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Appartement 3 chambres à vendre

Bien expiré
VilleFumay (08)
Surface60m²
Coût Total74 760€
Loyer Annuel4 279€
Rentabilité5.72%
Cashflow/mois-65€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3
Prix : 37 000 €
Surface : 60 m²
Prix au m² : 616,67 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 3
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

À vendre appartement lumineux et fonctionnel avec multiples rangements. 3 chambres. Facilité de stationnement au pied de l’immeuble.

Ville : Fumay
Département : Ardennes
Région : Grand Est
Code postal : 08170
Coordonnées : 49.985860, 4.687830
Total : 74 760€
Prix d'acquisition : 37 000€
Travaux : 34 800€
Valeur du bien : 71 800€
Frais de notaire : 2 960€
Coût estimé : 2 960€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 60m²
Loyer prédit : 5.94€/m²/mois
Fourchette : 4.77€ - 7.41€/m²/mois
Loyer total estimé : 357€/mois
Loyer annuel estimé : 4279€/an
Fourchette totale : 286€ - 444€/mois
Fourchette annuelle : 3434€ - 5332€/an
Rentabilité brute :5.72%
Fourchette de rentabilité :4.59% - 7.13%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :74 760€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :364,71€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.26%
Assurance emprunteur :21,18€/mois
Taux d'assurance : 0.34% par an
Total mensualité : 385,89€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :34 653,80€
Coût de l'assurance :6 354,60€
Taxe foncière : 427,88€/an
Soit par mois : 35,66€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 356,56€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 421,55€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-64,99€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 60 m²
Raison: DPE F - Appartement - Solution prioritaire pour gain de 1-2 classes énergétiques
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE F - Appartement - Faisable individuellement, gain d'1 classe énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Remplacement du cumulus électrique par un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 unité
Raison: DPE F - Appartement - Amélioration significative de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail et électroménager
Quantité: cuisine complète (8 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - installations un peu datées
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Remplacement des éléments sanitaires et carrelage partiel
Quantité: salle de bain complète (6 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - léger rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié) et peinture pour les 3 chambres
Quantité: 3 chambres (environ 30 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 3/5 assumé d'après pire état visible

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :34 800 €(580 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:4 800€
    Pompe à chaleur air-air: 1 système × 4800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€ (incluant la main d'œuvre)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 unité × 3500€ = 3500€ (incluant la main d'œuvre)
  • Cuisine:10 000€
    Rénovation complète cuisine: 1 cuisine complète (8 m²) × 10000€ = 10000€ (incluant la main d'œuvre)
  • Salle de bain:4 800€
    Rafraîchissement salle de bain: 1 salle de bain complète (6 m²) × 4800€ = 4800€ (incluant la main d'œuvre)
  • Chambres:4 500€
    Rénovation des 3 chambres: 30 m² × 150€/m² = 4500€ (incluant la main d'œuvre)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région rurale de Fumay (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 357 €/mois
Revenus locatifs annuels : 4 279 €/an
Calcul : 357 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 2 406 €/an
Base de calcul : Emprunt de 74 760 € à 3.26% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 254 €/an
Calcul : 21 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 428 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 34 800 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 37 888 €
Revenus locatifs : +4 279 €
Charges déductibles : -37 888 €
Résultat foncier Année 1 : -33 609 €(Déficit de 33 609 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 12 209 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 3 088 €/an
Revenus locatifs : +4 279 €
Charges déductibles : -3 088 €
Résultat foncier Années 2+ : 1 191 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 12208.87 € reporté.
Prix d'achat du bien : 37 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 24 050 €(65% de 37 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 875 €/an
Calcul : 24 050 € × 3,636% = 875 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
14 279 €37 890 €2 408 €-33 611 €21 400 €12 211 €12 211 €
24 364 €3 025 €2 343 €1 339 €--10 872 €
34 452 €2 958 €2 275 €1 494 €--9 378 €
44 541 €2 888 €2 206 €1 653 €--7 725 €
54 631 €2 816 €2 134 €1 815 €--5 910 €
64 724 €2 742 €2 060 €1 982 €--3 928 €
74 819 €2 665 €1 983 €2 153 €--1 774 €
84 915 €2 586 €1 904 €2 329 €---
95 013 €2 504 €1 822 €2 509 €---
105 114 €2 420 €1 738 €2 694 €---
115 216 €2 332 €1 650 €2 883 €---
125 320 €2 242 €1 560 €3 078 €---
135 426 €2 149 €1 467 €3 277 €---
145 535 €2 053 €1 371 €3 482 €---
155 646 €1 953 €1 271 €3 692 €---
165 759 €1 851 €1 168 €3 908 €---
175 874 €1 744 €1 062 €4 129 €---
185 991 €1 635 €953 €4 357 €---
196 111 €1 521 €839 €4 590 €---
206 233 €1 404 €722 €4 829 €---
216 358 €1 283 €601 €5 075 €---
226 485 €1 159 €476 €5 327 €---
236 615 €1 029 €347 €5 585 €---
246 747 €896 €214 €5 851 €---
256 882 €758 €76 €6 124 €---
TOTAL137 050 €86 505 €34 654 €50 544 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 50 544 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 4 279 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +899 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+899 €-6 420 €+7 319 €
2+899 €0 €+899 €
3+899 €0 €+899 €
4+899 €0 €+899 €
5+899 €0 €+899 €
6+899 €0 €+899 €
7+899 €0 €+899 €
8+899 €+166 €+733 €
9+899 €+753 €+146 €
10+899 €+808 €+91 €
11+899 €+865 €+34 €
12+899 €+923 €-24 €
13+899 €+983 €-84 €
14+899 €+1 045 €-146 €
15+899 €+1 108 €-209 €
16+899 €+1 172 €-273 €
17+899 €+1 239 €-340 €
18+899 €+1 307 €-408 €
19+899 €+1 377 €-478 €
20+899 €+1 449 €-550 €
21+899 €+1 522 €-623 €
22+899 €+1 598 €-699 €
23+899 €+1 676 €-777 €
24+899 €+1 755 €-856 €
25+899 €+1 837 €-938 €
Total+22 475 €+15 163 €+7 312 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 162 jours
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