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Appartement - 5 pièce(s) - 86 m²

VilleLaxou (54)
Surface86m²
Coût Total134 260€
Loyer Annuel10 738€
Rentabilité8.00%
Cashflow/mois+77€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 84 500 €
Surface : 86 m²
Prix au m² : 982,56 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 5
Étage : 4
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Immobilier.notaires® et l'office notarial MARTINI et associée vous proposent : Appartement à vendre - LAXOU (54520)

Venez découvrir cet appartement de 3 chambres situé batiment Provence - cité des Provinces à Laxou.

L'appartement dispose d'une entrée, dressing, salon/séjour, cuisine, buanderie, 3 chambres, un bureau, une salle de bains, WC séparé.

Chauffage collectif. Parking gratuit et facile devant l'immeuble.

L'appartement est vendu avec une cave

idéal investisseur ou pour résidence principale

Visite virtuelle disponible.

Visites : Sur rendez-vous. Contact :

Annonce de l'étude MARTINI et associée - Notaires à Neuves-Maisons - N° SIRET : 34315947100030

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Référence : SCP/NL/CB

Précision localisation : Cité des Provinces

Ville : Laxou
Département : Meurthe-et-Moselle
Région : Grand Est
Code postal : 54520
Total : 134 260€
Prix d'acquisition : 84 500€
Travaux : 43 000€
Valeur du bien : 127 500€
Frais de notaire : 6 760€
Coût estimé : 6 760€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 86m²
Loyer prédit : 10.40€/m²/mois
Fourchette : 8.08€ - 13.40€/m²/mois
Loyer total estimé : 895€/mois
Loyer annuel estimé : 10738€/an
Fourchette totale : 695€ - 1153€/mois
Fourchette annuelle : 8337€ - 13831€/an
Rentabilité brute :8.00%
Fourchette de rentabilité :6.21% - 10.30%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 768,21 €/m²
Basé sur :170 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :152 066 €
Prix d'achat :84 500 €
Décote à l'achat :-67 566€ (-44.4%)
Marge achat-revente :17 806€ (11.7%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :134 260€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :674,30€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.53%
Assurance emprunteur :53,70€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 728,00€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :68 029,79€
Coût de l'assurance :16 111,20€
Taxe foncière : 1 073,79€/an
Soit par mois : 89,48€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 894,83€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 817,49€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :77,34€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'un système de chauffage collectif plus performant ou d'une chaudière individuelle à condensation si applicable.
Quantité: 1 système pour 86 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant.
Quantité: 9 fenêtres (estimation basée sur 86 m²)
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique pour remplacer un cumulus électrique ancien.
Quantité: 1 chauffe-eau
Raison: DPE F - Appartement - Gain de 10-30 points sur échelle DPE
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement de la cuisine avec peinture et éventuellement remplacement de quelques éléments usés.
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3.5/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité.
Quantité: 1 salle de bain
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé d'après pire état visible
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement du salon avec peinture et éventuellement remplacement de mobilier usé.
Quantité: salon complet
Raison: État 2.5/5 visible sur photos - salon nécessite un rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres.
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 4/5 visible sur photos - chambres en bon état mais nécessitant un rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :43 000 €(500 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:6 500€
    Remplacement chaudière à condensation: 1 système × 6500€ = 6500€ (incluant main d'œuvre)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage PVC: 9 fenêtres × 1200€ = 10800€ (incluant main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 chauffe-eau × 3500€ = 3500€ (incluant main d'œuvre)
  • Cuisine:8 000€
    Rafraîchissement cuisine complète: 8000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salle de bain:9 000€
    Rénovation complète salle de bain: 9000€ (incluant main d'œuvre)
  • Salon:2 800€
    Rafraîchissement salon: 2800€ (incluant main d'œuvre)
  • Chambres:2 400€
    Peinture murs et plafonds 4 chambres (48 m²): 48 m² × 50€/m² = 2400€ (incluant main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Laxou (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 895 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 738 €/an
Calcul : 895 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 680 €/an
Base de calcul : Emprunt de 134 260 € à 3.53% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 644 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 074 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 43 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 49 398 €
Revenus locatifs : +10 738 €
Charges déductibles : -49 398 €
Résultat foncier Année 1 : -38 661 €(Déficit de 38 661 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 261 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 398 €/an
Revenus locatifs : +10 738 €
Charges déductibles : -6 398 €
Résultat foncier Années 2+ : 4 339 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17260.53 € reporté.
Prix d'achat du bien : 84 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 54 925 €(65% de 84 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 1 997 €/an
Calcul : 54 925 € × 3,636% = 1 997 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 738 €49 403 €4 685 €-38 665 €21 400 €17 265 €17 265 €
210 953 €6 281 €4 562 €4 672 €--12 593 €
311 172 €6 154 €4 436 €5 018 €--7 575 €
411 395 €6 023 €4 305 €5 372 €--2 203 €
511 623 €5 887 €4 169 €5 736 €---
611 856 €5 746 €4 028 €6 109 €---
712 093 €5 600 €3 882 €6 492 €---
812 334 €5 449 €3 731 €6 885 €---
912 581 €5 293 €3 575 €7 288 €---
1012 833 €5 131 €3 413 €7 702 €---
1113 089 €4 963 €3 245 €8 126 €---
1213 351 €4 789 €3 071 €8 562 €---
1313 618 €4 609 €2 891 €9 009 €---
1413 891 €4 422 €2 704 €9 468 €---
1514 168 €4 229 €2 511 €9 939 €---
1614 452 €4 029 €2 311 €10 423 €---
1714 741 €3 822 €2 103 €10 919 €---
1815 036 €3 607 €1 889 €11 429 €---
1915 336 €3 384 €1 666 €11 952 €---
2015 643 €3 154 €1 435 €12 489 €---
2115 956 €2 915 €1 197 €13 041 €---
2216 275 €2 667 €949 €13 608 €---
2316 601 €2 411 €693 €14 189 €---
2416 933 €2 146 €428 €14 787 €---
2517 271 €1 871 €153 €15 400 €---
TOTAL343 939 €153 986 €68 030 €189 953 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 189 953 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 738 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 255 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 255 €-6 420 €+8 675 €
2+2 255 €0 €+2 255 €
3+2 255 €0 €+2 255 €
4+2 255 €0 €+2 255 €
5+2 255 €+1 060 €+1 195 €
6+2 255 €+1 833 €+422 €
7+2 255 €+1 948 €+307 €
8+2 255 €+2 066 €+189 €
9+2 255 €+2 186 €+69 €
10+2 255 €+2 311 €-56 €
11+2 255 €+2 438 €-183 €
12+2 255 €+2 569 €-314 €
13+2 255 €+2 703 €-448 €
14+2 255 €+2 840 €-585 €
15+2 255 €+2 982 €-727 €
16+2 255 €+3 127 €-872 €
17+2 255 €+3 276 €-1 021 €
18+2 255 €+3 429 €-1 174 €
19+2 255 €+3 586 €-1 331 €
20+2 255 €+3 747 €-1 492 €
21+2 255 €+3 912 €-1 657 €
22+2 255 €+4 082 €-1 827 €
23+2 255 €+4 257 €-2 002 €
24+2 255 €+4 436 €-2 181 €
25+2 255 €+4 620 €-2 365 €
Total+56 375 €+56 986 €+-611 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 22 jours
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