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Maison 4 pièces 101 m²

VilleMeillac (35)
Surface101m²
Coût Total182 156€
Loyer Annuel10 936€
Rentabilité6.00%
Cashflow/mois-140€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 117 700 €
Surface : 101 m²
Prix au m² : 1 165,35 €/m²
Chambres : 2
Pièces : 4
Étage : 0
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Maison 4 pièces 101 m²

REF : DL-15276 - VENTE INTERACTIVE -

En campagne de Meillac, maison d'habitation en pierre d'une surface d'environ 101m² EN EXCLUSIVITE, CE BIEN EST PROPOSE A LA VENTE INTERACTIVE.

Début des offres d'achat en ligne : Vendredi 16/10/2026 à 20h. Fin des offres d'achat en ligne : lundi 19/10/2026 à 11h. LES HONORAIRES SERONT CALCULES A L'ISSUE DE LA VENTE INTERACTIVE.

Vente d'une maison de caractère à Meillac, en pleine campagne bretonne, à seulement 10 minutes de Combourg. Sur 101 m² habitables, ce bien rénové avec soin offre un cadre de vie calme et généreux, avec un terrain de 2 391 m².

Au rez-de-chaussée vous retrouverez un bel espace de vie rénové qui conserve le cachet de l'ancien, une buanderie et un WC complètent ce niveau. A l'étage un palier qui dessert deux chambres, et une salle d'eau avec WC.

Côté extérieur, le grand jardin et les deux terrasses permettent de profiter pleinement des beaux jours, que ce soit pour se détendre ou recevoir. L'environnement calme de ce secteur de Meillac est un atout concret pour ceux qui recherchent la tranquillité sans s'éloigner des commodités de Combourg.

Cette maison avec jardin à Meillac mérite une visite pour en apprécier le volume, l'ambiance et le potentiel. Contactez le Cabinet Chateaubriand Immobilier pour organiser une visite - référence DL-15276.

NON SOUMIS AU DPE. PRIX de DEPART : 117 700 HAI (7% à la charge de l'acquéreur, 110 000 € net vendeur). Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : [URL masquée pour votre sécurité] Retrouvez toutes nos offres sur [URL masquée pour votre sécurité]

Surface : 101 m² Non soumis au DPE

Consommation énergie primaire : Non communiqué Consommation énergie finale : Non communiqué

Les informations sur les risques auxquels ce bien est exposé sont disponibles sur le site Géorisques : www.georisques.gouv.fr

Ville : Meillac
Département : Ille-et-Vilaine
Région : Bretagne
Code postal : 35270
Coordonnées : 48.412630, -1.813902
Total : 182 156€
Prix d'acquisition : 117 700€
Travaux : 55 040€
Valeur du bien : 172 740€
Frais de notaire : 9 416€
Coût estimé : 9 416€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 101m²
Loyer prédit : 9.02€/m²/mois
Fourchette : 7.46€ - 10.91€/m²/mois
Loyer total estimé : 911€/mois
Loyer annuel estimé : 10936€/an
Fourchette totale : 753€ - 1102€/mois
Fourchette annuelle : 9041€ - 13229€/an
Rentabilité brute :6.00%
Fourchette de rentabilité :4.96% - 7.26%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
⚠️ DPE non trouvé - Les coûts énergétiques pourraient affecter la rentabilité
Prix médian /m² :1 799,43 €/m²
Basé sur :8 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :181 742 €
Prix d'achat :117 700 €
Décote à l'achat :-64 042€ (-35.2%)
Marge achat-revente :-414€ (-0.2%)
⚠ Marge négative à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :182 156€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :907,04€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.45%
Assurance emprunteur :53,13€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 960,17€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :89 955,56€
Coût de l'assurance :15 938,65€
Taxe foncière : 1 093,64€/an
Soit par mois : 91,14€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 911,37€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 1 051,30€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-139,94€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

⚠️ DPE non trouvé (DPE F utilisé par défaut)

Le Diagnostic de Performance Énergétique n'a pas pu être extrait des descriptions.

Pour l'estimation des travaux, un DPE F est utilisé par défaut afin de garantir une estimation prudente des coûts de rénovation énergétique.

Le DPE est une information obligatoire pour toute annonce immobilière. Consultez les annonces directement pour obtenir cette information.

