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Maison à vendre

VilleSaint-Chély-d'Apcher (48)
Surface107m²
Coût Total156 300€
Loyer Annuel9 643€
Rentabilité6.17%
Cashflow/mois-104€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 95 000 €
Surface : 107 m²
Prix au m² : 887,85 €/m²
Chambres : 5
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : 4 étages, Cuisine équipée, 5 chambres, Pas de cave, Non meublé

iad France - Lionel Lonjon vous propose: Maison de ville 6 pièces – 108 m² – Saint-Chély-d'Apcher

Venez découvrir cette agréable maison de ville d'environ 108 m², située au cOEur de Saint-Chély-d'Apcher. Vous profiterez ici d'un emplacement privilégié, à proximité immédiate du centre-ville et de ses commodités, tout en bénéficiant d'un environnement agréable avec des espaces verts à proximité.

Répartie sur quatre niveaux, la maison se compose au rez-de-chaussée d'une pièce de vie avec salon et salle à manger, ainsi que d'une cuisine équipée.

Le premier étage dispose de deux chambres et d'un WC indépendant. Au deuxième étage, vous retrouverez deux chambres supplémentaires, plus spacieuses, ainsi qu'une salle d'eau avec WC. Un grenier aménagé vient compléter l'ensemble et offre un espace supplémentaire selon vos besoins.

La maison est équipée d'un chauffage aux granulés complété par des radiateurs électriques, ainsi que de fenêtres et portes en PVC double vitrage avec volets roulants solaires, permettant de profiter d'un confort appréciable au quotidien.

Vous l'aurez compris, cette maison conviendra parfaitement à une famille à la recherche d'un logement proche des commodités, mais également à ceux qui souhaitent disposer d'un espace permettant de recevoir famille et amis.

Les petits ++ : Une cour intérieure accessible directement depuis le rez-de-chaussée, un véritable atout pour profiter d'un extérieur sans quitter le centre-ville. Une dépendance vient également compléter cet espace et pourra être utilisée selon vos besoins.

Pour plus de renseignements, n'hésitez pas à me contacter !

Honoraires d'agence à la charge du vendeur. La présentation d'une pièce d'identité en cours de validité sera demandée à la visite, conformément à l'article L.561-5 du Code monétaire et financier. Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé, y compris l'obligation légale de débroussaillement, sont disponibles sur le site Géorisques : La présente annonce immobilière a été rédigée sous la responsabilité éditoriale de M Lionel Lonjon mandataire indépendant en immobilier (sans détention de fonds), agent commercial de la SAS I@D France immatriculé au RSAC de CLERMONT FERRAND sous le numéro 908778822, titulaire de la carte de démarchage immobilier pour le compte de la société I@D France SAS.

Ville : Saint-Chély-d'Apcher
Département : Lozère
Région : Occitanie
Code postal : 48200
Coordonnées : 44.809616, 3.276801
Total : 156 300€
Prix d'acquisition : 95 000€
Travaux : 53 700€
Valeur du bien : 148 700€
Frais de notaire : 7 600€
Coût estimé : 7 600€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 107m²
Loyer prédit : 7.51€/m²/mois
Fourchette : 5.83€ - 9.67€/m²/mois
Loyer total estimé : 804€/mois
Loyer annuel estimé : 9643€/an
Fourchette totale : 624€ - 1035€/mois
Fourchette annuelle : 7486€ - 12422€/an
Rentabilité brute :6.17%
Fourchette de rentabilité :4.79% - 7.95%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 536,02 €/m²
Basé sur :29 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :164 354 €
Prix d'achat :95 000 €
Décote à l'achat :-69 354€ (-42.2%)
Marge achat-revente :8 054€ (4.9%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :156 300€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :764,98€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.29%
Assurance emprunteur :62,52€/mois
Taux d'assurance : 0.48% par an
Total mensualité : 827,50€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :73 194,60€
Coût de l'assurance :18 756,00€
Taxe foncière : 964,32€/an
Soit par mois : 80,36€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 803,60€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 907,86€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-104,26€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :E
Consommation : 280 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage aux granulés et radiateurs électriques
Quantité: 1 système pour 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 107 m²
Raison: DPE E - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Vérification et amélioration de l'étanchéité des fenêtres en PVC double vitrage
Quantité: 5 fenêtres
Raison: DPE E - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise à jour de la cuisine avec nouveaux meubles et électroménager
Quantité: cuisine complète (environ 12 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine nécessite un rafraîchissement
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 assumé - rénovation nécessaire pour mise aux normes
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 5 chambres
Quantité: 5 chambres (environ 50 m² total)
Raison: État 3/5 assumé - sol nécessite rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture et rafraîchissement du parquet dans le salon
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - espace de vie nécessite un rafraîchissement
ÉlectricitéOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification et mise aux normes du tableau électrique et des prises
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
PlomberieOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Mise aux normes
Vérification de la plomberie et mise aux normes si nécessaire
Quantité: système complet
Raison: Normes de plomberie à respecter pour la sécurité

