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Achat appartement

Bien expiré
VilleNîmes (30)
Surface81.6m²
Coût Total189 580€
Loyer Annuel11 044€
Rentabilité5.83%
Cashflow/mois-150€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 138 500 €
Surface : 81.6 m²
Prix au m² : 1 697,3 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2.6 m² Cave, Vue, Surface de 81.6 m², 3 Pièces, 2 Chambres, Rez-de-chaussée, 1 Salle de bain, 1 Toilette, Cuisine séparée, Salle de séjour : 19.96 m², Travaux, Interphone, Orientation Est, Etat : à rénover

À proximité immédiate de la faculté Hoche plus précisément dans la rue Sully à Nîmes, appartement de 82 m² habitables offrant un fort potentiel après travaux.

Il se compose d'un séjour, d'une cuisine séparée, de deux chambres, d'un WC séparé, d'une grande salle de bains et d'un extérieur de 14m².

Il offre une configuration fonctionnelle et des volumes intéressants permettant une optimisation du rendement locatif après rénovation.

Emplacement idéal pour un investissement locatif (étudiants, colocation ou location longue durée). Travaux à prévoir.

Syndic bénévole, nombre de lots principaux 6 Prix de vente: 138 500€ honoraires d'agence inclus. Surface Loi carrez: 81,60 m² Classe énergétique C (consommation d'énergie primaire: 164 kWh/m²/an, consommation d'énergie finale : 86 kWh/m²/an), classe climat B (6Kg CO2/m²/an). Montant des dépenses d'énergies entre 1270€ et 1750€ /an. Prix moyens des énergies indexés sur les années 2021, 2022 et 2023 (abonnements compris)

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques :

Ville : Nîmes
Département : Gard
Région : Occitanie
Code postal : 30000
Coordonnées : 43.849540, 4.370680
Total : 189 580€
Prix d'acquisition : 138 500€
Travaux : 40 000€
Valeur du bien : 178 500€
Frais de notaire : 11 080€
Coût estimé : 11 080€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 81.6m²
Loyer prédit : 11.28€/m²/mois
Fourchette : 8.90€ - 14.29€/m²/mois
Loyer total estimé : 920€/mois
Loyer annuel estimé : 11044€/an
Fourchette totale : 726€ - 1166€/mois
Fourchette annuelle : 8717€ - 13994€/an
Rentabilité brute :5.83%
Fourchette de rentabilité :4.60% - 7.38%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :189 580€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :924,86€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :53,71€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 978,57€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :87 876,76€
Coût de l'assurance :16 114,30€
Taxe foncière : 1 104,45€/an
Soit par mois : 92,04€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 920,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 070,61€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-150,23€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :C
Consommation : 164 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOPTIONNEL
Sous-catégorie: Remplacement système
Aucun remplacement nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
Quantité: N/A
Raison: DPE C - Pas de travaux énergétiques obligatoires.
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement des placards de cuisine, plan de travail, électroménager, réfection plomberie et électricité, revêtement sol et murs.
Quantité: cuisine complète (~8 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine avec murs abîmés et carrelage usé.
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation partielle
Remplacement des fixtures et mise aux normes de la plomberie et électricité si nécessaire.
Quantité: salle de bain complète (~10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salle de bain spacieuse mais fixtures légèrement datées.
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs, ponçage et vitrification du parquet.
Quantité: salon (~20 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon spacieux avec parquet usé.
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage).
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé pour les chambres.
Hall d'entréeRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Rafraîchissement des murs et du carrelage.
Quantité: hall d'entrée (~5 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - murs légèrement abîmés et carrelage usé.

