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Maison à vendre

Bien expiré
VilleChampigny-sur-Marne (94)
Surface190
Coût Total542 580
Loyer Annuel42 814
Rentabilité7.89%
Cashflow/mois+363
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 441 000 €
Surface : 190 m²
Prix au m² : 2 321,05 €/m²
Chambres : 4
Pièces : 8
Étage : Non spécifié
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible
Caractéristiques : Salle de bain, Cuisine équipée, Cave, 4 chambres, Entrée séparée, 2 parkings: Box de stationnement, Garage, Jardin, calme

Au coeur d'un quartier pavillonnaire très recherché à proximité du centre ville des écoles des commerces et des transports, votre agence LAFORET Créteil vous présente en EXCLUSIVITÉ, cette magnifique maison ancienne pleine de potentielle, remplie de charme et de caractère de 145 m2 édifiée sur une parcelle de 500 m2 environ, comprenant : entrée, vaste séjour lumineux traversant en L, cuisine aménagée, 2 chambres en enfilades et un wc, à l'étage se trouve 3 chambres, une salle d'eau et wc individuel, dans les combles une chambres avec possibilité de dressing. En fond de parcelle se trouve une superbe dépendance de 40 m2 environ raccordée en eau et en éléctricité. Un garage et une grande cave viennent compléter les prestations de ce bien. Maison nécessitant des travaux de rénovations !

Ville : Champigny-sur-Marne
Département : Val-de-Marne
Région : Île-de-France
Code postal : 94500
Coordonnées : 48.813518, 2.523095
Total : 542 580
Prix d'acquisition : 441 000
Travaux : 66 300
Valeur du bien : 507 300
Frais de notaire : 35 280
Coût estimé : 35 280
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 190
Loyer prédit : 18.78€/m²/mois
Fourchette : 13.37€ - 26.38€/m²/mois
Loyer total estimé : 3568€/mois
Loyer annuel estimé : 42814€/an
Fourchette totale : 2540€ - 5012€/mois
Fourchette annuelle : 30481€ - 60139€/an
Rentabilité brute :7.89%
Fourchette de rentabilité :5.62% - 11.08%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.
Prix médian /m² :4 568,04 €/m²
Basé sur :84 ventes dans un rayon de 1 km
Prix de marché :867 928
Prix d'achat :441 000
Décote à l'achat :-426 928 (-49.2%)
Marge achat-revente :325 348€ (37.5%)
✓ Marge positive à la revente
ℹ️ Source : Données DVF (Demandes de Valeurs Foncières) — transactions immobilières des 3 dernières années dans un rayon de 1 km.

💰 Montants

Apport personnel :0,00
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :542 580
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :2 690,16€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.41%
Assurance emprunteur :158,25€/mois
Taux d'assurance : 0.35% par an
Total mensualité : 2 848,42€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :264 469,34
Coût de l'assurance :47 475,75
Taxe foncière : 4 281,44€/an
Soit par mois : 356,79€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Revenus mensuels : 3 567,87€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 3 205,20€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :362,66€/mois
✓ Investissement autofinancé

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :F
Consommation : 313 kWh/m²/an
Source : Mention expliciteConfiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

IsolationOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Isolation toiture/combles
Isolation des combles perdus avec laine soufflée
Quantité: 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Meilleur ROI pour isolation, peut gagner 1-2 classes énergétiques
ChauffageOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/eau pour remplacer le chauffage ancien
Quantité: 1 système pour 190 m²
Raison: DPE F - Maison - Impact majeur sur DPE
MenuiseriesOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres simple vitrage par du double vitrage performant
Quantité: 24 fenêtres (estimation basée sur surface)
Raison: DPE F - Maison - Gros impact sur performance énergétique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet de la cuisine avec nouveaux placards, plan de travail, et électroménager
Quantité: cuisine complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
Salle de bainRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche, lavabo et WC, carrelage complet, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement important
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Revêtement sol
Pose de parquet flottant dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - sol en état moyen nécessitant rafraîchissement
ChambresRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans les 4 chambres
Quantité: 4 chambres (environ 60 m² total)
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans le salon
Quantité: 15 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement
Salle à mangerRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Peinture
Peinture des murs et plafonds dans la salle à manger
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible - nécessite un rafraîchissement

