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Appartement 2 pièces 59 m²

Bien expiré
VilleBesançon (25)
Surface59m²
Coût Total149 520€
Loyer Annuel10 164€
Rentabilité6.80%
Cashflow/mois-18€
Image de bien 1Image de bien 2Image de bien 3Image de bien 4Image de bien 5
Prix : 89 000 €
Surface : 59 m²
Prix au m² : 1 508,47 €/m²
Chambres : 1
Pièces : 2
Étage : 2
Ascenseur : Non
Surface terrain : Non disponible

Appartement 2 pièces 59 m²

Actuellement loué, vaste appartement T2 au calme d'une cour et traversant se compose d'une pièce principale, une chambre, une cuisine, salle de bains - l'ensemble est en état moyen - loyer actuel de 553.87€ Hors charges - Classe Climat D

Surface : 59 m²

A propos de la copropriété : Pas de procédure en cours Nombre de lots : 14 Date de réalisation du diagnostic énergétique : 23/08/2022

Consommation énergie primaire : 220 kWh/m²/an Consommation énergie finale : 135 kWh/m²/an

Montant estimé des dépenses annuelles d'énergie pour un usage standard : entre 950 € et 1 290 € par an. Prix moyens des énergies indexés sur l'année 2021 (abonnements compris)

Ville : Besançon
Département : Doubs
Région : Bourgogne Franche Comté
Code postal : 25000
Coordonnées : 47.238167, 6.027749
Total : 149 520€
Prix d'acquisition : 89 000€
Travaux : 53 400€
Valeur du bien : 142 400€
Frais de notaire : 7 120€
Coût estimé : 7 120€
Pourcentage : 8.0% du prix d'acquisition
Type de bien : Ancien (> 5 ans)
ℹ️ Comment sont calculés les frais de notaire ?
  • Bien ancien (> 5 ans) : environ 7-8% du prix (droits de mutation ~5.8%, émoluments ~1%, frais divers ~0.5%)
  • Bien neuf (< 5 ans) : environ 2-3% du prix (TVA déjà incluse dans le prix, pas de droits de mutation)
Surface : 59m²
Loyer prédit : 14.36€/m²/mois
Fourchette : 11.58€ - 17.80€/m²/mois
Loyer total estimé : 847€/mois
Loyer annuel estimé : 10164€/an
Fourchette totale : 683€ - 1050€/mois
Fourchette annuelle : 8196€ - 12606€/an
Rentabilité brute :6.80%
Fourchette de rentabilité :5.48% - 8.43%
ℹ️ Calcul : Rentabilité brute = (Loyer annuel / Coût total) × 100
Le loyer annuel est basé sur la prédiction de loyer. Le coût total inclut le prix d'acquisition, les travaux et les frais de notaire.

💰 Montants

Apport personnel :0,00€
Emprunt total : prix + travaux + frais de notaire
Montant emprunté :149 520€
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📅 Mensualités

Crédit :735,76€/mois
Sur 25 ans à un taux de 3.34%
Assurance emprunteur :44,86€/mois
Taux d'assurance : 0.36% par an
Total mensualité : 780,62€/mois
ℹ️ Note : Les montants sont calculés selon la .

📊 Coûts totaux sur 25 ans

Coût du crédit (intérêts) :71 209,05€
Coût de l'assurance :13 456,80€
Taxe foncière : 1 016,43€/an
Soit par mois : 84,70€/mois
Estimation (10% du loyer annuel)
Charges de copropriété : 0,08€/mois
Soit par an : 1,00€/an
Extrait de l'annonce
Revenus mensuels : 847,02€/mois
Loyer estimé
Charges mensuelles totales : 865,41€/mois
Crédit + assurance + taxe foncière + charges copro
Cashflow net :-18,38€/mois
⚠ Effort d'épargne mensuel requis

Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Classe énergétique :D
Consommation : 220 kWh/m²/an
Source : Mention explicite • Confiance : Élevée