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :40 000 €(490 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:0€
    Aucun remplacement nécessaire car DPE C, pas de travaux énergétiques obligatoires.
  • Cuisine:18 000€
    Cuisine complète: 8 m² × 1 875€/m² = 15 000€, Main d'œuvre: 3 000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation salle de bain: 10 m² × 1 000€/m² = 10 000€, Main d'œuvre: 2 000€
  • Salon:2 400€
    Rafraîchissement peinture: 20 m² × 50€/m² = 1 000€, Ponçage et vitrification parquet: 20 m² × 50€/m² = 1 000€, Main d'œuvre: 400€
  • Chambres:7 200€
    Rénovation chambres: 20 m² × 300€/m² = 6 000€, Main d'œuvre: 1 200€
  • Hall d'entrée:400€
    Rafraîchissement hall d'entrée: 5 m² × 60€/m² = 300€, Main d'œuvre: 100€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Nîmes. Main d'œuvre incluse. Les prix sont adaptés pour la région avec un coefficient de 0.9 appliqué.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

C→C(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Types de travaux : Chauffage
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (C) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 920 €/mois
Revenus locatifs annuels : 11 044 €/an
Calcul : 920 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 100 €/an
Base de calcul : Emprunt de 189 580 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 645 €/an
Calcul : 54 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 104 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 40 000 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 47 849 €
Revenus locatifs : +11 044 €
Charges déductibles : -47 849 €
Résultat foncier Année 1 : -36 805 €(Déficit de 36 805 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 15 405 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 849 €/an
Revenus locatifs : +11 044 €
Charges déductibles : -7 849 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 195 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 15404.68 € reporté.
Prix d'achat du bien : 138 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 90 025 €(65% de 138 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 274 €/an
Calcul : 90 025 € × 3,636% = 3 274 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
111 044 €47 855 €6 106 €-36 811 €21 400 €15 411 €15 411 €
211 265 €7 690 €5 941 €3 575 €--11 835 €
311 491 €7 519 €5 770 €3 971 €--7 864 €
411 721 €7 343 €5 594 €4 377 €--3 486 €
511 955 €7 161 €5 412 €4 794 €---
612 194 €6 973 €5 224 €5 221 €---
712 438 €6 778 €5 029 €5 660 €---
812 687 €6 577 €4 828 €6 109 €---
912 940 €6 370 €4 621 €6 570 €---
1013 199 €6 156 €4 407 €7 044 €---
1113 463 €5 934 €4 185 €7 529 €---
1213 732 €5 705 €3 956 €8 027 €---
1314 007 €5 469 €3 720 €8 538 €---
1414 287 €5 225 €3 476 €9 062 €---
1514 573 €4 973 €3 224 €9 600 €---
1614 864 €4 712 €2 963 €10 152 €---
1715 162 €4 443 €2 694 €10 719 €---
1815 465 €4 165 €2 416 €11 300 €---
1915 774 €3 877 €2 128 €11 897 €---
2016 090 €3 581 €1 832 €12 509 €---
2116 412 €3 274 €1 525 €13 138 €---
2216 740 €2 957 €1 208 €13 783 €---
2317 075 €2 630 €881 €14 445 €---
2417 416 €2 292 €543 €15 124 €---
2517 764 €1 943 €194 €15 822 €---
TOTAL353 758 €171 602 €87 877 €182 156 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 182 156 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 11 044 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 319 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 319 €-6 420 €+8 739 €
2+2 319 €0 €+2 319 €
3+2 319 €0 €+2 319 €
4+2 319 €0 €+2 319 €
5+2 319 €+392 €+1 927 €
6+2 319 €+1 566 €+753 €
7+2 319 €+1 698 €+621 €
8+2 319 €+1 833 €+486 €
9+2 319 €+1 971 €+348 €
10+2 319 €+2 113 €+206 €
11+2 319 €+2 259 €+60 €
12+2 319 €+2 408 €-89 €
13+2 319 €+2 561 €-242 €
14+2 319 €+2 719 €-400 €
15+2 319 €+2 880 €-561 €
16+2 319 €+3 046 €-727 €
17+2 319 €+3 216 €-897 €
18+2 319 €+3 390 €-1 071 €
19+2 319 €+3 569 €-1 250 €
20+2 319 €+3 753 €-1 434 €
21+2 319 €+3 941 €-1 622 €
22+2 319 €+4 135 €-1 816 €
23+2 319 €+4 333 €-2 014 €
24+2 319 €+4 537 €-2 218 €
25+2 319 €+4 747 €-2 428 €
Total+57 975 €+54 647 €+3 328 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 252 jours
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