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Maison à vendre

VilleVillette (78)
Surface132.57m²
Coût Total256 240€
Loyer Annuel21 181€
Rentabilité8.27%
Cashflow/mois+378€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 190 500 €
Surface : 132.57 m²
Prix au m² : 1 436,98 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 7
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 2 étages, Salle de bain, Toilettes séparées, Cave, Cheminée, 4 chambres, 1 parking: Garage, Jardin

A Villette (78930), ensemble immobilier ancien implanté sur une grande assiette foncière d’environ de plusieurs milliers de m², dans un environnement rural et arboré.

La propriété comprend un bâtiment principal à usage d’habitation d’environ 133 m², élevé sur rez-de-chaussée et premier étage avec combles, ainsi qu’un second bâtiment indépendant à usage de grange, stockage et garage, complété par des caves. Le bâtiment d’habitation offre plusieurs pièces de vie et chambres mais nécessite une rénovation complète.

La grange constitue une dépendance importante, offrant environ 100 m² de surfaces de stockage, hors garage, avec une pièce habitable équipée d’une cheminée, un wc et deux caves. Des travaux de remise en état et de mise hors d’eau sont à prévoir.

L’ensemble comprend de grands espaces boisés (certains protégés), ainsi qu’une parcelle boisée distincte sur la même commune.

Taxe foncière 600 €

Nous contacter pour informations et visites

Ville : Villette
Département : Yvelines
Région : Île-de-France
Code postal : 78930
Coordonnées : 48.925747, 1.690861
Total : 256 240€
Prix d'acquisition : 190 500€
Travaux : 50 500€
Valeur du bien : 241 000€
Frais de notaire : 15 240€
Coût estimé : 15 240€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 132.57m²
Loyer prédit : 13.31€/m²/mois
Fourchette : 10.60€ - 16.73€/m²/mois
Loyer total estimé : 1765€/mois
Loyer annuel estimé : 21181€/an
Fourchette totale : 1405€ - 2218€/mois
Fourchette annuelle : 16856€ - 26616€/an
Rentabilité brute :8.27%
Fourchette de rentabilité :6.58% - 10.39%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :2 465,05 €/m²
Basé sur :5 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :326 792 €
Prix d'achat :190 500 €
Décote à l'achat :-136 292€ (-41.7%)
Marge achat-revente :70 552€ (21.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :256 240€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :1 262,28€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.35%
Assurance emprunteur :74,74€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 1 337,01€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :122 442,99€
Coût de l'assurance :22 421,00€
Taxe foncière : 600,00€/an
Soit par mois : 50,00€/mois
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 1 765,10€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 387,01€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :378,08€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 132.57 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 132.57 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 5 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
CuisineOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des meubles de cuisine, électroménager, plomberie et électricité
Quantité: cuisine complète (environ 20 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine en mauvais état
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la baignoire, lavabo, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète (environ 6 m²)
Raison: État 2/5 visible sur photos - salle de bain en mauvais état
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - usure sur les sols et murs
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 48 m² total)
Raison: État 2.5/5 visible - murs en mauvais état
SalonOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Rénovation complète du salon incluant peinture, revêtement de sol et électricité
Quantité: salon complet (environ 30 m²)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :50 500 €(381 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation combles:5 280€
    Isolation combles: 132.57 m² × 40€/m² = 5302.8€, Main d'œuvre: 40€
  • Chauffage:12 500€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12500€ (installation incluse)
  • Menuiseries:4 000€
    Fenêtres double vitrage: 5 fenêtres × 600€/fenêtre = 3000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (mobilier, électroménager, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:6 000€
    Rénovation complète salle de bain: 6000€ (baignoire, lavabo, carrelage, plomberie, électricité, main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:3 840€
    Parquet flottant: 48 m² × 60€/m² = 2880€, Main d'œuvre: 960€
  • Chambres - Peinture:2 880€
    Peinture murs et plafonds: 48 m² × 60€/m² = 2880€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Rénovation complète:6 000€
    Rénovation complète salon: 6000€ (peinture, revêtement de sol, électricité, main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 765 €/mois
Revenus locatifs annuels : 21 181 €/an
Calcul : 1 765 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 8 474 €/an
Base de calcul : Emprunt de 256 240 € à 3.35% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 897 €/an
Calcul : 75 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 600 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 50 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 471 €
Revenus locatifs : +21 181 €
Charges déductibles : -60 471 €
Résultat foncier Année 1 : -39 290 €(Déficit de 39 290 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 17 890 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 9 971 €/an
Revenus locatifs : +21 181 €
Charges déductibles : -9 971 €
Résultat foncier Années 2+ : 11 210 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 17889.80 € reporté.
Prix d'achat du bien : 190 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 123 825 €(65% de 190 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 4 503 €/an
Calcul : 123 825 € × 3,636% = 4 503 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
121 181 €60 479 €8 482 €-39 298 €21 400 €17 898 €17 898 €
221 605 €9 752 €8 256 €11 852 €--6 046 €
322 037 €9 518 €8 021 €12 519 €---
422 478 €9 276 €7 779 €13 202 €---
522 927 €9 025 €7 528 €13 902 €---
623 386 €8 766 €7 269 €14 620 €---
723 853 €8 498 €7 001 €15 356 €---
824 330 €8 221 €6 724 €16 110 €---
924 817 €7 934 €6 437 €16 883 €---
1025 313 €7 638 €6 141 €17 676 €---
1125 820 €7 331 €5 834 €18 488 €---
1226 336 €7 014 €5 518 €19 322 €---
1326 863 €6 687 €5 190 €20 176 €---
1427 400 €6 348 €4 851 €21 052 €---
1527 948 €5 998 €4 501 €21 950 €---
1628 507 €5 636 €4 139 €22 871 €---
1729 077 €5 261 €3 764 €23 816 €---
1829 659 €4 874 €3 377 €24 785 €---
1930 252 €4 473 €2 977 €25 778 €---
2030 857 €4 059 €2 563 €26 797 €---
2131 474 €3 631 €2 134 €27 843 €---
2232 104 €3 189 €1 692 €28 915 €---
2332 746 €2 731 €1 234 €30 015 €---
2433 401 €2 258 €761 €31 143 €---
2534 069 €1 768 €271 €32 300 €---
TOTAL678 439 €210 364 €122 443 €468 075 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 468 075 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 21 181 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +4 448 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+4 448 €-6 420 €+10 868 €
2+4 448 €0 €+4 448 €
3+4 448 €+1 942 €+2 506 €
4+4 448 €+3 961 €+487 €
5+4 448 €+4 171 €+277 €
6+4 448 €+4 386 €+62 €
7+4 448 €+4 607 €-159 €
8+4 448 €+4 833 €-385 €
9+4 448 €+5 065 €-617 €
10+4 448 €+5 303 €-855 €
11+4 448 €+5 547 €-1 099 €
12+4 448 €+5 797 €-1 349 €
13+4 448 €+6 053 €-1 605 €
14+4 448 €+6 316 €-1 868 €
15+4 448 €+6 585 €-2 137 €
16+4 448 €+6 861 €-2 413 €
17+4 448 €+7 145 €-2 697 €
18+4 448 €+7 435 €-2 987 €
19+4 448 €+7 734 €-3 286 €
20+4 448 €+8 039 €-3 591 €
21+4 448 €+8 353 €-3 905 €
22+4 448 €+8 674 €-4 226 €
23+4 448 €+9 004 €-4 556 €
24+4 448 €+9 343 €-4 895 €
25+4 448 €+9 690 €-5 242 €
Total+111 200 €+140 422 €+-29 222 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 38 jours
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