🛠️ Travaux identifiés

ChauffageRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Remplacement système
Installation d'une pompe à chaleur air/air (clim réversible) pour remplacer le chauffage électrique ancien
Quantité: 1 système pour 59 m²
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration possible du confort thermique
MenuiseriesRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Fenêtres
Remplacement des fenêtres par du double vitrage performant
Quantité: 6 fenêtres
Raison: DPE D - Appartement - Amélioration de l'isolation thermique
CuisineRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement complet des équipements de cuisine vétustes et non fonctionnels
Quantité: cuisine complète
Raison: État 2/5 visible sur photos - cuisine nécessite rénovation
Salle de bainOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation complète
Remplacement de la douche/baignoire, lavabo et WC, carrelage murs et sol, réfection plomberie et électricité
Quantité: salle de bain complète
Raison: Aucune photo salle de bain - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
ChambresOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Rénovation lourde
Revêtement sol (parquet ou stratifié), peinture murs et plafonds, réfection électricité (prises, éclairage), menuiseries intérieures
Quantité: 1 chambre (environ 12 m²)
Raison: Aucune photo chambre - état 2/5 assumé, rénovation nécessaire
SalonRECOMMANDÉ
Sous-catégorie: Rafraîchissement
Peinture des murs et plafonds, nettoyage et entretien du sol
Quantité: 20 m²
Raison: État 3/5 visible sur photos - rafraîchissement nécessaire
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Électricité générale
Mise aux normes du tableau électrique et ajout de prises si nécessaire
Quantité: 1 tableau électrique
Raison: Normes électriques à respecter pour la sécurité
Second œuvreOBLIGATOIRE
Sous-catégorie: Plomberie générale
Vérification et mise à niveau de la tuyauterie, remplacement si nécessaire
Quantité: tuyauterie complète
Raison: Assurer le bon fonctionnement des évacuations et de l'eau chaude

💶 Estimation des travaux

Coût estimé :53 400 €(905 € / m²)
Détail par catégorie :
  • Chauffage:8 000€
    Pompe à chaleur air/air: 1 système × 7000€ = 7000€, Main d'œuvre: 1000€
  • Menuiseries:7 200€
    Fenêtres double vitrage: 6 fenêtres × 1200€ = 7200€, Main d'œuvre: inclus
  • Cuisine:15 000€
    Rénovation complète cuisine: 15000€, Main d'œuvre: inclus
  • Salle de bain:12 000€
    Rénovation complète salle de bain: 12000€, Main d'œuvre: inclus
  • Chambres:6 000€
    Rénovation chambre (12 m²): Revêtement sol 12 m² × 80€/m² = 960€, Peinture murs 12 m² × 30€/m² = 360€, Électricité: 600€, Main d'œuvre: 4080€
  • Salon:1 200€
    Peinture salon: 20 m² × 30€/m² = 600€, Main d'œuvre: 600€
  • Électricité générale:1 000€
    Mise aux normes tableau électrique: 1000€, Main d'œuvre: inclus
  • Plomberie générale:3 000€
    Vérification et mise à niveau plomberie: 3000€, Main d'œuvre: inclus
Notes :

Prix moyens 2025 pour la région Besançon (coefficient 0.9 appliqué). Main d'œuvre incluse.

📈 Potentiel d'amélioration DPE

D→B(2 classes d'amélioration)
Coût travaux énergétiques : 15 200€✓ (≥ 10 700€)
Types de travaux : Chauffage, Menuiseries
Confiance de l'estimation : Moyenne

⚠️ DPE actuel (D) n'est pas une passoire thermique (E/F/G). Le plafond majoré de 21 400€ ne s'applique pas.

📥 Revenus Locatifs

Loyer mensuel estimé : 847 €/mois
Revenus locatifs annuels : 10 164 €/an
Calcul : 847 €/mois × 12 mois

📤 Charges Récurrentes

Ces charges sont identiques chaque année (hors intérêts qui diminuent)
Intérêts d'emprunt (année 1) : 4 930 €/an
Base de calcul : Emprunt de 149 520 € à 3.34% sur 25 ans
Assurance emprunteur : 538 €/an
Calcul : 45 €/mois × 12 mois
Taxe foncière : 1 016 €/an
Charges de copropriété (non récupérables) : 1 €/an
Calcul : 0 €/mois × 12 mois

🏗️ Année 1 (avec travaux de rénovation)

Travaux de rénovation : 53 400 €
Déductible intégralement l'année des travaux
TOTAL Charges déductibles (Année 1) : 59 886 €
Revenus locatifs : +10 164 €
Charges déductibles : -59 886 €
Résultat foncier Année 1 : -49 721 €(Déficit de 49 721 €)
Imputable sur revenu global : 21 400 €
Plafonné à 21 400 €(plafond majoré : travaux de rénovation énergétique détectés)
Déficit reportable : 28 321 €
Reportable sur les revenus fonciers des 10 prochaines années

📅 Années suivantes (sans travaux)

