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Achat : Maison Sainte-Eulalie-de-Cernon (12230)

VilleSainte-Eulalie-de-Cernon (12)
Surface181m²
Coût Total171 360€
Loyer Annuel16 881€
Rentabilité9.85%
Cashflow/mois+358€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 129 500 €
Surface : 181 m²
Prix au m² : 715,47 €/m²
Chambres : 3
Pièces : 6
Étage : 1
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Située au coeur du village de Sainte Eulalie De Cernon, maison de village, composée d'un studio indépendant au rez de chaussée, au premier étage un séjour, une cuisine, un wc, au deuxième étage, deux chambres avec salle d'eau privative, un wc, au 3ième et dernier étage deux chambres sous combles basse de plafond. D'une cave et d'un jardin sur le devant de la maison. En très bon état de nombreux travaux de rénovation ont été effectués.

Ville : Sainte-Eulalie-de-Cernon
Département : Aveyron
Région : Occitanie
Code postal : 12230
Coordonnées : 43.961830, 3.143660
Total : 171 360€
Prix d'acquisition : 129 500€
Travaux : 31 500€
Valeur du bien : 161 000€
Frais de notaire : 10 360€
Coût estimé : 10 360€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 181m²
Loyer prédit : 7.77€/m²/mois
Fourchette : 5.68€ - 10.64€/m²/mois
Loyer total estimé : 1407€/mois
Loyer annuel estimé : 16881€/an
Fourchette totale : 1028€ - 1925€/mois
Fourchette annuelle : 12334€ - 23104€/an
Rentabilité brute :9.85%
Fourchette de rentabilité :7.20% - 13.48%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :1 807,35 €/m²
Basé sur :6 ventes dans un rayon de 3 km
Prix de marché :327 129 €
Prix d'achat :129 500 €
Décote à l'achat :-197 629€ (-60.4%)
Marge achat-revente :155 769€ (47.6%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 3 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :171 360€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :857,87€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.50%
Assurance emprunteur :49,98€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 907,85€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :86 000,56€
Coût de l'assurance :14 994,00€
Taxe foncière : 1 688,08€/an
Soit par mois : 140,67€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 1 406,73€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 048,52€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :358,21€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :B
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Mise aux normes de la plomberie et de l'électricité, remplacement de certains éléments vétustes
Quantité: cuisine complète (environ 10 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - cuisine moderne mais nécessite des travaux
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche ou baignoire, lavabo, WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation complète
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, interrupteurs, éclairage), menuiseries intérieures (portes, plinthes)
Quantité: 3 chambres (environ 45 m² total)
Raison: Aucune photo fournie - état 2/5 assumé, nécessite rénovation lourde
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, éventuellement changement de revêtement de sol
Quantité: salon (environ 15 m²)
Raison: État 3/5 visible sur photos - salon en état correct mais nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :31 500 €(174 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Cuisine:9 000€
    Cuisine complète (10 m²): 700€/m² × 10 = 7000€, Plomberie et électricité: 1000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain (8 m²): 1500€/m² × 8 = 12000€, Main d'œuvre incluse
  • Chambres:9 000€
    Rénovation 3 chambres (45 m²): 200€/m² × 45 = 9000€, Main d'œuvre incluse
  • Salon:1 500€
    Peinture murs et plafonds (15 m²): 100€/m² × 15 = 1500€, Main d'œuvre incluse
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Sainte-Eulalie-de-Cernon (coefficient 0.9 appliqué pour zone rurale). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

B→B(0 classe d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 0€✗ (< 10 700€)
Confiance de l'estimation : Faible

⚠️ DPE actuel (B) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

⚠️ Estimation à faible confiance. Consultez un diagnostiqueur DPE pour une évaluation précise.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 1 407 €/mois
Revenus locatifs annuels : 16 881 €/an
Calcul : 1 407 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 5 922 €/an
Base de calcul : Emprunt de 171 360 € à 3.50% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 600 €/an
Calcul : 50 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 688 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 31 500 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 39 710 €
Revenus locatifs : +16 881 €
Charges déductibles : -39 710 €
Résultat foncier Année 1 : -22 829 €(Déficit de 22 829 €)
Imputable sur revenu global : 10 700 €
Plafonné à 10 700 €(plafond standard)
Déficit reportable : 12 129 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 8 210 €/an
Revenus locatifs : +16 881 €
Charges déductibles : -8 210 €
Résultat foncier Années 2+ : 8 671 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (10700 €). Excédent de 12129.47 € reporté.
Prix d'achat du bien : 129 500 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 84 175 €(65% de 129 500 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 3 061 €/an
Calcul : 84 175 € × 3,636% = 3 061 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
116 881 €39 716 €5 928 €-22 835 €10 700 €12 135 €12 135 €
217 218 €8 061 €5 773 €9 158 €--2 977 €
317 563 €7 900 €5 612 €9 663 €---
417 914 €7 733 €5 445 €10 181 €---
518 272 €7 561 €5 273 €10 712 €---
618 638 €7 382 €5 094 €11 256 €---
719 010 €7 197 €4 909 €11 813 €---
819 391 €7 006 €4 718 €12 385 €---
919 779 €6 807 €4 519 €12 971 €---
1020 174 €6 602 €4 314 €13 572 €---
1120 578 €6 389 €4 101 €14 188 €---
1220 989 €6 169 €3 881 €14 820 €---
1321 409 €5 941 €3 653 €15 468 €---
1421 837 €5 705 €3 417 €16 133 €---
1522 274 €5 460 €3 172 €16 814 €---
1622 719 €5 207 €2 919 €17 513 €---
1723 174 €4 944 €2 656 €18 229 €---
1823 637 €4 673 €2 385 €18 965 €---
1924 110 €4 391 €2 103 €19 719 €---
2024 592 €4 100 €1 812 €20 492 €---
2125 084 €3 798 €1 510 €21 286 €---
2225 586 €3 486 €1 198 €22 100 €---
2326 097 €3 162 €875 €22 935 €---
2426 619 €2 827 €539 €23 792 €---
2527 152 €2 480 €193 €24 671 €---
TOTAL540 696 €174 697 €86 001 €366 000 €10 700 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 3 210 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 366 000 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 16 881 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +3 545 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+3 545 €-3 210 €+6 755 €
2+3 545 €0 €+3 545 €
3+3 545 €+2 006 €+1 539 €
4+3 545 €+3 054 €+491 €
5+3 545 €+3 213 €+332 €
6+3 545 €+3 377 €+168 €
7+3 545 €+3 544 €+1 €
8+3 545 €+3 716 €-171 €
9+3 545 €+3 891 €-346 €
10+3 545 €+4 072 €-527 €
11+3 545 €+4 257 €-712 €
12+3 545 €+4 446 €-901 €
13+3 545 €+4 640 €-1 095 €
14+3 545 €+4 840 €-1 295 €
15+3 545 €+5 044 €-1 499 €
16+3 545 €+5 254 €-1 709 €
17+3 545 €+5 469 €-1 924 €
18+3 545 €+5 689 €-2 144 €
19+3 545 €+5 916 €-2 371 €
20+3 545 €+6 148 €-2 603 €
21+3 545 €+6 386 €-2 841 €
22+3 545 €+6 630 €-3 085 €
23+3 545 €+6 880 €-3 335 €
24+3 545 €+7 138 €-3 593 €
25+3 545 €+7 401 €-3 856 €
Total+88 625 €+109 800 €+-21 175 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 9 jours
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