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 101 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 12 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur l'efficacité énergétique
Eau chaudeOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Chauffe-eau
Installation d'un chauffe-eau thermodynamique
Quantité: 1 système
Raison: DPE F - Maison - Amélioration de l'efficacité énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine (placards, plan de travail, électroménager, plomberie, électricité, revêtement)
Quantité: cuisine complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo, WC, carrelage, plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 2 chambres
Quantité: 2 chambres (environ 20 m² total)
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement nécessaire
SalonOPTIONNEL
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 30 m²
Raison: État 4/5 visible - rafraîchissement léger

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :55 040 €(545 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:4 040€
    Isolation combles: 101 m² × 40€/m² = 4040€ (main d'œuvre incluse)
  • Chauffage:12 000€
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Menuiseries:10 800€
    Fenêtres double vitrage: 12 fenêtres × 900€ = 10800€ (main d'œuvre incluse)
  • Eau chaude:3 500€
    Chauffe-eau thermodynamique: 1 système = 3500€ (main d'œuvre incluse)
  • Cuisine:12 000€
    Rénovation complète cuisine: 12000€ (main d'œuvre incluse)
  • Salle de bain:8 000€
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Revêtement sol:1 200€
    Parquet flottant: 20 m² × 60€/m² = 1200€ (main d'œuvre incluse)
  • Chambres - Peinture:1 400€
    Peinture murs/plafonds: 20 m² × 70€/m² = 1400€ (main d'œuvre incluse)
  • Salon - Peinture:2 100€
    Peinture murs/plafonds salon: 30 m² × 70€/m² = 2100€ (main d'œuvre incluse)
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Meillac (zone rurale, coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 911 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 936 €/an
Calcul : 911 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 6 205 €/an
Base de calcul : Emprunt de 182 156 € à 3.45% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 638 €/an
Calcul : 53 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 094 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 55 040 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 62 976 €
Revenus locatifs : +10 936 €
Charges déductibles : -62 976 €
Résultat foncier Année 1 : -52 040 €(Déficit de 52 040 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 30 640 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 7 936 €/an
Revenus locatifs : +10 936 €
Charges déductibles : -7 936 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 000 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 30639.83 € reporté.
Prix d'achat du bien : 117 700 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 76 505 €(65% de 117 700 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 782 €/an
Calcul : 76 505 € × 3,636% = 2 782 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 936 €62 982 €6 211 €-52 046 €21 400 €30 646 €30 646 €
211 155 €7 778 €6 047 €3 377 €--27 269 €
311 378 €7 609 €5 878 €3 769 €--23 499 €
411 606 €7 433 €5 702 €4 173 €--19 327 €
511 838 €7 252 €5 520 €4 586 €--14 741 €
612 075 €7 064 €5 332 €5 011 €--9 730 €
712 316 €6 869 €5 138 €5 447 €--4 282 €
812 562 €6 668 €4 936 €5 895 €---
912 814 €6 459 €4 728 €6 355 €---
1013 070 €6 243 €4 512 €6 827 €---
1113 331 €6 020 €4 289 €7 311 €---
1213 598 €5 789 €4 058 €7 809 €---
1313 870 €5 549 €3 818 €8 321 €---
1414 147 €5 302 €3 571 €8 846 €---
1514 430 €5 045 €3 314 €9 385 €---
1614 719 €4 780 €3 049 €9 939 €---
1715 013 €4 505 €2 774 €10 508 €---
1815 314 €4 221 €2 490 €11 092 €---
1915 620 €3 927 €2 196 €11 693 €---
2015 932 €3 622 €1 891 €12 310 €---
2116 251 €3 307 €1 576 €12 944 €---
2216 576 €2 981 €1 250 €13 595 €---
2316 907 €2 643 €912 €14 264 €---
2417 246 €2 294 €562 €14 952 €---
2517 590 €1 932 €201 €15 659 €---
TOTAL350 296 €188 275 €89 956 €162 021 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 021 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 936 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 297 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 297 €-6 420 €+8 717 €
2+2 297 €0 €+2 297 €
3+2 297 €0 €+2 297 €
4+2 297 €0 €+2 297 €
5+2 297 €0 €+2 297 €
6+2 297 €0 €+2 297 €
7+2 297 €0 €+2 297 €
8+2 297 €+484 €+1 813 €
9+2 297 €+1 906 €+391 €
10+2 297 €+2 048 €+249 €
11+2 297 €+2 193 €+104 €
12+2 297 €+2 343 €-46 €
13+2 297 €+2 496 €-199 €
14+2 297 €+2 654 €-357 €
15+2 297 €+2 815 €-518 €
16+2 297 €+2 982 €-685 €
17+2 297 €+3 152 €-855 €
18+2 297 €+3 328 €-1 031 €
19+2 297 €+3 508 €-1 211 €
20+2 297 €+3 693 €-1 396 €
21+2 297 €+3 883 €-1 586 €
22+2 297 €+4 078 €-1 781 €
23+2 297 €+4 279 €-1 982 €
24+2 297 €+4 486 €-2 189 €
25+2 297 €+4 698 €-2 401 €
Total+57 425 €+48 606 €+8 819 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 17 jours
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