À partir de l'année 2, plus de travaux de rénovation à déduire
TOTAL Charges déductibles (Années 2+) : 6 486 €/an
Revenus locatifs : +10 164 €
Charges déductibles : -6 486 €
Résultat foncier Années 2+ : 3 679 €/an
⚠️ Avertissements :
  • Année 1 : Plafond d'imputation atteint (21400 €). Excédent de 28321.33 € reporté.
Prix d'achat du bien : 89 000 €
ℹ️ Seul le bâti (construction) est amortissable en régime réel, pas le terrain. Pour estimer la valeur du bâti, on utilise généralement 65% du prix d'achat (valeur cadastrale non disponible).
Valeur du bâti estimée : 57 850 €(65% de 89 000 €)
Taux d'amortissement linéaire : 3,636% par an(durée de 27,5 ans selon CGI art. 39C)
Amortissement annuel : 2 104 €/an
Calcul : 57 850 € × 3,636% = 2 104 €
💡 L'amortissement réduit votre revenu imposable mais ne crée pas de déficit imputable sur le revenu global. Il s'impute uniquement sur les revenus fonciers.
ℹ️ Cette projection simule l'évolution du déficit foncier et des reports sur la durée de votre emprunt (25 ans). Les loyers sont revalorisés de 2% par an.
AnnéeRevenusChargesDont IntérêtsRésultatImputation RGReportCumul Report
110 164 €59 890 €4 935 €-49 726 €21 400 €28 326 €28 326 €
210 368 €6 358 €4 803 €4 009 €--24 317 €
310 575 €6 222 €4 666 €4 353 €--19 964 €
410 786 €6 081 €4 525 €4 706 €--15 258 €
511 002 €5 935 €4 379 €5 068 €--10 190 €
611 222 €5 784 €4 228 €5 439 €--4 752 €
711 447 €5 628 €4 072 €5 819 €---
811 676 €5 466 €3 911 €6 209 €---
911 909 €5 299 €3 744 €6 610 €---
1012 147 €5 127 €3 571 €7 020 €---
1112 390 €4 949 €3 393 €7 442 €---
1212 638 €4 764 €3 209 €7 874 €---
1312 891 €4 574 €3 018 €8 317 €---
1413 149 €4 377 €2 821 €8 772 €---
1513 412 €4 173 €2 617 €9 239 €---
1613 680 €3 962 €2 406 €9 718 €---
1713 953 €3 744 €2 189 €10 209 €---
1814 232 €3 519 €1 963 €10 713 €---
1914 517 €3 286 €1 730 €11 231 €---
2014 807 €3 045 €1 490 €11 762 €---
2115 104 €2 796 €1 241 €12 307 €---
2215 406 €2 539 €983 €12 867 €---
2315 714 €2 273 €717 €13 441 €---
2416 028 €1 998 €442 €14 030 €---
2516 349 €1 713 €158 €14 635 €---
TOTAL325 565 €163 502 €71 209 €162 064 €21 400 €Report final : 0 €

💡 Synthèse de la Projection

Économie d'impôt Année 1 (TMI 30%) : 6 420 €
Déficit reportable à l'issue du prêt : 0 €
Résultat net cumulé (revenus - charges) : 162 064 €
⚠️ Hypothèses de la projection :
  • Revalorisation annuelle des loyers : 2%
  • Taxe foncière et charges constantes
  • Intérêts d'emprunt dégressifs selon l'amortissement du capital
  • Pas de travaux de rénovation supplémentaires
  • Taux marginal d'imposition fixe à 30%
  • Reports de déficits utilisés dès qu'un bénéfice apparaît (FIFO)

📊 Micro-Foncier (Régime Simplifié)

Revenus locatifs annuels : 10 164 €/an
Abattement forfaitaire : 30%
Impôt annuel (TMI 30%) : +2 135 €/an

💰 Gain Fiscal par Année (Régime Réel vs Micro-Foncier)

Comparaison année par année : impôt évité grâce au régime réel
AnnéeMicro-FoncierRégime RéelGain Fiscal
1+2 135 €-6 420 €+8 555 €
2+2 135 €0 €+2 135 €
3+2 135 €0 €+2 135 €
4+2 135 €0 €+2 135 €
5+2 135 €0 €+2 135 €
6+2 135 €0 €+2 135 €
7+2 135 €+320 €+1 815 €
8+2 135 €+1 863 €+272 €
9+2 135 €+1 983 €+152 €
10+2 135 €+2 106 €+29 €
11+2 135 €+2 232 €-97 €
12+2 135 €+2 362 €-227 €
13+2 135 €+2 495 €-360 €
14+2 135 €+2 632 €-497 €
15+2 135 €+2 772 €-637 €
16+2 135 €+2 915 €-780 €
17+2 135 €+3 063 €-928 €
18+2 135 €+3 214 €-1 079 €
19+2 135 €+3 369 €-1 234 €
20+2 135 €+3 529 €-1 394 €
21+2 135 €+3 692 €-1 557 €
22+2 135 €+3 860 €-1 725 €
23+2 135 €+4 032 €-1 897 €
24+2 135 €+4 209 €-2 074 €
25+2 135 €+4 391 €-2 256 €
Total+53 375 €+48 619 €+4 756 €
🟢 Vert = Années en déficit (pas d'impôt sur revenus fonciers)
🟡 Jaune = Années avec gain fiscal positif
🔴 Rouge = Années où le régime réel est moins avantageux
ℹ️ Le régime réel permet d'éviter l'impôt sur les revenus fonciers pendant les années où le déficit foncier est généré. L'objectif est de maximiser le nombre d'années sans imposition.
Dernière mise à jour : il y a 147 jours
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