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :66 300(349 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Isolation:10 000
    Isolation toiture/combles: 190 m² × 50€/m² = 9500€, Main d'œuvre: 500€
  • Chauffage:11 500
    Pompe à chaleur air-eau: 1 système = 11500€ (prix moyen)
  • Menuiseries:16 800
    Fenêtres double vitrage: 24 fenêtres × 700€ = 16800€ (prix moyen incluant pose)
  • Cuisine:10 000
    Rénovation complète cuisine: 10000€ (prix moyen)
  • Salle de bain:8 000
    Rénovation complète salle de bain: 8000€ (prix moyen)
  • Chambres - Revêtement sol:4 200
    Parquet flottant: 60 m² × 70€/m² = 4200€ (pose comprise)
  • Chambres - Peinture:3 000
    Peinture murs et plafonds: 60 m² × 50€/m² = 3000€
  • Salon - Peinture:1 200
    Peinture murs et plafonds salon: 15 m² × 80€/m² = 1200€
  • Salle à manger - Peinture:1 600
    Peinture murs et plafonds salle à manger: 20 m² × 80€/m² = 1600€
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Champigny-sur-Marne (coefficient 1.2 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

FC(3 classes d'amélioration)
✅ Éligible au déficit foncier majoré (21 400€)
Coût travaux énergétiques : 38 300✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Isolation, Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Élevée

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 3 568 €/mois
Revenus locatifs annuels : 42 814 €/an
Calcul : 3 568 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 18 267 €/an
Base de calcul : Emprunt de 542 580 à 3.41% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 1 899 €/an
Calcul : 158 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 4 281 €/an

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 66 300
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 90 748
Revenus locatifs : +42 814
Charges déductibles : -90 748
Résultat foncier Année 1 : -47 933(Déficit de 47 933 €)
Imputable sur revenu global : 21 400
Plafonné à 21 400(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 26 533
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 24 448 €/an
Revenus locatifs : +42 814
Charges déductibles : -24 448
Résultat foncier Années 2+ : 18 367 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 26533.10 € reporté.
Prix d'achat du bien : 441 000
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 286 650(65% de 441 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 10 424 €/an
Calcul : 286 650 € × 3,636% = 10 424
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
142 81490 76518 285-47 95121 400 €26 551 €26 551 €
243 67123 98017 80019 691--6 860 €
344 54423 47917 29821 066---
445 43522 96016 77922 475---
546 34422 42316 24223 921---
647 27121 86715 68625 404---
748 21621 29215 11226 924---
849 18020 69714 51728 483---
950 16420 08213 90230 082---
1051 16719 44513 26531 722---
1152 19118 78712 60633 404---
1253 23418 10511 92535 129---
1354 29917 40011 22036 899---
1455 38516 67010 49038 715---
1556 49315 9169 73540 577---
1657 62315 1358 95442 488---
1758 77514 3278 14644 448---
1859 95013 4917 31046 460---
1961 15012 6266 44548 524---
2062 37211 7315 55050 642---
2163 62010 8054 62452 815---
2264 8929 8473 66655 046---
2366 1908 8552 67557 335---
2467 5147 8301 64959 684---
2568 8646 76958862 095---
TOTAL1 371 358485 281264 469886 07721 400Report final : 0

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 886 077
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 42 814 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +8 991 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+8 991-6 420+15 411
2+8 9910+8 991
3+8 991+4 262+4 729
4+8 991+6 743+2 248
5+8 991+7 176+1 815
6+8 991+7 621+1 370
7+8 991+8 077+914
8+8 991+8 545+446
9+8 991+9 025-34
10+8 991+9 517-526
11+8 991+10 021-1 030
12+8 991+10 539-1 548
13+8 991+11 070-2 079
14+8 991+11 614-2 623
15+8 991+12 173-3 182
16+8 991+12 746-3 755
17+8 991+13 335-4 344
18+8 991+13 938-4 947
19+8 991+14 557-5 566
20+8 991+15 193-6 202
21+8 991+15 845-6 854
22+8 991+16 514-7 523
23+8 991+17 200-8 209
24+8 991+17 905-8 914
25+8 991+18 629-9 638
Total+224 775+265 823+-41 048
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 67 jours
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