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Maison de ville 4 pièces 128 m²

VilleSaint-Michel-sur-Orge (91)
Surface128
Coût Total322 020
Loyer Annuel23 828
Rentabilité7.40%
Cashflow/mois+82
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 245 000 €
Surface : 128 m²
Prix au m² : 1 914,06 €/m²
Chambres : Non spécifié
Pièces : 4
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison À Vendre Saint Michel sur Orge

L'agence vous propose cette maison de ville, implantée sur un terrain arboré de plus de 1 000 m², sans vis-à-vis.

Édifiée sur deux niveaux, elle se compose au rez-de-chaussée de trois pièces, d'une cuisine, ainsi que d'espaces à aménager. À l'étage, vous découvrirez trois pièces supplémentaires offrant de nombreuses possibilités d'aménagement.

À l'extérieur, vous profiterez d'une cour, d'un jardin et de nombreuses dépendances, idéales pour le stockage, un atelier ou tout autre projet.

De gros travaux de rafraîchissement sont à prévoir, offrant l'opportunité de personnaliser cette maison à votre goût et de révéler tout son potentiel.

Une belle opportunité pour les amateurs de rénovation, à la recherche d'un bien avec de beaux volumes et un vaste terrain. Référence agence : 9203 Référence annonce : RZMW-SE9-LMH Date de réalisation du diagnostic : 09/04/2026 Les honoraires sont à la charge du vendeur

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 3 390 € et 4 620 € sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris). Logement à consommation énergétique excessive : classe F

Ville : Saint-Michel-sur-Orge
Département : Essonne
Région : Île-de-France
Code postal : 91240
Coordonnées : 48.642520, 2.304966
Total : 322 020
Prix d'acquisition : 245 000
Travaux : 57 420
Valeur du bien : 302 420
Frais de notaire : 19 600
Coût estimé : 19 600
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 128
Loyer prédit : 15.51€/m²/mois
Fourchette : 12.08€ - 19.93€/m²/mois
Loyer total estimé : 1986€/mois
Loyer annuel estimé : 23828€/an
Fourchette totale : 1546€ - 2551€/mois
Fourchette annuelle : 18549€ - 30609€/an
Rentabilité brute :7.40%
Fourchette de rentabilité :5.76% - 9.51%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :3 452,09 €/m²
Basé sur :82 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :441 867
Prix d'achat :245 000
Décote à l'achat :-196 867 (-44.6%)
Marge achat-revente :119 847€ (27.1%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :322 020
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 608,66€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.48%
Assurance emprunteur :96,61€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 1 705,26€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :160 576,80
Coût de l'assurance :28 981,80
Taxe foncière : 2 382,77€/an
Soit par mois : 198,56€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 985,64€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 903,83€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :81,81€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage fioul/gaz ancien
Quantité: 1 système pour 128 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 16 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur DPE, amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 assumé - cuisine nécessitant des travaux de rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 2/5 assumé - salle de bain nécessitant des travaux de rénovation
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 36 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds du salon
Quantité: environ 38 m²
Raison: État 2/5 visible - murs en état moyen nécessitant un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :57 420(449 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation toiture/combles:9 600
    Isolation combles: 128 m² × 75€/m² = 9600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Chauffage:12 000
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système × 12000€ = 12000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:13 600
    Fenêtres double vitrage: 16 fenêtres × 850€ = 13600€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète × 10000€ = 10000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 1 salle de bain complète × 8000€ = 8000€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Revêtement sol chambres:2 700
    Parquet flottant: 36 m² × 75€/m² = 2700€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
  • Peinture salon:1 520
    Peinture murs et plafonds: 38 m² × 40€/m² = 1520€ (prix moyen incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Saint-Michel-sur-Orge (coefficient 1.2 appliqué pour Île-de-France). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 35 200✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation toiture/combles, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 986 €/mois
Revenus locatifs annuels : 23 828 €/an
Calcul : 1 986 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 11 065 €/an
Base de calcul : Emprunt de 322 020 à 3.48% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 159 €/an
Calcul : 97 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 2 383 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 57 420
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 72 027
Revenus locatifs : +23 828
Charges déductibles : -72 027
Résultat foncier Année 1 : -48 200(Déficit de 48 200 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 800
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 14 607 €/an
Revenus locatifs : +23 828
Charges déductibles : -14 607
Résultat foncier Années 2+ : 9 220 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26799.77 € reporté.
Prix d'achat du bien : 245 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 159 250(65% de 245 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 5 791 €/an
Calcul : 159 250 € × 3,636% = 5 791
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
123 82872 03811 076-48 21021 400 €26 810 €26 810 €
224 30414 32710 7859 977--16 833 €
324 79014 02610 48410 765--6 068 €
425 28613 71410 17211 572---
525 79213 3919 84912 401---
626 30813 0579 51513 251---
726 83412 7109 16814 123---
827 37112 3528 81015 018---
927 91811 9818 43915 937---
1028 47611 5978 05516 879---
1129 04611 1997 65717 847---
1229 62710 7877 24518 840---
1330 21910 3616 81919 858---
1430 8249 9196 37720 904---
1531 4409 4625 92021 978---
1632 0698 9895 44723 080---
1732 7108 4994 95724 211---
1833 3647 9924 45025 373---
1934 0327 4663 92426 565---
2034 7126 9233 38127 790---
2135 4076 3602 81729 047---
2236 1155 7772 23530 338---
2336 8375 1731 63131 664---
2437 5744 5481 00633 026---
2538 3253 90135934 424---
TOTAL763 207306 548160 577456 66021 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 456 660
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 23 828 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +5 004 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+5 004-6 420+11 424
2+5 0040+5 004
3+5 0040+5 004
4+5 004+1 651+3 353
5+5 004+3 720+1 284
6+5 004+3 975+1 029
7+5 004+4 237+767
8+5 004+4 506+498
9+5 004+4 781+223
10+5 004+5 064-60
11+5 004+5 354-350
12+5 004+5 652-648
13+5 004+5 958-954
14+5 004+6 271-1 267
15+5 004+6 593-1 589
16+5 004+6 924-1 920
17+5 004+7 263-2 259
18+5 004+7 612-2 608
19+5 004+7 970-2 966
20+5 004+8 337-3 333
21+5 004+8 714-3 710
22+5 004+9 101-4 097
23+5 004+9 499-4 495
24+5 004+9 908-4 904
25+5 004+10 327-5 323
Total+125 100+136 998+-11 898
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 55 jours
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