitant un léger rafraîchissement.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :25 000 €(385 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:7 800€
    Chaudière à condensation: 1 système × 5500€ = 5500€, Main d'œuvre: 2300€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: incluse
  • Cuisine:5 000€
    Rafraîchissement cuisine: 1 cuisine complète × 5000€ = 5000€, Main d'œuvre: incluse
  • Salle de bain:3 000€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€, Main d'œuvre: incluse
  • Chambres - Peinture:800€
    Peinture murs: 20 m² × 40€/m² = 800€, Main d'œuvre: incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Alès (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse dans chaque poste.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→C(1 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 685 €/mois
Revenus locatifs annuels : 8 220 €/an
Calcul : 685 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 3 407 €/an
Base de calcul : Emprunt de 104 920 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 504 €/an
Calcul : 42 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 822 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 25 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 29 733 €
Revenus locatifs : +8 220 €
Charges déductibles : -29 733 €
Résultat foncier Année 1 : -21 512 €(Déficit de 21 512 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 112 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 4 733 €/an
Revenus locatifs : +8 220 €
Charges déductibles : -4 733 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 488 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 112.49 € reporté.
Prix d'achat du bien : 74 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 48 100 €(65% de 74 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 749 €/an
Calcul : 48 100 € × 3,636% = 1 749 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
18 220 €29 736 €3 411 €-21 516 €21 400 €116 €116 €
28 385 €4 644 €3 319 €3 740 €---
38 553 €4 549 €3 224 €4 003 €---
48 724 €4 451 €3 126 €4 272 €---
58 898 €4 350 €3 024 €4 548 €---
69 076 €4 245 €2 919 €4 831 €---
79 258 €4 137 €2 811 €5 121 €---
89 443 €4 025 €2 699 €5 418 €---
99 632 €3 909 €2 583 €5 722 €---
109 824 €3 790 €2 464 €6 035 €---
1110 021 €3 666 €2 340 €6 355 €---
1210 221 €3 538 €2 213 €6 683 €---
1310 426 €3 407 €2 081 €7 019 €---
1410 634 €3 270 €1 945 €7 364 €---
1510 847 €3 129 €1 804 €7 717 €---
1611 064 €2 984 €1 658 €8 080 €---
1711 285 €2 833 €1 508 €8 452 €---
1811 511 €2 678 €1 352 €8 833 €---
1911 741 €2 517 €1 192 €9 224 €---
2011 976 €2 351 €1 026 €9 624 €---
2112 215 €2 180 €854 €10 036 €---
2212 459 €2 002 €677 €10 457 €---
2312 709 €1 819 €493 €10 890 €---
2412 963 €1 630 €304 €11 333 €---
2513 222 €1 434 €108 €11 788 €---
TOTAL263 304 €107 275 €49 134 €156 029 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 156 029 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 8 220 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +1 726 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+1 726 €-6 420 €+8 146 €
2+1 726 €+1 087 €+639 €
3+1 726 €+1 201 €+525 €
4+1 726 €+1 282 €+444 €
5+1 726 €+1 364 €+362 €
6+1 726 €+1 449 €+277 €
7+1 726 €+1 536 €+190 €
8+1 726 €+1 625 €+101 €
9+1 726 €+1 717 €+9 €
10+1 726 €+1 810 €-84 €
11+1 726 €+1 906 €-180 €
12+1 726 €+2 005 €-279 €
13+1 726 €+2 106 €-380 €
14+1 726 €+2 209 €-483 €
15+1 726 €+2 315 €-589 €
16+1 726 €+2 424 €-698 €
17+1 726 €+2 535 €-809 €
18+1 726 €+2 650 €-924 €
19+1 726 €+2 767 €-1 041 €
20+1 726 €+2 887 €-1 161 €
21+1 726 €+3 011 €-1 285 €
22+1 726 €+3 137 €-1 411 €
23+1 726 €+3 267 €-1 541 €
24+1 726 €+3 400 €-1 674 €
25+1 726 €+3 536 €-1 810 €
Total+43 150 €+46 809 €+-3 659 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
Vous avez aimé ce bien et cette analyse ? Il y en a des milliers d'autres.
Alertes personnalisées, analyses complètes, calcul de rentabilité en un clic
Accéder à l'app →