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 700 €(502 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage - Remplacement système:13 000€
    Pompe à chaleur air/eau: 1 système × 11000€ = 11000€ (coût moyen), Main d'œuvre: 2000€
  • Isolation - Isolation combles:6 000€
    Isolation combles: 107 m² × 50€/m² = 5350€, Main d'œuvre: 650€
  • Menuiseries - Fenêtres:7 000€
    Fenêtres double vitrage PVC: 5 fenêtres × 1200€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Cuisine - Rafraîchissement:9 500€
    Cuisine complète: 1 cuisine × 8000€ = 8000€, Main d'œuvre: 1500€
  • Salle de bain - Rénovation:7 000€
    Rénovation salle de bain complète: 1 salle de bain × 6000€ = 6000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Chambres - Revêtement sol:4 800€
    Parquet flottant: 50 m² × 80€/m² = 4000€, Main d'œuvre: 800€
  • Salon - Rafraîchissement:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité - Mise aux normes:1 600€
    Tableau électrique: 1 tableau × 1200€ = 1200€, Main d'œuvre: 400€
  • Plomberie - Mise aux normes:3 600€
    Vérification plomberie: 1 système complet × 3000€ = 3000€, Main d'œuvre: 600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région de Saint-Chély-d'Apcher (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

E→B(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 26 000€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage - Remplacement système, Isolation - Isolation combles, Menuiseries - Fenêtres
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 804 €/mois
Revenus locatifs annuels : 9 643 €/an
Calcul : 804 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 076 €/an
Base de calcul : Emprunt de 156 300 € à 3.29% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 750 €/an
Calcul : 63 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 964 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 700 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 60 490 €
Revenus locatifs : +9 643 €
Charges déductibles : -60 490 €
Résultat foncier Année 1 : -50 847 €(Déficit de 50 847 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 29 447 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 790 €/an
Revenus locatifs : +9 643 €
Charges déductibles : -6 790 €
Résultat foncier Années 2+ : 2 853 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 29447.22 € reporté.
Prix d'achat du bien : 95 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 61 750 €(65% de 95 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 245 €/an
Calcul : 61 750 € × 3,636% = 2 245 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
19 643 €60 495 €5 081 €-50 852 €21 400 €29 452 €29 452 €
29 836 €6 658 €4 944 €3 178 €--26 275 €
310 033 €6 517 €4 802 €3 516 €--22 759 €
410 233 €6 371 €4 656 €3 863 €--18 896 €
510 438 €6 220 €4 505 €4 218 €--14 678 €
610 647 €6 064 €4 349 €4 583 €--10 095 €
710 860 €5 902 €4 188 €4 958 €--5 137 €
811 077 €5 735 €4 021 €5 342 €---
911 299 €5 563 €3 849 €5 735 €---
1011 525 €5 385 €3 671 €6 139 €---
1111 755 €5 201 €3 487 €6 554 €---
1211 990 €5 011 €3 296 €6 979 €---
1312 230 €4 814 €3 100 €7 415 €---
1412 474 €4 611 €2 897 €7 863 €---
1512 724 €4 401 €2 687 €8 322 €---
1612 978 €4 185 €2 470 €8 794 €---
1713 238 €3 961 €2 246 €9 278 €---
1813 503 €3 729 €2 014 €9 774 €---
1913 773 €3 490 €1 775 €10 283 €---
2014 048 €3 242 €1 528 €10 806 €---
2114 329 €2 987 €1 272 €11 343 €---
2214 616 €2 723 €1 008 €11 893 €---
2314 908 €2 450 €735 €12 459 €---
2415 206 €2 168 €453 €13 039 €---
2515 510 €1 876 €162 €13 634 €---
TOTAL308 874 €169 759 €73 195 €139 116 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 139 116 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 9 643 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 025 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 025 €-6 420 €+8 445 €
2+2 025 €0 €+2 025 €
3+2 025 €0 €+2 025 €
4+2 025 €0 €+2 025 €
5+2 025 €0 €+2 025 €
6+2 025 €0 €+2 025 €
7+2 025 €0 €+2 025 €
8+2 025 €+61 €+1 964 €
9+2 025 €+1 721 €+304 €
10+2 025 €+1 842 €+183 €
11+2 025 €+1 966 €+59 €
12+2 025 €+2 094 €-69 €
13+2 025 €+2 225 €-200 €
14+2 025 €+2 359 €-334 €
15+2 025 €+2 497 €-472 €
16+2 025 €+2 638 €-613 €
17+2 025 €+2 783 €-758 €
18+2 025 €+2 932 €-907 €
19+2 025 €+3 085 €-1 060 €
20+2 025 €+3 242 €-1 217 €
21+2 025 €+3 403 €-1 378 €
22+2 025 €+3 568 €-1 543 €
23+2 025 €+3 738 €-1 713 €
24+2 025 €+3 912 €-1 887 €
25+2 025 €+4 090 €-2 065 €
Total+50 625 €+41 735 €+8 890 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 10 jours
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